Правовое регулирование отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома

• Автор: Власова, Ольга Игоревна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 197 с.

Оглавление
Введение
Глава I. Многоквартирный жилой дом как объект гражданско-
правового регулирования
§ 1.1. Понятие многоквартирного жилого дома по законодательству
Российской Федерации
§ 1.2. Правовой режим нежилых помещений и иной инфраструктуры
(общего имущества) в многоквартирном жилом доме
§ 1.3. Особенности реализации прав собственников жилых помещений
многоквартирного жилого дома на земельный участок
Глава II. Понятие и содержание права собственности на общее
имущество многоквартирного жилого дома
§ 2.1. Реализация правомочий владения, пользования и распоряжения в
отношении общего имущества многоквартирного жилого дома
§ 2.2. Обязательства, возникающие вследствие приобретения права собственности на долю в общем имуществе многоквартирного жилого
дома
§ 2.3. Особенности реализации собственниками жилых помещений права
на управление многоквартирным жилым домом
Заключение
Список использованных нормативных правовых актов и научной литературы

Введение
Актуальность темы исследования. Жилищный фонд Российской Федерации, как совокупность всех жилых помещений на территории России, предназначенный для проживания граждан, состоит в основном из многоквартирных жилых домов. В результате приватизации жилых помещений, ранее находящихся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время более 70% жилых помещений в многоквартирных домах совокупного жилищного фонда России находятся в частной собственности.
Создав класс собственников жилых помещений, государство на протяжении последних лет активно проводит мероприятия различной направленности, связанные с изменением роли публичной власти в механизме содержания и обслуживания жилищного фонда. Последовательно проводимая государством жилищная политика, основанная на положениях Жилищного кодекса РФ, имманентно переводит обязанности по содержанию жилищной инфраструктуры на собственников жилых помещений. О необходимости реформирования отношений в сфере содержания и обслуживания жилищного фонда в своем Послании Федеральному Собранию РФ от 26 апреля 2007 г. говорил В.В. Путин: «Расширяя строительство нового жилья, нельзя забывать и о поддержании в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда... Новый Жилищный кодекс возложил полную ответственность за содержание жилых домов на собственников. Однако в условиях хронического недофинансирования жилищного фонда в прежние десятилетия эта нагрузка для подавляющего большинства новых собственников, для наших с вами граждан, ставших собственниками после приватизации квартир, оказалась абсолютно неподъемной. Из 3 млрд. кв. метров жилого фонда России более половины нуждается в ремонте. Некоторые дома не ремонтировались - не в последние 15 лет: по 40-50 лет не ремонтировались. Объем ветхого жилья по стране составляет 93 млн. кв. метров, из них аварийного - более 11 млн. кв. метров. Нужно признать, что сегодня без поддержки государства многие на-

ши сограждане, оказавшиеся в наиболее тяжелых, сложных жизненных условиях, - сами решить этот вопрос не в состоянии..»*.
Реализация положений Послания Президента России осуществилась с принятием в 2007 году Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»2, на основании которого публичная власть, начиная с 2008 года выполняет свои прежние обязанности по поддержанию жилищного фонда в надлежащем состоянии и переводит будущую ответственность за жилищную инфраструктуру на собственников жилых помещений в многоквартирных домах.
Возлагая обязанности по содержанию и эксплуатации жилых помещений на собственников, государство обязано было детально урегулировать возникающие при этом отношения. Вместе с тем, нерешенными остаются ряд правовых проблем, связанных, как с недостаточностью нормативного правового обеспечения указанного процесса, так и с неэффективностью правового регулирования анализируемых отношений, во многом связанными с тем, что возникающие отношения являются новыми, отсутствует опыт проведения подобных реформ у государства, достаточно сложно сформировать класс собственников из граждан, воспитанных на иных, в какой-то мере «иждивенческих» принципах отношения к собственности.
Правоприменительная деятельность постоянно сталкивается с проблемами правовой неопределенности таких понятий, как: многоквартирный жилой дом; общее имущество собственников жилых помещений; правовой режим земельного участка, на котором расположен жилой дом; выбор способа управления и многих других.
Переложение на собственников жилых помещений многоквартирного дома обязанностей по содержанию и управлению порождает проблему, связанную с участием в гражданском обороте юридически непризнанного субъ-
1 Послание Президента РФ Федеральному Собранию РФ от 26 апреля 2007 г. // Парламентская газета. 27 апреля 2007 г. № 60.
2 Федеральный закон от 21 июля 2007 г. № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» // Собрание законодательства Российской Федерации от 23 июля 2007 г. № 30. Ст. 3799.

двух и более квартир, который включает также в себя элементы общего имущества собственников помещений в этом доме1.
Проводя характеристику жилого дома с позиции системы объектов жилищных прав и акцентируя внимание на жилом доме как здании, И.Д. Кузьмина определяет здания и сооружения как инженерно-строительные объекты, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную связь с землей, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществляемой строительной деятельности2.
Следует признать, что в подавляющем большинстве случаев, многоквартирные жилые дома не могут являться самостоятельным объектом права собственности. Как указывалось выше, многоквартирный дом представляет собой совокупность помещений (жилых и нежилых), находящихся в собственности (долевой или совместной, как правило, членов одной семьи или близких родственников, в зависимости от оснований возникновения права собственности) и помещений и иной инфраструктуры, предназначенной для обслуживания более одной квартиры в данном доме и находящихся в общей долевой собственности.
На основе вышесказанного можно сделать неверный вывод о том, что, многоквартирный жилой дом при наличии множества лиц, являющихся собственниками различных его помещений, не является самостоятельным объектом гражданских прав и соответственно не может самостоятельно участвовать в гражданском обороте.
Вполне возможна ситуация, когда все помещения в многоквартирном доме являются собственностью одного лица, например, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, либо юридического лица. В таких случаях многоквартирный дом должен относиться к объектам жилищных прав и признаваться объектом недвижимости.
1 Лапач В.А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. 2006. №8. С. 18.
2 Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Дисс... докт. юрид. наук. - Томск. 2004. С. 54.