Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом

• Автор: Михайлов, Виктор Камоевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 176 с.

| Введение
I Глава 1. ПРОБЛЕМА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ОБЪЕКТА УПРАВЛЕНИЯ В ЖИЛШЦНО-
| ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЯХ

г 1.1. Жилое помещение: понятие и виды

1.2. Многоквартирный дом как имущественный комплекс, его место в системе объектов гражданских и жилищных прав

13. Юридическое значение т ермина «кондоминиум» и соотношение данной правовой категории с понятием «многоквартирным дом»
Глава 2. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ 5 ДОМОМ:
' 2.1. Понятия и способы управления многоквартирным домом
£ 2.1.1. Соотношение понятий «управление многоквартирным домом» и «управление эклшым фондом»
^ 2.1.2. Понятие и содерясание управления многоквартирным домом
; §2.1.3. Вопросы систематизации способов управления многоквартирным домом
2.2. Проблема определенности правового природы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
23. Особенности отношений собственников помещений при непосредственном управле-: нии многоквартирным домом
2.4. Правовое регулирование управления многоквартирным домом товариществом соб-
, ственников жилья (ТСЖ) и потребительским кооперативом
^ 2.4.1. Организация управления в товариществе собственников жилья
$ 2.4.2. Особенности управления многоквартирным домом ясилищными и яатищно-строительными кооперативами
^ 2.4.3. Основные отличия ТСЖ от жилищных кооперативов
2.5. Правовой статус управляющей организации. Понятие и содержание договора управления многоквартирным домом

Приложение
Список использованной литературы

Актуальность темы исследования. В условиях административно-плановых методов управления экономикой хозяйственное управление, в том числе в жилищной сфере, осуществлялось преимущественно одним лицом — социалистическим государством, выступающим в качестве единого собственника. Однако как показала история, такое управление не являлось эффективным, поскольку государство и созданные для этого специальные организации не могли качественно и эффективно управлять имуществом в виде каждого отдельно взятого многоквартирного дома. Кроме того, на это также оказывало негативное влияние отсутствие конкуренции и рыночных отношений, так как, по суш, не имело значение качество предоставления работ и услуг владельцам помещений в многоквартирном доме, осуществляемыми специальными государственными организациями. Последние в любом случае и при любых обстоятельствах оставались бессменными управленцами домов.
В связи с переходом на рыночные формы ведение хозяйства и изменением отношений собственности было закреплено право граждан иметь в собственности недвижимость, в том числе и квартиры (ст. 10 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г. №443-1).
Логическим продолжением начатого процесса явилось принятие Закона от 04.07.1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», согласно которому государство безвозмездно передало гражданам в собственность занимаемые ими жилые помещения в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищного фонда При этом данный закон впервые предусмотрел возможность образования собственниками в многоквартирном доме товарищества собственников жилья (ТСЖ) в целях обслуживания и ремонта приватизированных квартир.
В результате передачи в собственность изолированных жилых помещений в многоквартирных домах (квартир) гражданам правовой режим остальных помещений в доме, не являющихся частью квартир и обслуживающих более одного помещения, остался неизменным. Между тем на собственников жилых помещений в многоквартирном доме была возложена обязанность по несению расходов на их содержание и ремонт.
В 1996 году специальным Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (далее - закон о ТСЖ) была предпринята попытка передать места общего пользования в многоквартирных домах, включая и придомовые земельные участки, в
управление собственникам квартир, одновременно определив порядок такого управления. В нем также впервые законодательно были определены термины «кондоминиум» и «товарищество собственников жилья».
Между тем концепция данного закона содержала явные недоработки. Согласно ей собственник помещения в многоквартирном доме приобретал право на помещения общего использования только после регистрации кондоминиума. Фактически право собственности на общее имущество в доме носило виртуальный характер.
Кроме того, как показала практика, закон о ТСЖ не оправдал также ожидания законодателя по интенсификации процесса объединения собственников помещений в многоквартирных домах в ТСЖ (в Москве на июнь 2005 г. было зарегистрировано всего 1,5 тыс. ТСЖ, что составляет 0,1 % жилищного фонда города1).
В целях исправления допущенных ошибок и сосредоточения в едином документе многочисленных актов жилищного законодательства, принятых в разные периоды, а также систематизации норм, содержащихся в них, в 2004 году был принят Жилищный кодекс Российской Федерации2 (ЖК РФ). Новый ЖК РФ существенно изменил подход к регулированию правоотношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме и по поводу их общего имущества.
Однако приходится констатировать, что правовое регулирование управления многоквартирным домом в ЖК РФ далеко не совершенно: ряд положений об управлении и регламентирующих конкретные формы его осуществления изложены неоднозначно, что создает почву для возможных злоупотреблений со стороны субъектов, осуществляющих такое у1 фавление, а также препятствуют полноценной реализации собственниками своих правомочий. В частности, проблемы имеются в определении правовой природы отдельных категорий и сделок, в порядке согласования воли сособственников и принятия общих решений, в определении размеров обязательных платежей и сборов, в процессе внедрения любого из предусмотренных способов управления многоквартирного дома и др.
Все это свидетельствует о необходимости научной разработки проблем правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами.
1 Из выступления О В Долгушиной - зам. руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы на пресс-конференции от 01.06.2005 г.
2 ЖК РФ от 29 12.2004г. №188-ФЗ (введен в действие с 1 марта 2005 года).

детально проработать способы и порядок управления многоквартирными домами, выделив его в отдельный раздел (раздел УТЛ).
В статье 161 ЖК РФ (первой статье раздела УШ) содержатся основные правила, в рамках которых должно осуществляться управление многоквартирными домами, именно правила, а не законодательное определение понятия. Трудно предположить, чем руководствовался законодатель, принимая такое решение, но ясно одно, что и в этих правилах, возведенных в ранг закона, имеются отдельные положения, не отличающиеся четкостью формулировок, а также те, наличие которых в определении пределов управления домом не бесспорно.
Так, согласно ч,1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Проанализируем в отдельности составляющие эти правила элементы.
Обеспечение благоприятных и безопасных условий
Исходя из данной в ст. 161 дефиниции, можно утверждать, что в отличие от ранее действующего закона о ТСЖ, ЖК РФ заметно расширил объем управленческой деятельности собственников в отношении многоквартирного дома, вследствие чего увеличились и требования к ним со стороны государства. Это выражается в том, что в смысл управления многоквартирным домом законодатель вложил действия субъектов управления, направленные на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, не определив их.
На наш взгляд, такие требования к управлению не совсем приемлемы, поскольку под понятием «благоприятные условия» понимается состояние среды обитания, при котором отсутствует всякое вредное воздействие ее факторов на человека (безвредные условия) и имеются возможности дня восстановления нарушенных функций организма человека, а под «безопасностью» - состояние защищенности жизненно важных интересов личности и общества от всяких угроз69.
Ни то и ни другое в полной мере не в состоянии обеспечить собственники помещений в многоквартирном доме. Более того, возложение на них таких обязанностей является прямой подменой компетенции многочисленных государственных и муниципальных органов, непо69 См.: ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».