Гражданско-правовой оборот земельных участков под строениями в России

• Автор: Ельникова, Елена Васильевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Волгоград
• Количество страниц: 196 с.

Глава 1. Содержание и правовые предпосылки гражданского оборота
земельных участков под строениями
§ 1. Содержание гражданского оборота земельных участков под
строениями в российском праве
§ 2. Соотношение норм гражданского и земельного права в
регулировании гражданского оборота земельных участков
§ 3. Приватизация земельных участков под строениями как
правовая предпосылка включения их в гражданский оборот
Глава 2. Общая характеристика земельного участка под строением как
объекта гражданского оборота
§ 1. Вещественные свойства земельного участка
§ 2. Земельный участок как элемент системы недвижимых вещей...65 § 3. Правовые конструкции юридической связи земельного
участка и строения
Глава 3. Особенности правового регулирования гражданского оборота
земельных участков под строениями
§ 1. Приобретение прав на земельный участок собственниками
строений
§ 2. Переход прав на земельный участок при отчуждении
расположенного на нём строения
Заключение
Список использованной литературы

На протяжении длительного периода развития российского законодательства имели место различные подходы к признанию земельных участков и расположенных на них строений в качестве объектов гражданских правоотношений. В дореволюционной России земельные участки вместе с расположенными на них зданиями, строениями относились к «недвижимым имуществам» и активно участвовали в гражданском обороте.
В советский период истории России частная собственность на землю была отменена, земля стала объектом исключительной государственной собственности и, как следствие, была исключена из гражданского оборота. Поскольку особенности правового режима недвижимых вещей главным образом проявляются в установлении особых правил их оборота, исключение из оборота земельных участков как основного вида недвижимости привело к утрате правового значения разделения вещей на движимые и недвижимые, которое и было отменено. Категория «недвижимость» надолго исчезла как из нормативноправовых актов, так и из научных исследований, поскольку её разработка в существовавших экономических условиях не представлялась актуальной. Весьма ограниченным был и существовавший в то время оборот строений, как и круг субъектов прав на них. Здания и сооружения, принадлежавшие доминирующему собственнику - государству, передавались из одной государственной организации другим государственным организациям в административном порядке и безвозмездно, а кооперативным и общественным организациям - в административном порядке и за плату. В собственности граждан могли находиться здания и сооружения потребительского назначения: жилые дома, их части, квартиры в
многоквартирных домах жилищно-строительных кооперативов, коллективов

индивидуальных застройщиков, дачи
В условиях весьма ограниченного оборота зданий, строений, сооружений
1 Кузьмина И.Д. Понятие правового режима зданий и сооружений как объектов недвижимости // Цивилистиче-ские исследования. Выпуск первый: Сборник научных трудов памяти профессора И.В. Фёдорова / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. - М.: Статут, 2004. -С. 196.

земельные участки, расположенные под такими объектами, предоставлялись преимущественно на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании административных актов органов государственных власти. Таким образом, оборот земельных участков имел административно-правовой характер, вполне соответствовавший экономическим отношениям того периода, и представлял собой систему распределения и перераспределения земельных участков между различными землепользователями, осуществляемую путём распорядительных действий властных органов.
Начавшиеся в начале 90-х годов 20 века преобразования в экономической, политической и социальной сферах потребовали существенных изменений механизма правового регулирования отношений в самых различных сферах общественной жизни. Отражением новых экономических реалий стало законодательное закрепление частной собственности в отношении основных производственных фондов и земель. Проводимая в начале 1990-х годов приватизация, совпавшая с начальным периодом осуществления земельной реформы, была направлена на отчуждение максимально большего количества государственного имущества в частную собственность. Начальная цена имущества предприятий, продаваемого при приватизации на коммерческих, инвестиционных конкурсах, аукционах, не включала в себя стоимость земельных участков. При этом земельные участки, занимаемые приватизируемыми объектами, в основном предоставлялись новым собственникам на праве постоянного пользования, оставаясь в собственности государства.
Одной из важнейших составных частей проводимой с начала 1990-х годов земельной реформы стала приватизация земельных участков поселений, значительная часть которых занята промышленными и другими предприятиями, которые относятся к производственным зонам. Для них земля служит пространственным (территориальным) базисом или местом их расположения. По своей функциональной роли они относятся к землям промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения. Земли этой категории также неоднородны, и в зависимости от характера специальных задач, для реше-

редко это приводит к продаже земли по явно завышенным ценам, в десятки раз отличающимся от реальной рыночной стоимости земли»1.
С 1 января 2006 г. земельного налога исчисляется на основании кадастровой стоимости земельного участка, что позволяет считать её одним из важнейших финансово-экономических показателей землепользования.
В целях обеспечения экономически обоснованной дифференциации выкупных цен на территории Российской Федерации Министерством экономического развития РФ предложена Концепция изменения порядка установления цены при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, которая предусматривает установление выкупных цен законами субъектов РФ, исходя из кадастровой стоимости, в пределах не более: 20 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в поселениях с численностью населения свыше 3 млн. чел.; 5 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности2. Ограниченные выкупные цены должны применяться также для случаев выкупа застроенных участков, ранее предоставленных для строительства на конкурсной основе по рыночной стоимости. В случаях, если на земельный участок, выкупаемый по правилам ст. 36 ЗК РФ, зарегистрировано право федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципального образования, полномочия по установлению цены выкупа земельного участка целесообразно передать, соответственно, Правительству РФ, органу государственной власти субъекта РФ, но с учётом ограничений, установленных субъектом РФ. Оплата приобретаемого земельного участка должна производиться единовременным платежом до регистрации пе-рехода права собственности на земельный участок
1 Добрачёв Д.В. Указ. соч. - С. 107.
2 В 2006 г. для земельных участков, расположенных в иной местности, размер выкупной цены предложено снизить до 2,5 % кадастровой стоимости.
3 Греф Г.О. О мерах по реализации земельной реформы и развитию рынка недвижимости // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2005. - № 2. - С. 17-18.