Теоретические проблемы правового регулирования сделок с жилыми помещениями по гражданскому праву РФ

• Автор: Агапов, Сергей Викторович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 162 с.

Оглавление
Введение
Глава I. Общие положения о сделках с жилыми помещениями
§ 1. Жилые помещения как объект гражданско-правовой сделки
§ 2. Понятие и состав сделок с жилыми помещениями
§ 3. Особенности совершения сделок с жилыми помещениями
§ 4. Классификация сделок с жилыми помещениями
Глава II. Особенности правового регулирования отдельных сделок
с жилыми помещениями
§ 1. Сделки, направленные на отчуждение жилых помещений
1.1 Договор купли-продажи жилых помещений
1.2. Договоры мены и обмена жилых помещений
§ 2. Сделки, направленные на передачу отдельных прав
на жилые помещения
2.1 Договоры аренды и коммерческого найма жилых помещений
2.2. Договор безвозмездного пользования жилым помещением
Заключение
Источники и список использованной литературы

Введение
Актуальность темы исследования. На всем протяжении жизни человека сопровождают различного рода субъективные потребности, без удовлетворения которых само существование невозможно или крайне затруднительно. Одна из таких материальных потребностей - жилое помещение.
Удовлетворение потребности человека в жилом помещении осуществляется различными способами. Их выбор во многом зависит от того, « идет ли речь об удовлетворении постоянной или временной потребности в
жилье. Граждане имеют реальную возможность решить свою жилищную проблему путем совершения сделок.
С развитием рыночных отношений и строительством гражданского общества значимость правоотношений в удовлетворении жилищной потребности человека и решении социальных задач в этой сфере возрастают многократно.
Преобразование гражданских отношений по поводу жилых помещений, осуществляемое в РФ, поставило перед законодателем и юридической наукой многочисленные, и не известные правовые проблемы, среди которых одно из первых мест занимает правовое регулирования права собственности на жилое помещение, посредством совершения сделок с ним. Отсутствие единства правового регулирования в различных нормативных актах жилищных отношений значительно усложняет осуществление государством последовательной жилищной политики, порождает неопределенность в осуществлении гражданами своих прав. Кроме того, такое положение дает почву для многочисленных злоупотреблений и правонарушений.
В ходе рыночных экономических реформ стало возможно осуществление % целого ряда различных сделок. Жилые помещения все чаще стали являться
объектами имущественного оборота. Это потребовало их адекватного правового регулирования и нового теоретического осмысления. Однако

многочисленные изменения и дополнения в нормативные акты, регулирующие сделки с жилыми помещениями в двух важнейших отраслях права: гражданском и жилищном свидетельствуют о практике «латания дыр».
Данная проблема требует всестороннего изучения практики применения новейшего законодательства о праве собственности на жилище, а также с учетом того, что многие аспекты сделок все еще не получили надлежащего законодательного урегулирования. Что же касается имеющихся правовых решений, то они в ряде случаев нуждаются в развитии и совершенствовании - в научном обосновании, в разработке концепций регламентации отношений собственности в жилищной сфере.
В настоящее время накоплен достаточный объем нормативных актов и правоприменительной практики, опубликованы многочисленные исследования, но, тем не менее, не достаточно ясно проработана и осмыслена теоретическая часть правового регулирования сделок с жилыми помещениями1.
Системный подход в решении указанной проблемы позволяет не только осознать накопленный правовой материал, но и выявить еще не решенные правовые проблемы.
Литература по сделкам с жилыми помещениями достаточно разнообразна В основной своей массе она является комментированием законодательства, реже представлены учебные пособия, еще реже монографические исследования теоретических проблем сделок с жилыми помещениями.
В последнее время достаточно хорошо проработаны и изучены правовые проблемы, связанные с регистрацией прав на недвижимость, доверительным управлением и ипотекой, подробно рассмотрены отдельные виды договоров. Вместе с тем монографические исследования по вопросам обмена жилых помещений во многом устарели.
1 Необходимы определение и свод основных принципов, единых понятий и положений жилищного законодательства, изменение и дальнейшее развитие его институтов. См.: Шешко Г.Ф. Проблемы современного жилищного законодательства, задачи по его совершенствованию. // Жилищное право. - 2002,- № 1. - С. 3-11.

экономических условий1, в период которых было возведено конкретное жилое ^ помещение. Он предназначен для удовлетворения бытовых потребностей
человека и представляет собой следующий ряд помещений, как внутри жилого дома: прихожая, кухня, ванная комната, туалет, коридор, подсобные и иные помещения, так и вне основных конструкций: балкон, лоджия и т.д.
Определенную аналогию можно провести с предприятием как имущественным комплексом. В ст. 132 ГК РФ указано, что предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (общее назначение, • функциональный признак для жилого помещения - проживание). В состав
предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества,
предназначенные для его деятельности (в состав жилого помещения входит
основной и факультативный элемент). Предприятие в целом или его часть могут быть объектом сделок (в жилом помещении, например, найм всей квартиры или найм одной комнаты).
В ст. 135 ГК РФ законодатель предусмотрел норму, в которой вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Главная вещь и ее принадлежность представляют собой отделимые друг от друга разнородные вещи. Различия между ними состоят в том, что главная вещь может использоваться по назначению и без принадлежности, а последняя по общему для них назначению без главной вещи использоваться не может. Главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность лишь призвана ей служить (обслуживать). Например, в городах с высоким уровнем благоустроенности в жилых домах присутствует мусоропровод.
Правовое значение деления вещей на главную и принадлежность состоит т в том, что по сделке, объектом которой является жилое помещение (главная
1 Напр., «сталинские» дома, «хрущевки», современные коттеджи и монолитные дома и т.д.