Особенности нотариального удостоверения договора об ипотеке

• Автор: Головин, Юрий Иванович
• Шифр специальности: 12.00.11
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 1999
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 157 с.

Содержание
ВВЕДЕНИЕ

Глава I. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ИПОТЕКИ, ЕЕ РАЗВИТИЕ И
НОТАРИАЛЬНОЕ СОВЕРШЕНИЕ ДАННЫХ ДОГОВОРОВ
1Л. Ипотека в Древнем Риме и порядок ее совершения
1.2. Ипотека в западноевропейском законодательстве и особенности ее удостоверения
1.3. Развитие и становление залога недвижимого имущества в
России и его нотариальное удостоверение
Глава II. СУЩНОСТЬ И ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ИПОТЕКИ
2.1. Юридическая природа ипотеки
2.2. Субъекты договора об ипотеке. Содержание их прав и обязанностей
2.3. Предмет договора об ипотеке
Глава III. УДОСТОВЕРЕНИЕ ДОГОВОРА ОБ ИПОТЕКЕ

” 3.1. Задачи нотариата в укреплении прав на недвижимое
имущество

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
Актуальность темы исследования. Изменения социально -политического и экономического характера, произошедшие в России за последнее десятилетие, основным содержанием которых является внедрение рыночных отношений в экономику и конституционное закрепление равенства частной, государственной муниципальной и иных форм собственности, оказали серьезное влияние на развитие всех отраслей права и существенно изменили функции традиционных правовых институтов, в том числе и нотариата.
Прежде всего, коренные преобразования произошли в правовом регулировании многих гражданско - правовых отношений. Дальнейшее их развитие стало невозможно без эффективного решения проблем, связанных с обеспечением исполнения обязательств, что в свою очередь оказывает непосредственное влияние на инвестиционную деятельность и стабильность гражданского оборота в целом. В связи с этим в настоящей работе предпринята попытка детального изучения одного из наиболее эффективных способов обеспечения исполнения обязательств - залога недвижимого имущества ( ипотеки) и роли нотариата, как публично - правового института, призванного обеспечивать строгое соблюдение законности при заключении договора об ипотеке.
Действуя от имени Российской Федерации, нотариус выступает как гарант стабильности в процессе осуществления субъектами гражданско - правовых отношений своих прав при строгом соблюдении принципа равенства сторон при заключении договоров, поскольку для него не существует приоритета интересов государства и общества над интересами личности.
Как показал опыт, нотариату принадлежит ведущая роль в укреплении прав физических и юридических лиц на недвижимое имущество. Однако, несколько иную позицию занял законодатель при принятии Гражданского кодекса Российской Федерации. Российское законодательство пошло по пути необязатель
ности нотариального удостоверения договоров об отчуждении недвижимого имущества, что не может являться оправданным. К числу немногих договоров, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, относится договор об ипотеке. Это особенно актуально в современный период с присущими ему инфляционными процессами и частыми неплатежами. Широко используемая ранее неустойка как один из основных способов обеспечения исполнения обязательств в настоящее время стала практически полностью неэффективной. В данной ситуации неизмеримо возросла роль залога, и прежде всего с использованием в качестве его предмета недвижимого имущества. Недвижимое имущество, как правило, имеет большую стоимость и длительный период износа, что позволяет ему сохраниться в том же виде весь период действия обязательства, средством обеспечения которого является залог данной недвижимости. Стоимость заложенного недвижимого имущества возрастает пропорционально уровню инфляции. Кроме того, немаловажным аспектом в правоотношении, возникшем на основании договора об ипотеке, является возможность кредитора по основному обязательству получить удовлетворение своих требований преимущественно перед другими кредиторами, а стимулом для должника является стремление сохранить заложенное имущество за собой при условии исполнения лежащих на нем обязательств.
Эффективность данного способа обеспечения исполнения обязательств позволила, во - первых, значительно расширить базу его законодательного регулирования, во - вторых, стимулировать проведение научных исследований.
Впервые в постсоветский период законодательное регулирование залога недвижимого имущества было предпринято в Законе РФ от 29 мая 1992 года " О залоге ". В соответствии со ст.41 указанного закона " ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им". Данное определение ипотеки несколько отлича-

• возможность возникновения и существования земельного долга без привязки к определенному обеспечиваемому обязательству и следовательно, возможность замены или изменения обеспечиваемого обязательства без изменения обеспечивающего отношения;
• значительно меньшая степень зависимости сторон обеспечительного отношения от императивных предписаний закона, при этом другая сторона этой особенности заключается в обязанности сторон существенно больше условий своих отношений регулировать путем закрепления их в обеспечительном договоре. Указанные отличия одновременно составляют основание того предпочтения, которое отдают кредиторы именно земельному долгу.1 Необходимо отметить , что при установлении земельного долга происходит столкновение признаков вещного и обязательного права.
С середины XX века земельный долг стал более приоритетным как залоговое право на недвижимость с целью обеспечения требований кредиторов. Это обусловлено его большей гибкостью, чем ипотека.
Менее распространенным в ФРГ является рентный долг как вид залогового права на недвижимое имущество. В соответствии с § 1199 ГГУ рентный долг является таким обременением земельного участка, в соответствии с которым из земельного участка подлежит выплате определенная денежная сумма в периодически повторяющиеся сроки. При его установлении в земельную книгу вносится определенная сумма, подлежащая уплате. Прекращение залоговых прав на недвижимое имущество осуществляется либо на основании соглашения сторон, либо указанием закона.
На основании §875 ГТУ для прекращения в договорном порядке необходимы:
• письменное согласие или квитанция кредитора, прекращающего залоговое право вместе с соответствующим залоговым письмом;
1 Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. - СПб., 1993, с.47.