Гражданско-правовые проблемы аренды недвижимого имущества

• Автор: Елизаров, Денис Викторович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Владивосток
• Количество страниц: 209 с.

Содержание
Введение
Глава 1. Аренда недвижимого имущества как вид договора аренды
1.1. Понятие и элементы договора аренды недвижимого имущества
1.2. Виды объектов договора аренды недвижимого имущества
Глава 2. Заключение договора аренды недвижимого имущества
2.1. Форма договора аренды недвижимого имущества.
Государственная регистрация договора аренды
недвижимого имущества
2.2. Преимущественное право на заключение договора аренды недвижимого имущества
2.3. Особенности заключения договора аренды недвижимости, относящейся
к публичной собственности
Глава 3. Содержание договора аренды недвижимого имущества
3.1. Права и обязанности арендодателя
3.2. Права и обязанности арендатора
Глава 4. Прекращение договора аренды
4.1. Досрочное прекращение договора аренды
4.2. Особенности прекращения договора аренды с субъектами
малого предпринимательства
Заключение
Список использованных нормативных правовых актов и литературы

Введение
Актуальность темы диссертационного исследования. Изменение экономической основы нашего общества, развитие в нем рыночных отношений привели в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот недвижимого имущества как предмета гражданско-правовых обязательств. Закрепление в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее -ГК РФ) общих положений о договоре аренды, а также специальных норм об аренде зданий (сооружений) и предприятий, во-первых, оставляют неурегулированными арендные отношения, предметом которых выступают помещения (жилые и нежилые), объекты незавершенного строительства, конструктивные элементы зданий и сооружений; во-вторых, содержание самого ГК РФ нуждается в обновлении, поскольку разрабатывался он в период формирующегося рыночного хозяйства, сохранявшего некоторые черты прежнего экономического строя.
При этом договор аренды недвижимого имущества является распространенной сделкой в сфере оборота недвижимости. Данный договор способен удовлетворить потребности практически всех участников гражданского оборота. Заключая договор аренды недвижимости, своей цели достигают как арендодатель, так и арендатор. Арендатор, как правило, субъект предпринимательства, не имея возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, реализует свою потребность путем заключения договора аренды. Арендодатель, распоряжаясь недвижимым имуществом, принадлежащим ему на праве собственности, перестает нести расходы на его содержание и при этом получает определенную прибыль. Сдача же в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендных платежей, являющихся одним из основных источников пополнения бюджетов различных уровней, что, в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности в ряде регионов Российской Федерации.
Однако существующее состояние гражданского законодательства, регулирующего арендные отношения по поводу недвижимого имущества, не в полной мере отвечает потребностям современного российского общества.
Основные нормы об аренде содержатся в ГК РФ. Глава 34 ГК РФ, посвященная договору аренды, помимо общих положений об аренде регулирует отдельные его виды, а аренде земельных участков посвящены нормы Земельного кодекса Российской Федерации.
К сожалению, в действующем ГК РФ правила об аренде помещений, объектов незавершенного строительства, конструктивных элементов зданий и сооружений не получили отражения, и на практике арбитражные суды вынуждены руководствоваться разъяснениями и рекомендациями Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, признающего данные объекты недвижимости отличными от зданий и сооружений, но неразрывно с ними связанными, согласно которым к таким договорам применяются нормы об аренде зданий и сооружений, в том числе и о государственной регистрации.
Принятые Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации постановления, информационные письма и обзоры практики рассмотрения споров, связанных с договорами аренды, не устранили всех пробелов в законодательстве, а лишь позволили сделать практику единообразной. Однако проблемы применения норм об аренде недвижимости могут быть разрешены только на законодательном уровне.
В связи с этим полагаем, что избранная тема является в настоящее время достаточно актуальной и значимой как с теоретической, так и практической стороны.
Степень научной разработанности темы диссертационного исследования. В российской науке гражданского права проблема договора аренды, в том числе и аренды недвижимого имущества, обсуждалась с начала XIX века. Свое отношение к ней высказывали многие известные ученые, в числе которых: М.М. Агарков, В.К. Андреев, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь,
В.В. Витрянский, М.В. Гордон, В.П. Грибанов, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо,

вом - наемная плата. Так что отсутствие вознаграждения меняет существо договора: он становится другой сделкой»53.
В научной литературе имеется точка зрения, что размер арендной платы является существенным условием только для договора аренды зданий или сооружений. Для договоров аренды иного имущества (не зданий и не сооружений) отсутствие этого условия в тексте договора не приводит к безусловному признанию договора незаключенным. В таком случае применяются положения ст. 424 ГК РФ, позволяющие определить размер арендной платы54.
С данным утверждением трудно согласиться, поскольку каждый объект недвижимости имеет свои особенности, и он, в определенной мере, неповторим. Даже объекты, строящиеся по типовому проекту, имеют свои особенности, так как местонахождение их все равно разное, а оно играет далеко не последнюю роль в определении цены за пользование объектом. Из этой особенности вытекает, что размер платы за пользование объектом недвижимости должен определяться в каждом конкретном случае отдельно. В связи с этим необходимость исключения применения ч. 3 ст. 424 ГК РФ в отношении аренды любых объектов недвижимости, а не только в отношении здания или сооружения и земельных участков, обоснованна.
Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество или отдельно по каждой из его составных частей. Пункт 2 ст. 614 ГК РФ предусматривает пять способов определения арендной платы.
Мейер Д.И. Русское гражданское право: в 2 ч. Ч. 2 (по испр. и доп. 8-му изд. 1902). - М.: Статут (В серии «Классика российской цивилистики»), 1997. С. 264.
54 Ерш Л.В. Особенности правового регулирования арендной платы в договоре аренды зданий и иных сооружений // Юрист. 2002. № 9. С. 47-52.
55 В арендных договорах цена найма не всегда определялась деньгами, употреблялся способ отдачи земель внаем из полу, т.е. за половинную или иную часть снимаемой жатвы (из третьего, четвертого снопа или копны) либо за отработку в пользу хозяина условленного количества земли; иногда же цена найма полагалась отчасти деньгами, отчасти отработкой, отчасти разного рода службами, повинностями и поставками (выговор известного количества продуктов) от наемщика хозяину. ГК 1922 года выделялось четыре формы наемной платы, которые рассматривались в качестве равноценных, а именно: 1) совершение платежей деньгами и натурой; 2) отчисление установленной доли продуктов, предметов выработки или денежного дохода; 3) выполнение определенных услуг; 4) сочетание указанных форм оплаты. ГК 1964 отказался от всех неденежных форм арендной платы. Наемная плата, как правило, выражалась в периодических денежных платежах. В ряде случаев, когда хотя бы одной из сторон являлась социалистическая организация, действовали государственные тарифные ставки, за пределы которых не могли выходить участники договора имущественного найма. Размер платы за пользование имуществом, установленный в момент заключения договора, впоследствии мог измениться. См.: Победоносцев К. П. Курс гражданского права. ТЛИ.-СПб.: Синодальная типография, 1896 //НПО Гарант. Ст. 165 ГК 1922 года; Красавчиков O.A. Советское гражданское право: в 2 т. Том 2. - М.: Высшая школа, 1968. С. 104.