Защита гражданских прав физического лица при приобретении жилья

• Автор: Карева, Галина Георгиевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 183 с.

Глава 1. Становление и развитие права собственности физических лиц
на жилье по российскому законодательству
$1. Источники правового регулирования права собственности на жилое
помещение в дореволюционной и советской России
$2. Общая характеристика права собственности на жилье по
действующему законодательству
$3. Сделка как основание приобретения права собственности на жилое
помещение
$4. Принудительное прекращение права собственности на жилое
помещение: судебная практика и проблемы правового регулирования
Глава 2. Актуальные вопросы защиты права собственности и иных
прав физического лица на жилое помещение
$1. Права добросовестного приобретателя жилого помещения как объект
защиты
$2. Особенности защиты от злоупотребления правом на жилое
помещение
$3. Обеспечение законности на этапе заключения и исполнения сделок по
приобретению жилья физическими лицами
Заключение
Список нормативных источников и использованной литературы

Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена необходимостью совершенствования нормативной правовой базы и систематизации правоприменительной практики в области сделок с жилыми помещениями с учетом в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, объектом которых выступает недвижимое имущество.
Как известно, в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в гражданский оборот с начала 90-х годов, когда коренные преобразования в экономике страны потребовали обновления всей системы правового регулирования гражданских правоотношений. Закон РСФСР 1991 года, которым была введена новая глава Жилищного кодекса РСФСР «Приобретение гражданами жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда», и Закон РФ «О приватизации жилищного фонда» от 4 июля 1991 года послужили началом свободного оборота жилых помещений на рынке недвижимости. Закон «Об основах федеральной жилищной политики» 1992 года еще более расширил права граждан, предоставив право на приобретения жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости. Порядок заключения сделок с жильем установлен Гражданским кодексом РФ и новым Жилищным кодексом РФ, вступившим в действие 1 марта 2005 г.
Высокая активность участников общественных отношений, вступающих в сделки с жильем, обуславливает необходимость введения норм, регламентирующих порядок заключения данных сделок и регистрации их государственными органами, с целью защиты гражданских прав физических лиц при заключении данных сделок.
Практика применения Гражданского кодекса РФ, Жилищного кодекса РФ, ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и других нормативных правовых актов, в том числе ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», показала взаимное несоответствие их отдельных положений, очертила круг вопросов, требующих более четкого законодательного регулирования, выявила пробелы в законодательстве, то есть отсутствие должного правового регулирования отдельных групп гражданских правоотношений в области сделок с жильем. Последнее, в частности, проявилось в сфере правового регулирования признания права собственности за добросовестным приобретателем жилья.
В настоящее время представляется актуальным исследование с цивилистических позиций проблем правового регулирования защиты прав собственников и добросовестных приобретателей жилых помещений и повышение ответственности государства при регистрации сделок с жильем. Это обусловлено широкой практикой применения Закона о регистрации прав на недвижимое имуществ и, главным образом, тем, что государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, стабилизируя отношения в таких значимых сферах, как купля-продажа жилых помещений, возведение новых объектов недвижимости исключительно важна для защиты прав и законных интересов добросовестных приобретателей жилья.
Данная тема актуальна не только для всех участников рассматриваемых видов гражданско-правовых отношений, органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и для органов судебной власти. Последнее подтверждается непрерывным потоком судебных дел по вопросам оспаривания сделок и регистрации сделок с жилыми помещениями, урегулирования споров по договорам долевого участия в строительстве, заключаемых с физическими лицами, рассматриваемых судами общей юрисдикции, а так же Постановлением Конституционного суда РФ от 21 апреля
акте передачи не является основанием для освобождения от ответственности за передачу недвижимости ненадлежащего качества, поэтому покупатель, согласившись на указание недостатков в акте передачи и пообещав не иметь позднее претензий, не лишается возможности заявить требование о компенсации не оговоренных в договоре недостатков либо об их устранении за счет продавца
В отличие от юридических лиц граждане (физические лица) могут быть субъектами сделок, в том числе с жильем, в зависимости от наличия у них дееспособности. В соответствии с пунктом 1 статьи 21 ГК РФ, способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. Однако, способность человека совершать разумные действия и осознавать их значение связана не только с достижением совершеннолетия, но с его психическим состоянием. Поэтому ГК РФ предусматривает возможность признания недееспособным совершеннолетнего гражданина, который вследствие психического расстройства не может понимать значение своих действий или руководить ими. От имени гражданина, признанного судом недееспособным, сделки совершает его опекун (статья. 29 ГК РФ). Не могут совершать сделки с жильем без согласия попечителя граждане, признанные судом ограниченно дееспособными, вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, чем поставившие свою семью в тяжелое материальное положение (статья 30 ГК РФ). Сделки с жильем гражданина, признанного судом недееспособным или ограниченно дееспособным возможны с предварительного разрешения органа опеки и попечительства ( статья 37 ГК РФ).
1 Виноградова Л. Ограничения права собственности граждан на квартиру // Правовая система «Кодекс». С.-Петербург, 1996.