Залог недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств

• Автор: Кулаков, Владимир Викторович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 1999
• Место защиты: Ульяновск
• Количество страниц: 162 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
Глава 1. Залог в системе способов обеспечения исполнения обязательств § 1. Система способов обеспечения исполнения обязательств и место в ней залога
§ 2. Историческое развитие института залога
§ 3. Понятие и юридическая сущность залога
Глава 2. Содержание ипотеки
§ 1. Стороны ипотечного правоотношения
§ 2. Объекты ипотеки
§ 3. Договор ипотеки
§ 4. Содержание ипотечного правоотношения
§ 5. Прекращение залогового правоотношения
Библиография

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. В условиях реформирования рыночных отношений в России значительно возрастает потребность юридических и физических лиц в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности.
Как известно, любое обязательство, возникшее из договора, само по себе не гарантирует, что оно не будет нарушено. Для недопущения таких нарушений законодательством предусматриваются специальные меры обеспечительного характера, выражающиеся в различных способах обеспечения исполнения обязательств. Они представляют собой меры воздействия на должника, заключающиеся в понуждении его к надлежащему исполнению обязательства и служащие источником удовлетворения имущественных интересов кредитора после факта правонарушении.
Одним из наиболее надежных в системе способов обеспечения является залог, в частности залог недвижимости. Если в плановом хозяйстве залог не имел практического значения, то в условиях формирования рыночных отношений в России, с принятием ряда новых законов, включая специальный Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.1, потребность предпринимателей в установлении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов значительно возросла. Хозяйствующие субъекты все чаще применяют залог и ипотеку для обеспечения исполнения обязательств. Накоплен определенный опыт в области применения норм о залоге.
1 Российская газета. - 1998.-22 июля.

Следует отметить, что наибольшее применение залог приобрел в банковской деятельности. Банки выступают обязательными посредниками при безналичных расчетах, принимают вклады от юридических лиц и населения. «Купленные» у населения и юридических лиц деньги банки «продают» на рынке в виде кредитов. Обеспечение их возвратности способствует нормальному выполнению банками обязательств перед вкладчиками и обязательств, вытекающих из расчетных правоотношений. Это в конечном итоге ведет к стабильности банковской системы России.
Одновременно важным представляется изучение того, каким образом залоговые правоотношения реализуются в поведении их участников, насколько сложившаяся практика является оптимальной, какие проблемы стоят перед правоприменительной деятельностью в этой сфере.
В связи с этим возникает необходимость более глубокого и системного анализа залога как важного гражданско-правового института. При этом следует отметить, что проблемы применения залога подвергались анализу в монографиях, научных публикациях, учебной литературе и в отдельных диссертациях (М.М.Агарков, Е.В.Басин, М.И.Брагинский, В.М.Будилов, А.Бушев, В.В.Витрянский, М.Ф.Владимирский-Буданов, Л.В.Гантовер, Б.М.Гонгало, В.П.Грибанов, В.С.Ем, Л.Г.Ефимова, А.С.Звоницкий, В.Л.Исаченко, В.В.Исаченко, Л.А.Кассо, Л.А.Лунц, Д.И.Мейер, Д.А.Медведев, И.Б.Новицкий, Е.А.Павлодский, И.А.Покровский, М.А.Соловьев, Е.А.Суханов, Ю.К.Толстой, В.А.Удинцев, А.В.Черных, Г.Ф.Шершеневич и др.) При этом остается много неясного по ряду вопросов, в том числе и по вопросам сущности и юридической природы залога. Залоговое законодательство с принятием нового ГК РФ, нового закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» значительно изменилось, что не могло быть отражено во многих прежних работах. Между тем, крайне необходимо должное теоретическое осмысление и выработка научных рекомендаций как по формированию гражданско-правового механизма обеспечения

имущества в то время не привился, поскольку отдельные условия закона были невыгодны для кредиторов, таковыми, в частности были, невозможность использования предмета залога после просрочки; необходимость истечения сроков продолжительностью от двух до восьми месяцев при волеизъявлении должником намерения выкупить имущество; осуществление продажи властями, а не кредитором. Можно отметить, что данный закон по многим принципиальным позициям сходен с современным российским залоговым законодательством
Однако этот порядок продолжал существовать недолго, так как в 1744 году состоялось возвращение к правилам Уложения 1649 года. Институт обязательной продажи заложенного имущества был отменен. Но, как отмечал JI.A.Kacco, правительство в тех случаях, когда само выступало в роли залогового кредитора, в собственных сделках вводило условие об обязательной продаже в случае просрочки, что подготавливало реформу порядка взыскания по за-логовым сделкам. И принятая 19 декабря 1800 году вторая часть Устава о банкротах отменила старый порядок, провозгласив принцип обязательной публичной продажи заложенного недвижимого имущества. Относительно движимости законодатель сохранил, как остаточное явление прежнего порядка, правило, по которому заложенная вещь может остаться за кредитором, если только должник не потребует продажи. В последнем случае продажа заложенной вещи за сумму ниже размера долга дает кредитору право требовать недостающей суммы с прочего имущества.
Институт залога в Российской Империи регулировался нормами Свода Законов Гражданских (ч.1 т.Х Свода законов Российской империи ст.ст. 1554, 15 8 7 - 1626, 1627 - 167 83), встречались правила о залоге и во многих подза-
1 Здесь, например, интересно сравнение с правилом п.2 ст.350 ГК РФ о праве должника просить суд отсрочить продажу имущества с публичных торгов на срок до года.
2 Кассо J1.A. Понятие о залоге в современном праве. - М.: Статут, 1999. -
3 Свод законов Российской империи. - СПб, 1906.