Договор участия в долевом строительстве: гражданско-правовые вопросы квалификации и применения

• Автор: Харитошин, Илья Игоревич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 164 с.

СОДЕРЖАНИЕ
Введение
Глава 1. Долевое участие в строительстве как предмет гражданско-
правового регулирования
§ 1. Сущность и формы участия в долевом строительстве
§ 2. Исторические предпосылки долевого строительства в российском
праве
§ 3. Зарубежный опыт привлечения инвестиций в строительство
жилья
§ 4. Основы правового регулирования договора участия в долевом
строительстве жилья
Глава 2. Понятие и элементы договора долевого участия в
строительстве
§ 1. Правовая природа договора долевого участия в строительстве...стр. 45 § 2 Участники правоотношений по договору участия в долевом
строительстве, их права, обязанности и ответственность
§ 3. Форма договора участия в долевом строительстве и его
государственная регистрация
Заключение
Список использованных источников и литературы

Введение
Актуальность темы исследования определяется совокупностью следующих факторов: 1) возрастающим значением инвестиций частных неквалифицированных инвесторов1 для финансирования жилищного строительства2: 2) ведущей ролью договора участия в долевом
строительстве (инвестиционная модель долевого строительства) среди других организационно-правовых форм долевого жилищного строительства; 3) продолжающейся научной дискуссией о сущности договора участия в долевом строительстве и его месте в системе российского обязательственного права; 4) проблемами, возникающими на практике при применении отдельных положений Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»3.
Объектом диссертационного исследования являются отношения, складывающиеся в процессе заключения, изменения, исполнения и прекращения договора участия в долевом строительстве.
Предмет исследования составляют фундаментальные и прикладные проблемы правового регулирования участия в долевом строительстве, нормы гражданского права, применимые к отношениям, возникающим при
1 Понятие квалифицированного инвестора, предусмотренное в пп. 2 и 4 ст. 51.2 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», в целом позволяет здесь отнести к неквалифицированным инвесторам тех физических лиц, которые, не будучи индивидуальными предпринимателями, вкладывают личные сбережения и заемные средства в строительство квартир, реже жилых домов и иных объектов жилищного фонда исключительно для нужд личного потребления. Такого инвестора именуют также «массовым инвестором» (см.: Коршунов П.Н. Жилищнонакопительный кооператив: проблемы правового статуса и защиты прав членов: Автореф. дне...канд.юрид.наук. М., 2007. С. 3).
2 Привлечение денег массового инвестора («народных денег») под обещание жилья на выгодных условиях составляет существо инвестиционной политики долевого строительства, поворот к которой был вызван свертыванием программ государственного финансирования жилищного строительства.
3 Собр. Законодательства Рос. Федерации. 2005. Ст.40. (Далее Закон или Закон о долевом строительстве).
заключении и исполнении договора участия в долевом строительстве, а равно практика их применения.
Цель диссертационного исследования состоит в комплексном анализе сущности, сферы применения, заключения, исполнения и прекращения договора участия в долевом строительстве, его места в системе обязательственного права РФ и соотношения с иными правовыми формами участия в долевом строительстве.
Для достижения указанной цели потребовалось решить следующие задачи:
1. изучить процесс становления отношений по участию в долевом строительстве;
2. проанализировать правовую природу договора участия в долевом строительстве и определить его место среди гражданско-правовых договоров и гражданско-правовых форм долевого строительства;
3. исследовать содержание договора долевого участия в строительстве;
4. проанализировать вопросы, связанные с государственной регистрацией договора, его изменением, уступкой требования, залогом и поручительством;
5. выработать предложения по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации и практики применения норм, регулирующих отношения, возникающие на основе договора участия в долевом строительстве.
Степень научной разработанности темы может быть охарактеризована как высокая. Проблемами правового обеспечения инвестиционной модели долевого строительства в российской юридической науке начали заниматься сразу же, как только она заявила о себе на практике, т.е. раньше, чем появилось соответствующее
27.10.2005 N 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»1; Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»".
Конституция РФ3 провозглашает, что каждый имеет право на жилище (ст. 40 Конституции РФ). В соответствии с ч. 2 ст. 40 Конституции РФ, органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. В настоящее время обеспечение населения доступным жильем — одно из приоритетных задач социальной политики государства.
Гражданский кодекс РФ (часть первая)4 не регулировал отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов, основанных а договоре долевого участия в строительстве. Тем не менее, к отношениям долевого участия в строительстве применяются нормы Гражданского кодекса РФ. К таким отношениям применяются правила о двух- и многосторонних сделках, установленные в гл. 9 ГК РФ, а также общие положения о договоре, (ст. 420-453 ГК РФ). Исходя из общих норм гражданского законодательства, допускается заключение
предварительного договора участия в долевом строительстве, а также применение к договору участия в долевом строительстве общих правил ГК
1 См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 27.10.2005 N 645 «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»// «Российская газета», № 250, 09.11.2005.
2 См.: Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2. «Российская газета», № 42, 04.03.1998.
3 См.: Конституция РФ: Принята всенародным голосованием 12.12Л993г. // «Российская газета», № 237, 25.12.1993.
4 См.: Гражданский кодекс РФ (часть первая): ФЗ РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301.