Правовое регулирование договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере

• Автор: Круглова, Ольга Борисовна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Самара
• Количество страниц: 198 с.

Содержание
Введение
Глава 1. Юридическая природа договора аренды нежилых зданий, сооружений
1.1. Правовое регулирование договора аренды
1.2. Особенности договора аренды нежилых зданий, сооружений
1.2.1. Субъекты договора аренды нежилых зданий, сооружений
1.2.2. Порядок заключения и форма договора аренды
нежилых зданий, сооружений
1.2.3. Проблемы государственной регистрации договора
аренды нежилых зданий, сооружений
Глава 2. Содержание договора аренды нежилых зданий, сооружений и содержание обязательств по договору аренды нежилых зданий, сооружений
2.1. Содержание договора аренды нежилых зданий, сооружений
2.1.1. Предмет договора аренды нежилых зданий, сооружений
2.1.2. Иные условия договора аренды нежилых зданий, сооружений
2.2. Содержание обязательств по договору аренды
нежилых зданий, сооружений
Глава 3. Соотношение некоторых теоретических и практических проблем регулирования договора аренды нежилых зданий, сооружений в предпринимательской сфере
3.1. Особенности выкупа арендованных нежилых
зданий, сооружений
3.2. Проблемы применения норм, регулирующих арендные отношения, в предпринимательской и судебной практике
Список использованных источников и литературы

Введение
Договор аренды - один из классических видов договоров, который в основных своих чертах остается неизменным сотни лет, хотя были периоды в современной отечественной истории, отмеченные своеобразными казусами, например, в 1930 году в СССР была отменена аренда земли. Отношения по аренде были восстановлены только в 1989 году Основами законодательства Союза ССР и союзных республик, а до этого данный вид обязательств назывался имущественным наймом.
В настоящее время для многих организаций аренда стала основным видом деятельности, чего раньше не было и, по сути, быть не могло. Созданные в последние годы частные организации нуждаются в помещениях под офисы, производственных и складских площадях и т.д., в связи с этим сейчас распространен такой вид предпринимательской деятельности, как аренда различного имущества, особенно нежилых помещений. Следовательно, тема аренды зданий, сооружений весьма актуальна не только в теоретическом, но и в практическом плане.
Данная тема актуальна также тем, что здания и сооружения как объекты недвижимости, а соответственно и гражданского оборота, впервые выделяются в особый самостоятельный вид договора аренды.
Поставленные вопросы в работе находятся в основном на начальной стадии исследования в отечественной научной литературе, существует большое количество статей, посвященных отдельным локальным проблемам, например, государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею. Законодательство о договоре аренды зданий, сооружений, а также о регистрации относительно новое и его нельзя признать совершенным, в связи с чем возникают проблемы, требующие разрешения. Данная тема мало исследована в специальной юридической литературе, отсутствуют исчерпывающие разъяснения высших судебных инстанций, что не
1 Смирнов В.В., Лукина З.П. Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений). - М.: Издательство «Ось-89», 1998. С. 3.
соответствует ее актуальности и значимости для практической деятельности. Что касается практики, то в работе использована опубликованная арбитражная практика последнего времени, а также практика Комитета по управлению имуществом г. Самары.
Совершенствование правового регулирования института аренды зданий, сооружений в РФ нельзя назвать беспроблемным. Так, в сфере определения правовой природы арендных отношений имеются противоречия и нерешенные вопросы, например, к какому виду прав законодатель относит право аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ и п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав). Из ГК следует, что аренда - обязательственное право, а Закон о регистрации в статье 1 говорит о том, что право аренды не подпадает под определение ограничений (обременений) и отнесено к вещным правам. Закон также не гарантирует достоверность зарегистрированных прав, т.к. п. 8 ст. 12 Закона говорит о том, что при несоответствии записей в реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет документ, т.е. регистрация не имеет правоустанавливающего характера. Существует и проблема соотношения арендной платы и выкупной стоимости арендуемого имущества и многие другие вопросы, которые возникают в правоприменительной практике.
Целый ряд рекомендаций по совершенствованию правового регулирования отношений в этой сфере и многие сформулированные в юридической литературе теоретические положения обладают высокой научной ценностью и имеют практическую значимость. Между тем интересы экономического развития страны предполагают дальнейшее более всестороннее и глубокое исследование проблем сущности и содержания арендных отношений в предпринимательской сфере, решение важной проблемы определения понятийного аппарата по договору аренды нежилых зданий, сооружений, правового статуса субъектов исследуемых отношений, формы, государственной регистрации, особенностей договора аренды нежилых помещений.
(в т.ч. сдачу имущества в аренду) в отношении закрепленного за ним недвижимого и движимого имущества только с согласия его собственника. Причем более жесткий режим предусмотрен для учреждений, которые не вправе сдавать в аренду закрепленное за ними имущество, а также имущество, приобретенное за счет средств, выделенных им по смете. Хотя и для них существует право выступить в качестве арендодателя на основании статьи 298 ГК, но только того имущества, которое приобретено на доходы, полученные в результате разрешенной им в соответствии с их учредительными документами предпринимательской деятельности. Является ли дача согласия собственника наделением указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду? С этим вопросом взаимосвязана проблема правового положения «балансодержателя». На практике часто помимо сторон в договоре аренды на стороне арендодателя выступает балансодержатель, хотя легального определения такого понятия не существует. Можно ли смешивать употребляемое в договорной практике понятие «балансодержатель» государственного или муниципального здания или сооружения, который обладает правом хозяйственного ведения или правом оперативного управления зданием или сооружением, наряду с понятием субъекта права собственности или уполномоченного собственником лица, являющегося арендодателем? Терминологическая неточность определения понятия «носителя иных вещных прав» приводит к сложностям в практической деятельности.
Определение особенностей правового положения юридических лиц, обладающих вещными правами на государственную и муниципальную собственность, как арендодателей имеет большое практическое значение.
Исключение из общего правила предусмотрено ФЗ РФ «О федеральном железнодорожном транспорте», поскольку недвижимость, находящаяся у транспортных организаций в хозяйственном ведении, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта (п. 2 ч. 3 ст. 4).