Жилая недвижимость как объект гражданского права России

• Автор: Малюткина-Алексеева, Ирина Александровна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Чебоксары
• Количество страниц: 208 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение С.З
Г лава I. Понятие и виды недвижимости в жилищной сфере
1.1. Понятие и значение недвижимости в жилищной сфере С.
1.2. Виды (характеристика) основных объектов недвижимости
в жилищной сфере С.З
Глава II. Право собственности и иные вещные права на
недвижимость в жилищной сфере (жилую недвижимость)
2.1. Право собственности на жилую недвижимость С.
2.3. Иные вещные права на жилую недвижимость С.
Г лава III. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере и их регистрация
3.1. Приватизация жилых помещений С.
3.2. Купля-продажа, обмен и мена жилых помещений С.
3.3. Иные отдельные виды сделок с жилой недвижимостью С.
3.4. Государственная регистрация прав на жилую недвижимость
и сделок с ней С.
Заключение С.
Список использованной литературы С.

Введение
Актуальность темы исследования. Недвижимость - центральное звено всей системы рыночных отношений. Она формирует капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в недвижимость являются инвестированием с целью получения прибыли1.
Жилая недвижимость выступает основой личного существования граждан и используется для непроизводственного, личного потребления. Жилые дома, квартиры, дачные строения и т.п., находящиеся в собственности граждан, используются для проживания и удовлетворения других личных нужд. Деление вещей на недвижимые и движимые становится основополагающим для гражданского законодательства периода рыночной экономики.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2, опираясь на экономическое понимание недвижимости, дает более узкое, по сравнению с Гражданским кодексом Российской Федерации3, определение недвижимости (ч.1 ст. 130 ГК). Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики»4 - введено понятие «недвижимость в жилищной сфере».
Базисом законодательной концепции недвижимости является ее легальное определение. В основе формально-юридического определения недвижимости лежит экономическое понимание недвижимого имущества. Генезис такого понимания - в неразрывной связи объектов недвижимости с землей. Соответственно и юридическое определение недвижимости избирает в качестве основного конституирующего признака связь с землей5.
Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц (не
1 См. также Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России,- М.: Финансы и статистика,1996.-С.13.
2 Далее Закон о регистрации. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ, с изм. и доп. от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г. // СЗ РФ -1997.- N 30.-Ст. 3594; 2001,- N 16.-Ст.1533; 2002.-19 15.-Ст. 1377.
3 Далее ГК.
4 Об основах федеральной жилищной политики: Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1,с изм. и доп. от 12 января 1996 г., 21 апреля 1997 г., 10 февраля, 17 июня, 8 июля 1999 г., 24 декабря 2002г. // ВСНД РФ и ВС РФ,-1993.-N3.-Ct.99; СЗ РФ.-1996.-ЫЗ.-Ст.147; 1997.-N17.-Ct. 1913; 1999.-N7.-Ct.876; N25.-Ct.3042; №28.-Ст.3485; 2002.-Н 52 (часть 1).-Ст. 5135.
5 Скворцов О.Ю. Регистрация сделок с недвижимостью: правовое регулирование и судебно-арбитражная практика.- М.: «Бизнес-школа «Интел-Синтез», 1998.- С.45.

собственников) в отличие от пользования огромным количеством товаров, относящихся к движимому имуществу. Развитое гражданское законодательство уделяет повышенное внимание правовому регулированию сделок с недвижимостью. В силу особой социальной ценности объектов недвижимости государство стремится контролировать процессы, связанные с оборотом объектов недвижимости. Поэтому операции с ней связаны с определенными процедурами, обеспечивающими учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав
собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части нал огообложения6.
Правовое регулирование жилой недвижимости обеспечивается ГК, ЖК РСФСР, Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и другими нормативными правовыми актами. Однако реализация конституционного права граждан на жилье становится все более проблематичной. Действующее законодательство содержит противоречия, которые отражаются на правоприменительной практике, что, как следствие, ведет к обострению жилищной проблемы.
Таким образом, актуальность темы исследования обусловлена:
- необходимостью анализа законодательства, регулирующего правовой режим жилой недвижимости и практики его применения, для изучения комплекса проблем, назревших в жилищной сфере и влияющих на реализацию права граждан на жилье (жилое помещение);
- необходимостью совершенствования законодательства РФ в данной области через комплексное изучение системы оборота жилой недвижимости, уточнение объектов жилой недвижимости, их правового статуса;
- потребностью совершенствования практической деятельности правоприменительных органов, участвующих в реализации системы оборота жилой недвижимости, управлении ею.
Степень разработанности проблемы. Вопросы права собственности и правового положения жилой недвижимости уже исследовались, однако - либо на базе
6 См. также Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие / Под ред. В.Е. Есипова.-СПб.:Изд-во СПБГУ ЭФ, 1998.-С.41 -46.

1.2. Виды основных объектов недвижимости в жилищной сфере
Жилая недвижимость представляет собой как отдельные объекты, так и составные части сложных объектов. Нормативной основой классификации объектов жилой недвижимости служит Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации76.
По нашему мнению, к отдельным объектам жилой недвижимости следует отнести: жилые здания (строения), вместе с земельным участком, на котором данный объект недвижимости находится, в соответствии с принципом земельного законодательства о единстве судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (п.1 ст.1 ЗКРФ).
К жилым зданиям относятся жилые дома квартирного и коридорного (гостиничного) типа, общежития, спальные корпуса интернатов, дома для престарелых и другие.
Жилым домом называют постройку (строение), предназначенную для проживания людей и отвечающую соответствующим строительным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим требованиям. Также термин «жилой дом» употребляется в более широком значении и охватывает также земельный участок, на котором находится дом, подсобные хозяйственные постройки, многолетние зеленые насаждения (в качестве равнозначного используется термин «домовладение»)77.
A.B. Борисенко рассматривает домовладение как имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и расположенные на нем жилой дом, обслуживающие его вспомогательные строения, а также электрическое, сантехническое и иное оборудование, инженерные коммуникации и устройства, обслуживающие жилой

дом и придомовую территорию .
С.Е. Журавлев определяет жилой дом как капитальное строение с примыкающими к нему подсобными хозяйственными сооружениями, пригодное для постоянного проживания и предназначенное для удовлетворения жилищных
76 Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998г. №37, с изм. от 4 сентября 2000г. // Правовая система «Гарант».
77 Современная жилищная политика России. Комментарий к Закону «Об основах федеральной жилищной политики»/ Басин Е.Б., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Шамузофаров А.Ш.-М.: ЦБНТИ Госстроя России, 1993.- С.15.
78 Борисенко A.B. Купля-продажа жилой недвижимости (современные правовые проблемы): Автореф. дис. канд. юрид. наук.- Волгоград,2000.-С.15.