Проблемы правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения

• Автор: Садовникова, Елена Владимировна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2010
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 216 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Г ЛАВА I. Понятие договора коммерческого найма жилого помещения и его правовая характеристика
§ 1. Понятие и объект договора коммерческого найма жилого помещения
§2. Правовая характеристика договора коммерческого найма жилого
помещения
§3. История развития законодательства о коммерческом использовании
жилых помещений
§4. Источники правового регулирования договора коммерческого найма
жилого помещения
Г ЛАВА II. Стороны договора коммерческого найма жилого помещения, права и обязанности сторон по договору коммерческого найма
жилого помещения
1 ПО
§ 1. Наймодатель
§1.1. Наймодатель — физическое лицо
§1.2. Наймодатель — юридическое лицо
§1.3. Наймодатель - государство и муниципальные образования
§2. Наниматель
§3. Права и обязанности сторон
ГЛАВА III. Заключение, изменение и прекращение договора коммерческого найма жилого помещении
§1. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения *
§2. Изменение договора коммерческого найма жилого помещения
§3. Прекращение договора коммерческого найма жилого помещения
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Список использованных нормативных правовых источников, материалов | (р
судебной практики и литературы

ВВЕДЕНИЕ
Статья 40 Конституции Российской Федерации1 предусматривает право каждого на жилище. Однако сегодня лишь незначительная часть населения страны имеет возможность приобрести жилое помещение в собственность. Ипотечные программы за последнее десятилетие показали свою низкую эффективность по причине высоких процентных ставок2. В условиях международного финансового кризиса процентные ставки по ипотеке стали еще более высокими и недоступными для граждан. Так, ОАО Сбербанк РФ в январе 2010 г. предлагал ипотечные кредиты на следующих условиях: минимальная ставка по рублевым кредитам - 12,15%, максимальный срок кредитования - 30 лет, максимальная сумма кредита - 15 млн. руб.3 По данным московского управления Росреестра на начало 2010 г. зафиксировано 8498 тыс. сделок купли-продажи квартир, в т.ч. 1600 ипотечных сделок (1,8%).
Большая часть граждан, которая не имеет возможности приобрести жилое помещение в собственность и не подпадает под категорию малообеспеченных лиц, которым предоставляется жилое помещение по договору социального найма, практически не может реализовать свое конституционное право на жилище. Граждане, которые не имеют достаточного количества денежных средств для приобретения жилого помещения в собственность, но не подпадающие под категорию граждан, которым государство предлагает заключить договор социального найма жилого помещения, а также граждане, нуждающиеся в жилом помещении, включая военнослужащих, лиц, оставшихся без попечения родителей и достигших совершеннолетия, лиц, освобожденных из мест лишения свободы,
1 Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)// Собрание законодательства РФ, 26.01.2009, № 4, ст. 445.
2 Шешко Г.Ф. Жилищные права и обязанности: возникновение, реализация. Некоторые соображения к вопросу о доступности жилья//Законы России: опыт, анализ, практика. 2007. №10.
3 Казакова Я. Ипотека-2010: таны и надежды//Недвижи.иость и цены. Март 2010. № 9 (362). С. 30.
большое количество мигрантов, беженцев и вынужденных переселенцев, нуждаются в заботе государства и в решении жилищных проблем.
Помимо этого, необходимость в государственном учете жилищного фонда и лиц, нуждающихся в обеспечении жилыми помещениями, обусловливает необходимость комплексного подхода к изучению и решению жилищных проблем всего населения страны с точки зрения гражданского, жилищного, градостроительного, налогового и миграционного законодательства.
Не следует забывать, что и в государствах со стабильно положительной экономикой развитая правовая система не замыкает вопросы обеспечения жильем только приобретением его в собственность, поскольку использование коммерческого найма жилья обеспечивает мобильность значительной части населения, что способствует решению экономических и социальных задач различных регионов.
Из всего вышесказанного следует, что назрела необходимость в совершенствовании альтернативных способов обеспечения конституционного права граждан на жилище. В данных условиях особое значение приобретает коммерческий наем жилых помещений, способный в определенной степени обеспечить потребности граждан в жилище, а также помочь организовать правильное использование жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда.
Для Российской Федерации коммерческий наем - явление относительно новое. Несмотря на то, что советское жилищное и гражданское право формально допускало передачу в наем помещений, находящихся в личной собственности граждан, оно одновременно ограничивало их в возможности получать прибыль, что противоречило сути коммерческого найма. К ограничениям в получении прибыли (дохода) добавлялось общественное порицание, один из важных социально-правовых регуляторов советско-правовой системы и общества, и уголовная ответственность за ведение

местного самоуправления может обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов жилого помещения.
При всем при этом помещение, передаваемое по договору коммерческого найма, должно носить статус «жилого помещения» (п.2. ст.288 ГК РФ). Следуя логике законодателя, главным признаком для отнесения к понятию «жилое помещение» является наличие определенного уровня благоустройства, достигнутого в данном населенном пункте, а также соответствие помещения санитарным и техническим нормам. В связи с этим жилые помещения следует отличать от строений, расположенных на садовых, дачных и иных земельных участках42. Но необходимо учитывать, что нередко встречаются случаи, когда названные строения отвечают требованиям, чтобы считаться пригодными для постоянного проживания. В таких случаях помещения можно называть жилыми после прохождения процедуры государственной регистрации и получения соответствующего свидетельства. Более того, в случаях отсутствия иного жилого помещения, граждане проживают в садовых и дачных домиках круглогодично. Однако до недавнего времени регистрация по месту пребывания или по месту жительства в указанных жилых помещениях была недопустима. Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П изменило эту ситуацию - теперь регистрация граждан возможна и в указанных строениях при условиях постоянного проживания в указанных строениях и являющееся для лиц единственно возможным местом жительства (п.4.3 Постановления Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П)43.
Под пригодным жилым помещением принято понимать помещение, которое должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения
42 Фогель В.А. Жилое помещение как объект права собственности // Нотариус. 2003. № 1.
43 Постановление Конституционного Суда РФ от 14.04.2008 № 7-П «По делу о проверке конституционности «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан».