Ипотечные отношения в России : Проблемы гражданско-правового регулирования

• Автор: Марзаганов, Адам Мусаевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Ставрополь
• Количество страниц: 171 с.

ГЛАВА I. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ (ЗАЛОГА НЕДВИЖИМОСТИ)
§ 1. Возникновение института ипотеки и его развитие на примере римского
и германского права
§ 2. Особенности развития института ипотеки в России в 1Х-начале XX веков.
Ипотечный кредит в дореволюционной России
ГЛАВА II. ПОНЯТИЕ, СОДЕРЖАНИЕ И ИСТОЧНИКИ РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ПРАВЕ
§ 1. Ипотека: понятие, значение и место в системе гражданского права
§ 2. Основные источники правового регулирования ипотечных отношений в РФ, их
роль и соотношение
§ 3. Основания возникновения ипотеки
§ 4. Договор об ипотеке: правовая характеристика, стороны, юридическое значение
§ 5. Применение закладной при залоге недвижимости
§ 6. Государственная регистрация ипотеки
ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
§ 1. Ипотека земельных участков
§ 2. Особенности ипотеки предприятия
§ 3. Особенности ипотеки жилых домов и помещений
ГЛАВА IV. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РФ
§ 1. Модели ипотечного кредитования в РФ
§ 2. Приоритетные направления развития системы ипотечного
жилищного кредитования в РФ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРА ТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы исследования.
Существенные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за последние 10-12 лет, вызвали потребность в использовании гражданско-правовых институтов, способных содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего из числа малоимущего населения. В числе таких институтов особое место занимает институт залога недвижимости (ипотеки), служащий средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере. Ипотека является наиболее распространенным видом финансовых операций в развитых странах. В ней участвует большинство населения этих стран, и вложения средств в ипотечное кредитование строительства жилья можно отнести к наиболее ликвидным банковским активам.
Изучение практики применения ипотеки в качестве способа обеспечения обязательств в других странах и материалов, опубликованных российскими исследователями, показывает, что сама по себе конструкция залога, как и любая иная юридическая конструкция, не может вызвать экономического роста, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и достижения иных сходных целей, жизненно важных для экономического и общественного бытия любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства. В настоящей работе отстаивается тезис, согласно которому ипотечное кредитование - одна из многочисленных составляющих, обеспечивающих безопасность государства, и последнее, в свою очередь, должно разработать долгосрочную и эффективную государственную программу ипотечного кредитования граждан.
Для нашей страны тема настоящего исследования особенно актуальна, так как проблема обеспечения качественным жильем различных категорий граждан
давно переросла из сугубо экономической в политическую, стала разменной картой в различных политических играх. Наиболее полно значимость жилищного вопроса для любого государства выразил видный английский общественный деятель начала 20 столетия Гарольд Белман: «Выгоды, проистекающие из жилищной собственности, имеют не только материальное, но этическое и моральное содержание. Мысли человека, у которого есть что защищать и улучшать, естественным образом поворачиваются в направлении стабильного, законного и экономически грамотного правительства»1. Несомненно, гражданин, имеющий нормальные условия жизни, обеспеченный, хотя бы, самым необходимым, психологически более устойчив, имеет стимул для дальнейшего роста. Это, в конечном итоге, приведет к повышению трудоспособности населения и положительно скажется на развитии экономики.
Актуальность темы настоящего исследования обусловлена целым рядом факторов.
Первый - тот факт, что ипотечная тематика является сравнительно новой для российской правовой системы советского и постсоветского периода. Несмотря на обилие отечественных публикаций по ипотечной тематике, особенно в последнее время, отставание российской правовой науки в данной области от соответствующих зарубежных правовых исследований, несомненно. Существует явная потребность в ликвидации этого разрыва, в том числе и с использованием метода сравнительно-правового анализа института ипотеки в России и в различных странах.
Второй фактор — после принятия в 1998 году Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в судах рассмотрено большое количество гражданских дел, связанных с ипотекой, появились различные точки зрения и толкования терминов, которые ранее казались понятными и не требующими разъяснений. Также в последнее время издано большое количество публикаций по проблемам
1 ВеМтапп Н. ТЬе ЬиПс1|п@ воайу тоуетепГ ЬопВоп. 1927. Р
Однако, несмотря на подобные категоричные высказывания, в литературе того периода существовали и противоположные точки зрения. В частности, профессор Р. Зом в обоснование обязательственной природы ипотеки приводит мысль, что залоговое право, как акцессорное, служит способом обеспечения взыскания и прекращается актом погашения требования, то есть уплатой по нему
Постулатом российской юридической науки является подразделение всех гражданских правоотношений на абсолютные и относительные. Однако, вследствие отсутствия четко сформулированного критерия их различия, сам данный подход на протяжении вот уже более века подвергается сомнению.
Проанализировав различные подходы к этой проблеме, сформулированные в работах A.C. Звоницкого, М.М. Агаркова, Е.А. Суханова, М.И. Брагинского,
В.В.Витрянского, Г.Е. Быстрова, B.C. Ем, В.А. Белова, О. Плешановой, С.А. Бабкина и других, а также действующие нормативные акты, регулирующие залоговые отношения, автор приходит к выводу, что до сегодняшнего дня не выработано однозначной позиции по данному вопросу.66 Ясно, что любые гражданско-правовые отношения подразделяются на отношения, в которых активная сторона претендует на правовое оформление и защиту своей возможности совершить свободные и самостоятельные активные действия с вещами, продуктами интеллектуального творчества и иными благами; и отношения, в которых активная сторона притязает на отягощение нужной активности, т.е. требует совершения другим лицом определенных активных действий, либо, напротив, воздержания от их совершения.
Отношения первого типа связывают активную сторону со всяким и каждым, второго - с определенным конкретным лицом. Первые называются в юридической литературе абсолютными правоотношениями, вторые - относительными
63 Зом Р. Залог и ипотека. НйрУ/гпаЬгакоп.пагоДги/г/бЗ/тОех.Иип
64 Белов В.А. Залоговые правоотношения: содержание и юридическая природа // Законодательство, 2001,