Договор аренды и его роль в гражданском обороте

• Автор: Еремкина, Татьяна Александровна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2008
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 169 с.

Содержание
Введение
Глава 1. Договор аренды и проблемы его дальнейшего развития
§ 1. Исторические аспекты возникновения и становления института
договора аренды
§ 2. Современное состояние института договора аренды в Российской
Федерации: теоретический аспект
Глава 2. Гражданско-правовая характеристика института договора
аренды
§ 1. Договор аренды в российском гражданском праве: понятие, виды и их
систематизация
§ 2. Субъекты института договора аренды: особенности их правового
статуса
§ 3. Особенности прекращения договорных арендных отношений
Глава 3. Проблемы совершенствования института аренды в Российской
Федерации
§ 1. Проблемы реализации норм законодательства РФ об институте аренды
в правоприменительной практике
§ 2. Основные направления совершенствования норм законодательства об
институте аренды в гражданском праве России
Заключение
Список используемой литературы
Приложение
Введение

Актуальность темы диссертационного исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.
В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых особое место занимает аренда.
Вторая часть Гражданского Кодекса Российской Федерации1 закрепила принципиально новый подход к оценке правомочий собственника вещи: он вправе совершать в отношении принадлежащего ему на праве собственности имущества любые действия, при этом они не должны противоречить закону и иным правовым актам, а также нарушать права и законные интересы других лиц.
Договор аренды входит в группу сделок, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в правовом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования этой вещью. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно, не предусматривая при этом права распоряжения им.
Применяя договор аренды, государственные и муниципальные органы власти и управления обеспечивают рациональную организацию в городах и поселках производственных зон, сети общественных и культурных
1 Гражданский кодекс РФ. Ч. 2 от 22.12.1995 № 14-ФЗ (ред. от 26.06.2007 № 118-ФЗ) // СЗ РФ, - 1996. -№ 5. -Ст. 410.
учреждений, бытовых предприятий. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая незначительные (по сравнению с приобретением в собственность) средства на размещение офиса, торговой точки, складских либо производственных помещений и т. п. Это особенно важно для вновь образовавшихся коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, которые могут освободившиеся финансы направить на иные цели.
В конце XX века исследуемый вид договора широко использовался как один из способов, позволяющих усилить самостоятельность хозяйствующих субъектов. В правоприменительной практике договор аренды в настоящее время стал одним из самых распространенных. Среди разновидностей данного договора преобладает аренда имущества, в частности, аренда зданий, сооружений, нежилых помещений, предприятий, которые в большинстве случаев используются фирмами в качестве офисных центров, рабочей и производственной площади.
Статистические данные за последнее время о рассмотрении арбитражными судами и судами общей юрисдикции гражданских дел на территории России свидетельствуют о том, что с каждым годом увеличивается количество споров, связанных с арендными отношениями. Так, если в 1993 году было рассмотрено 2316 дел, то в 2003 г. - 12372, в 2004 г. -19525, в 2005 г. - 20213, в 2006 г. - 22347, в 2007 г. - 23521 дел2.
В основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений и предприятий. Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты прав арендаторов
2 См., Судебно-арбитражная статистика. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. № 4; 2004. № 3; 2005. № 7; 2006. № 5; 2007. № 2; Статистическая справка о рассмотрении гражданских дел судами общей юрисдикции // улуу.учгГ гн

эффектом закреплены в соответствующих статьях первого параграфа главы 34 ГК РФ.
Тем не менее, для цели настоящего исследования в центре - внимания оставляем фактически закрепленную в законе структуру регулирования. Что же касается выбора разновидностей договора аренды, то он предопределен либо значением соответствующих объектов (аренда недвижимости в целом, аренда земельных участков), либо особой актуальностью проблем (финансовая аренда).
Обычное определение договора аренды практически не расходится с формулировкой части первой ст. 606 ГК РФ на протяжении многих десятилетий, что свидетельствует об адекватности данного определения содержанию экономических процессов.
Этот договор консенсуальный, возмездный и взаимный49. Обычно его относят к той группе договоров, которые принято именовать договорами о передаче имущества. По этому поводу следует уточнить, что передача в соглашениях об аренде занимает место лишь первого действия, возможно, более видимого, но менее значимого в экономическом смысле.
Как для арендатора, так и для арендодателя основной целью является вовсе не передача, а те процессы и их результаты, которые следуют за передачей (арендатор намерен эксплуатировать вещь и получить ожидаемый от этого эффект, а арендодатель планирует получить денежные средства). Заметим, что законодатель вполне справедливо отказался использовать слово «передача» применительно к аренде, он ясно говорит о «предоставлении».
Таким образом, данный договор по существу представляет собой* особую форму социально-экономического взаимодействия в отношении определенных благ и должен быть квалифицирован в качестве такового. Договор аренды есть соглашение о предоставлении в пользование, и эта уникальная его характеристика не позволяет смешивать с договорами о передаче имущества.
49 Гражданское право: Учебник Ч. 2 / Под ред А П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: «ТЕИС», 1996. - С. 317.