Правовой режим зданий и помещений в России

• Автор: Максимович, Дмитрий Андреевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 167 с.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава I. Правовое соотношение здания с расположенными в нем помещениями
§1. Противоречия и пробелы современного российского законодательства, определяющего правовой режим зданий и расположенных в них
помещений
§2 Помещение как натуральная доля в праве общей собственности на
здание
§3. Сочетание частноправовых и публично-правовых начал в регулировании
правового режима зданий и расположенных в них помещений
Глава II. Правовой режим зданий, в которых профильные помещения
принадлежат более чем одному собственнику
§1. Частноправовые особенности правового режима здания, в котором профильные помещения принадлежат более чем одному собственнику..85 §2. Регистрационные и иные публично-правовые особенности правового режима здания, в котором профильные помещения принадлежат более чем
одному собственнику
Глава III. Правовой режим помещений в зданиях, в которых профильные помещения принадлежат более чем одному
собственнику
§1. Частноправовые и публично-правовые особенности правового режима
профильных помещений
§2. Частноправовые и публично-правовые особенности правового режима
непрофильных помещений
Приложение. Предложения и замечания к проекту постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений
на общее имущество здания»
Использованные источники
ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Правовой режим, а также правовое соотношение зданий с находящимися в них помещениями остаются одной из наиболее актуальных проблем действующего российского законодательства, правовой теории и хозяйственной практики.
В результате произошедшего в России в конце прошлого столетия массового перехода в частную собственность помещений, расположенных в жилых и нежилых зданиях, в законодательстве и на практике сложилась ситуация, когда здания, традиционно рассматриваемые в правовой теории в качестве неделимых вещей (ст.133 ГК РФ), в короткий срок оказались юридически разделенными на самостоятельные имущественные объекты -помещения, которые в собственном качестве (как самостоятельные объекты права собственности, объекты недвижимости, объекты государственной регистрации и т.д.) стали свободно участвовать в имущественном обороте. Возникшее при этом несоответствие между теоретически неделимым зданием и находящимися в его составе практически самостоятельными помещениями, породило множество неясностей, проблем и противоречий как научного, так и практического свойства.
Особенно сложная и противоречивая ситуация возникла с нежилыми зданиями и расположенными в них нежилыми помещениями, часто являющимися главной материальной основой предпринимательской деятельности субъектов хозяйствования. В нынешних условиях, если два и более помещения в одном здании (жилом или нежилом) оказываются в собственности разных лиц, здание как регистрируемый объект недвижимости и имущественных прав прекращает существовать, юридически «исчезает». Но при этом в многоквартирных жилых домах сохраняется хотя бы общая долевая собственность жильцов (собственников квартир) на помещения общего пользования, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной

квартиры (ст.290 ГК РФ), а в «исчезающих» аналогичным образом нежилых зданиях режим имущества общего пользования законом никак не определен.
В литературе отмечались и другие теоретические и практические проблемы, касающиеся нежилых зданий, в которых помещения принадлежат разным собственникам: отсутствие у нежилых помещений как
регистрируемых объектов недвижимости непосредственной связи с землей; отсутствие у собственников нежилых помещений правовой основы для совместного управления нежилым зданием и поддержания его в технически исправном состоянии; неясность порядка отчуждения и приобретения нежилого здания по частям; нерешенность вопросов принадлежности, содержания, использования, оборотоспособности в нежилых зданиях имущества, находящегося за пределами нежилых помещений; выбывание ценной и дорогостоящей вещи — нежилого здания, из числа объектов имущественных прав и имущественного оборота; отсутствие у нежилого здания хозяина, эффективного собственника и т.д., и т.п.
Отсутствие внятного правового режима нежилых зданий, в которых помещения принадлежат разным собственникам, создало неустойчивость и противоречивость правоприменительной, в т.ч. судебной практики в этой области.
Предпринимавшиеся в последние полтора десятилетия в отечественной правовой науке попытки упорядочить правовой режим нежилых зданий и нежилых помещений в отрыве и вне всякой связи с совершенствованием правового режима многоквартирных жилых домов, неизменно оказывались малоплодотворными. Хозяйственная практика и накопленный российской юриспруденцией исследовательский опыт настоятельно требуют разработки и теоретического обоснования такой универсальной конструкции правового соотношения зданий и расположенных в них помещений, которая в равной степени была бы применима как к нежилым, так и к жилым зданиям и помещениям. Разработке и обоснованию такой правовой конструкции, устраняющей противоречия между зданиями как неделимыми вещами и

четко определить режим общего имущества в здании»; устранить возможность одновременной государственной регистрации права собственности на здание и расположенные в нем нежилые помещения44; дать законодательное определение нежилому помещению и имуществу, находящемуся в общем пользовании, четко разграничив зоны ответственности собственника помещения и всех сособственников в здании45; установить сеть сервитутов на пользование общим имуществом в нежилом здании46; использовать институт простого товарищества (совместной деятельности) как средство, переводящее «отношения собственности нескольких лиц на здание - на почву ГК РФ»47.
Вторая группа предложений, которые условно можно назвать «концептуальными», отражает попытки найти целостное решение проблемы правового соотношения помещений и зданий, в которых они находятся. Среди этих концептуальных решений, в свою очередь, можно выделить «новаторские» и «традиционалистские».
Новаторские правовые конструкции в той или иной степени предусматривают отступление от традиционных вещно-правовых воззрений. В качестве примера можно привести предложенную С.А.Степановым «комплексную конструкцию составной недвижимой вещи», предусматривающую возможность образования одного недвижимого объекта (напр., помещения) в составе другого недвижимого объекта (напр., здания) -т.н. «объектно-правовой матрешки»48.
Сам автор так объясняет суть своей юридической модели. «Комплексная конструкция составной недвижимой вещи, в отличие и от суммативной совокупности, и от сложной вещи, проявляется в обороте следующими специфическими чертами. Первое. Составная недвижимая вещь
44 См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, раздел III, § 3 // Недвижимость и инвестиции: Правовое регулирование. 2003. № 1-2; Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения
45 Паланкоев И.Нежилое помещение ... С.23-27.
46 Скловскнй К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение. Вестник ВАС РФ, 2003, № 8, с.84-93; Наумова Л. Цит.соч., с.9; Глинщикова Т., Цит.соч., с. 10.
47 Скловскин К.И. Цит.соч., с.84-93.
48 Степанов С.А. Составная недвижимая вещь. Журнал российского права. 2004, №8, с.39-46.