Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации

• Автор: Мещерякова, Марина Евгеньевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Владикавказ
• Количество страниц: 184 с.

Глава 1. ДОГОВОР АРЕНДЫ И ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И
СООРУЖЕНИЙ: ОБЩЕЕ И РАЗЛИЧНОЕ
1.1. Место договора аренды в системе договоров, направленных на передачу имущества
1.2. Понятие и особенности договора аренды зданий и сооружений.
Глава 2. ОБЪЕКТ, ФОРМА И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
2.1. Здания и сооружения как объекты арендных отношений. Проблема правового регулирования нежилых помещений как объекта договора аренды
2.2. Форма и государственная регистрация договора аренды зданий
и сооружений
Глава 3. ОСОБЕННОСТИ ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ
ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ
3.1. Изменение договора аренды зданий и сооружений: основания, порядок, правовые последствия
3.2. Расторжение договора аренды зданий и сооружений: основания, порядок, правовые последствия
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Актуальность темы. Фундаментальные изменения, произошедшие в экономической системе Российской Федерации, потребовали коренного преобразования гражданского законодательства. Впервые, по сравнению с предшествующим отечественным гражданским законодательством, в российский гражданский оборот введены здания (сооружения) со специальным правовым регулированием режима их аренды. Указанное обстоятельство привело к широкому распространению договоров аренды зданий (сооружений) в предпринимательской и иных сферах, что неизбежно повлекло увеличение общего количества судебных споров, связанных с арендой.
Как показывает судебная статистика, за последние 6 лет количество дел по спорам, связанным с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров аренды, рассмотренных арбитражными судами РФ, возросло на 51,08 %. Если в 2001 г. количество рассмотренных дел по указанной категории споров составляло 22 417, то в 2002 г.— 23 286, в 2003 г.— 26 367, в 2004 г. — 32 068, в 2005 г. — 33 869 дел.
В процессе правоприменения были выявлены проблемы, с которыми сталкиваются суды и участники гражданско-правовых отношений при заключении, исполнении и расторжении договоров аренды.
В частности, актуален вопрос о возможности распространения норм об аренде зданий (сооружений) на отношения по аренде нежилых помещений внутри здания. Неоднозначно решается вопрос о том, как соотносятся отношения по аренде объектов, не завершенных строительством, с отношениями по аренде зданий (сооружений). Некоторая непоследовательность проявляется в законодательном регулировании государственной регистрации договоров аренды зданий (сооружений). Определенные трудности вызывает реализация п. 3 ст. 450 Гражданского

кодекса РФ об одностороннем отказе от исполнения договора аренды зданий (сооружений) в случае, когда такой отказ предусмотрен договором.
Таким образом, несмотря на перестройку гражданско-правового регулирования и закрепления ряда новелл, проблематика аренды зданий (сооружений) пока не получила глубокого и окончательного теоретического осмысления в современной цивилистике. Отсутствие прочного теоретического фундамента вызывает множество вопросов в правоприменительной практике. В связи с этим можно утверждать, что перед теорией и практикой стоят задачи, направленные на незамедлительное решение проблем гражданско-правового регулирования отношений аренды зданий (сооружений). Все сказанное в совокупности и предопределяет актуальность и необходимость настоящего исследования.
Цель и основные задачи исследования. Цель настоящего диссертационного исследования — комплексное рассмотрение теоретических и практических проблем в обязательствах аренды зданий (сооружений) и разработка на этой основе предложений по совершенствованию гражданско-правового регулирования указанных отношений.
Цель исследования предопределила постановку следующих задач:
- определить место договора аренды в системе договоров, направленных на передачу имущества;
- выявить особенности договора аренды зданий (сооружений);
- исследовать понятие и признаки зданий и сооружений;
- исследовать проблемы, связанные с государственной регистрацией договора аренды зданий (сооружений) и соглашений об изменении или дополнении указанных договоров и предложить пути их решения;
- исследовать формы и порядок государственной регистрации договоров аренды зданий (сооружений);

Итак, в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ здания и сооружения являются объектами недвижимости.
Критерием отнесения к недвижимости зданий и сооружений служит неразрывная связь с землей и невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба назначению. По мнению ученых, «указанный критерий... позволяет здесь ограничить сферу применения специальных правил об аренде зданий и сооружений (§ 4 гл. 34). Например, исходя из указанного критерия, очевидно, что эти специальные правила не подлежат применению к правоотношениям, связанным с арендой ларьков, киосков, павильонов и иных подобных конструкций»53.
К сожалению, на сегодняшний день отсутствует как нормативная база, так и единое представление о критериях отнесения сооружения к обособленному объекту недвижимого имущества. Особое значение это имеет при создании коммуникаций (линии электропередачи, газопроводов, водопроводов и т.д.), которые лишь опираются на стойки и прочие подобные устройства, углубленные в землю. Однако в случае их переноса сам трубопровод не пострадает либо ущерб по отношению к стоимости самой трубы будет незначительным. В этой связи следует согласиться с мнением Л.Т. Кокоевой о том, что «ряд сооружений, традиционно признаваемых

недвижимым имуществом, скорее всего, недвижимостью не является»
Необходимо отметить, что не всякое сооружение имеет прочную связь с землей. Так, например, согласно Кодексу торгового мореплавания РФ 1999 г. морское судно — это плавучее сооружение.
53 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М., 2000. С. 521.
54 Кокоева Л. Т. Аренда: основные проблемы правового регулирования. Владикавказ, 2003. С. 170.