Правовое регулирование купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности

• Автор: Аверьянова, Наталья Николаевна
• Шифр специальности: 12.00.06
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Саратов
• Количество страниц: 200 с.

Содержание работы
ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
§ 1. Основы правового регулирования купли-продажи земель
государственной и муниципальной собственности
§2. Источники правового регулирования купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности
ГЛАВА 2. ОБЪЕКТЫ И СУБЪЕКТЫ ОТНОШЕНИЙ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
§ 1. Объекты отношений купли-продажи земель
§ 2. Субъекты отношений купли-продажи земель государственной и муниципальной собственности
ГЛАВА 3. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
§1. Особенности договора купли-продажи земельных участков (купчей) и
его существенные условия
§ 2. Основания заключения договора купли-продажи земельных участков
государственной и муниципальной собственности
§ 3. Порядок заключения договора купли-продажи земельных участков
государственной и муниципальной собственности
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЯ
Актуальность темы исследования. Как известно до начала 90-х годов земля находилась в исключительной собственности государства, соответственно полностью была исключена из оборота. Поэтому с переходом России на рыночные формы хозяйствования, основным направлением государственной политики в области земельных отношений стало проведение земельной реформы, одной из задач которой явилось введение многообразия форм собственности на землю посредством передачи земель из государственной собственности в собственность граждан и юридических лиц.
В этих условиях публичные образования: Российская Федерация в целом, ее субъекты и муниципальные образования, наделенные Конституцией Российской Федерацией правом земельной собственности, стали главными участниками земельного рынка, называемого в литературе «первичным», на котором и происходит первоначальное формирование нового класса земельных собственников - граждан и юридических лиц. То есть без существования «первичного» земельного рынка невозможно в принципе формирование рыночных земельных отношений в целом.
Принято считать, что земельные рынки являются наилучшим механизмом перераспределения земельных ресурсов в пользу более эффективных собственников, общепризнанно также, что купля-продажа земли является одним из основных составляющих земельного рынка, показателем его эффективной работы.
Кроме того, особенностью проводимой в России земельной реформы стало закрепление принципа платности использования земли, в содержание которого как одна из форм такой платы, входит и плата за предоставленную государством земельную собственность. Поэтому на первичном земельном рынке земля предоставляется чаще всего за определенный выкуп - денежную сумму, выплачиваемую лицом, желающим иметь в собственности земельный участок, то есть посредством купли-продажи.

После вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации серьезно изменилась практика отношений, связанных с куплей-продажей земли. И опыт применения новых норм показал, что они далеки от совершенства, хотя сегодня купля-продажа как способ перераспределения государственных земель и способ осуществления публичными образованиями правомочий собственника, является одной из распространенных сделок на уже сложившемся и активно функционирующем земельном рынке. Так, только в г. Саратове в 2003 году органами местного самоуправления было совершено 366 сделок купли-продажи земельных участков1.
Поэтому необходимо детальное правовое регулирование всего процесса осуществления купли-продажи земли на первичном земельном рынке, закрепление сложившихся отношений, устранение противоречий и совершенствование законодательства в этой области.
Такое регулирование должно осуществляться в соответствии с определенными принципами, вытекающими из природы земельных отношений: и в первую очередь с теми, которые устанавливают учет значения земли как основы жизни и деятельности народов, национального богатства государства, приоритета использования и охраны земли как природного объекта и ресурса, являющихся первичными в земельных отношениях, имущественные отношения должны быть вторичными, опосредованны ими.
Таким образом, регулирование имущественных земельных отношений специфично и не может осуществляться исключительно по общегражданским принципам и нормам, установленным для всех вещей без учета особенностей их общественной значимости и ценности.
Состояние научной разработанности темы: тема диссертационного исследования носит комплексный характер. Вопросы, касающиеся правового обеспечение отношений купли-продажи, затрагивали в своих работах отечественные ученые-цивилисты: В.В. Витрянский, В.А. Дозорцев,
О.С. Иоффе, Л.А. Лунц, H.H. Мисник, И.Б. Новицкий, H.A. Покровский,
1 См: Годовой отчет Комитета по управлению ресурсами и землеустройству г. Саратова за 2003 год-

могут возникнуть затруднения: имеют ли они право на издание нормативных правовых актов, регулирующих имущественные земельные отношения, или это компетенция Российской Федерации, так как является предметом регулирования гражданского законодательства.
Таким образом, необходимо сформулировать четкие ответы на основные вопросы: какие конкретно земельные отношения регулируются гражданским, какие - земельным правом, по каким критериям они разделены и до каких пределов, а также необходимо законодательно закрепить эти выводы.
На наш взгляд, стоит согласиться с теми учеными, которые считают, что нормы земельного права, регулирующие имущественные земельные отношения имеют приоритет перед аналогичными нормами гражданского права. Чаще всего данный вывод объясняют тем, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации являются общими, а Земельного кодекса Российской Федерации специальными в регулировании указанного вопроса, поэтому, что касается противоречий, то должны безоговорочно применяться нормы Земельного кодекса. Так считают, в частности Ю.Г. Жариков и Н.И. Краснов.
Земельные отношения, считает Ю.Г. Жариков, сохраняют важные особенности, заставляющие выделять землю из всего разнообразия вещей, так как земля сегодня не изъята из оборота, этого нельзя сказать об отдельных ее частях и категориях. Причину же того, что гражданское право претендует на регулирование имущественных земельных отношений, Ю.Г. Жариков видит в том, что исторически земельное право было подвержено административно-командным методам, и поэтому нам трудно приспособиться к пониманию имущественных земельных отношений не как гражданско, а как земельноправовых1
И.А. Иконицкая считает, что критерием для выделения специального и общего закона является объект, субъект или предмет отношений. В связи с этим, замечает И.А. Иконицкая, в земельном законодательстве речь не идет ни
1 См: Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулировании земельных отношений //Государство и право. 1996. № 2. С 15.