Договор ипотеки жилых помещений

• Автор: Кожина, Юлия Алексеевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Волгоград
• Количество страниц: 195 с.

Глава 1. История возникновения и развития института ипотеки
Глава 2. Договорное регулирование ипотеки жилых помещений
§1. Понятие и сущность договора ипотеки
§2. Порядок заключения, изменения и расторжения договора ипотеки
Глава 3. Элементы договора ипотеки жилых помещений
§1. Субъекты договора
§2. Содержание договора
§3. Ответственность сторон по договору
Заключение
Список используемой литературы
Приложения

Актуальность темы исследования
Политические и социально-экономические изменения, произошедшие в России за последнее десятилетие, оказали серьезное влияние на дальнейшее развитие гражданского права и значительно изменили традиционные правовые институты. Больше внимания стало уделяться проблемам, связанным с обеспечением исполнения обязательств, в частности, с залогом недвижимого имущества (ипотекой). С принятием Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 (далее - Закон «Об ипотеке»), ставшим наряду с Гражданским кодексом РФ основным источником ипотечного права, появились законодательные предпосылки по формированию отечественного ипотечного рынка. Закон «Об ипотеке» установил ранее отсутствовавшее в российском законодательстве правило залога жилых квартир. Допускался лишь залог жилого дома, находящегося в личной собственности граждан.
В последнее время именно ипотека жилых помещений вызывает особый интерес. И связано это с тем, что жилье является единственным достаточно ценным имуществом, заложив которое граждане и юридические лица могут получить капитал для предпринимательской деятельности. Кроме того, получение кредита на покупку жилья с последующим его залогом - один из реальных путей решения жилищной проблемы, так актуальной для нашего современного общества. К примеру, в США на одного человека (в среднем) приходится 64 кв.м жилья, в развитых странах - 30-45 кв.м. Только каждый десятый житель России имеет площадь более 18 кв.м; около трети населения имеют менее 9 кв.м. Ежегодно в России только одна семья из ста приобретает новую квартиру. Если к этому прибавить проблему старения жилищного фонда, то положение с жильем в России можно назвать катастрофическим2.

Чаще всего имущественные отношения принимают форму договора. Б последнее время значение договора резко возросло и связано это с тем, что зачастую он является единственным регулятором взаимоотношений сторон. Договор ипотеки порождает, изменяет и прекращает ипотечные правоотношения. Несмотря на перспективность развития ипотечных отношений, оформление конкретных договоров зачастую наталкивается на определенные трудности, вызванные прежде всего несовершенством законодательной базы.
Институту договора всегда уделялось особое внимание в цивилистике. Доказательством тому служит наличие фундаментальных исследований в области правового регулирования договора, и ипотеки в частности. Неоценимую помощь в написании диссертации оказали труды русских дореволюционных юристов: Л.В. Гантовера, Г. Дернбурга, A.C. Звоницкого, Р. Зома, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, посвященные рассмотрению вопросов становления и развития института ипотеки.
В советский период вопросы договорного регулирования были предметом исследования таких ученых-цивилистов, как М.М. Агарков, Б.С. Антимонов, О.С. Иоффе, Л.А. Лунц, И.Б. Новицкий, Ю.Х.Калмыков, P.O. Халфина.
Несомненный интерес вызывают работы, посвященные комплексному исследованию договорного регулирования, таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.В. Меркулов.
Некоторые аспекты исследуемой темы свое дальнейшее научное осмысление получили в трудах A.A. Вишневского, B.C. Ема, Е.Павлодского, В.А. Рыбакова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А.Тархова, В.А. Хохлова,
З.И. Ныбуленко.
Однако, несмотря на большое количество работ, посвященных данной тематике, вопросам договора ипотеки, предметом которого могут быть жилые помещения, не было уделено должного внимания. Современные исследования
услуг, учреждение различных образований.1 Однако профессором В.В.Меркуловым была предложена более детальная типологическая система гражданско-правовых договоров: договоры о возмездной передачи имущества в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление; договоры о возмездной передаче имущества во временное владение и пользование либо пользование; возмездные договоры о выполнении работ; договоры о доставке грузов, пассажиров и багажа; договоры о производстве денежных выплат при наступлении определенных обстоятельств; договоры, связанные с производством расчетов и кредитования; договоры о совершении юридических или фактических действий; договоры о достижении общей хозяйственной или другой цели; договоры о создании произведения науки, литературы или искусства, авторские, а также договоры о предоставлении права на использование изобретения промышленного образца, рационализаторского предложения, ноу-хау, результатов селекции (лицензионные)2.
Однако, как показывает проведенное нами исследование, договор ипотеки жилых помещений не подходит ни под один из вышеперечисленных типов.
Особенность договора ипотеки жилых помещений состоит в том, что его судьба производна от судьбы обеспечиваемого им основного обязательства3. Обязательства, вытекающие из основных договоров независимы, то есть признание дополнительного договора недействительным не влияет на юридическую силу основного. Однако залоговое обязательство, являясь производным от основного, может оказывать влияние на последнее. К примеру, досрочное обращение взыскания на предмет договора ипотеки ведст к досрочному прекращению обеспеченного ипотекой обязательства. Таким образом, следует выделить особую группу договоров, обеспечивающих исполнение первоначальных обязательств, к которым помимо договора
1 См.: Брагинский М.И., Витряпский В.В, Указ. соч. С. 399.
2 См.: Меркулов В.В. Указ. соч.. С. 76.
3 См.: Брагинский М.И., Витряпский В.В. Указ. соч. С. 394.