Договор коммерческого найма жилого помещения как один из основных способов удовлетворения жилищных потребностей граждан

• Автор: Кириченко, Оксана Владимировна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2010
• Место защиты: Саратов
• Количество страниц: 285 с.

Глава 1. Коммерческий наем жилья в законодательстве России
1.1. Историко-правовой анализ развития законодательства о найме жилья
1.2. Правовое регулирование договора коммерческого найма жилого помещения
Глава 2. Понятие и существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения, порядок его заключения
2.1. Понятие и существенные условия договора коммерческого найма жилого помещения
2.2. Субъектный состав договора коммерческого найма жилого помещения
2.3. Порядок заключения договора коммерческого найма жилого помещения. Форма. Государственная регистрация
Глава 3. Содержание, исполнение и прекращение обязательства из договора коммерческого найма жилого помещения
3.1. Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения
3.2. Основания и порядок изменения, прекращения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения
Заключение
Библиографический список
Приложение:
1. Проект Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в главу 35 ГК «Наем жилого помещения»».
2. Примерные договоры долгосрочного и краткосрочного коммерческого найма жилого помещения с приложениями.

Актуальность темы исследования. Жилье является одним из важнейших материальных условий жизни любого человека наряду с пищей, одеждой и т.д. Потребность человека в жилье возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. носит постоянный характер.
Среди проблем, имеющих важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития, одной из наиболее острых является проблема обеспечения надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции РФ, всеми российскими гражданами, что неоднократно подчеркивалось в Посланиях Президентов РФ В.В. Путина и Д.А. Медведева Федеральному Собранию РФ1.
Решение существующих в жилищной сфере проблем Президентом и Правительством РФ связывается с реализацией приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России» и утвержденной в соответствии с ним Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы,“ основными задачами которых выступают формирование рынка доступного жилья и улучшение жилищных условий россиян. Но, несмотря на прилагаемые государством усилия, миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений об уровне жизни. Так, ООН и ЮНЕСКО разработали международный стандарт качества жилья, направленный на удовлетворение жилищных потребностей человека, обеспечение его нормальной жизнедеятельности. Стандартом определено, что на каждого человека должно приходиться не менее 30 кв.м, общей площади жилого помещения, каждый человек нуждается в одной ин-
' См.: Послание Президента РФ В.В. Путина Федеральному Собранию РФ от 10.05.2006; Послание Президента РФ Д.Л Медведева Федеральному Собранию РФ от 05.11.2008; Послание Президента РФ Д.А Медведева Федеральному Собранию РФ от 12.11.2009 //СПС КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
‘ Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 № 675 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2010 гг.» //сз РФ. 2001. № 39. Ст. 3770 (ред. от 14.02.2009).

дивидуальной комнате и еще минимум две комнаты предназначаются для совместного его пребывания с другими людьми3.
В мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилья, который измеряется как соотношение средней стоимости стандартной, обычно двухкомнатной (общей площадью 54 кв. м), квартиры в конкретном регионе к среднему годовому доходу семьи из трех человек и показывает сколько лет потребуется такой семье для приобретения жилья при данном уровне дохода. При этом в виду того, что жилье является дорогостоящим «товаром длительного использования», решить жилищную проблему без дополнительной помощи государства практически невозможно ни в одной стране мира. Однако в России данная помощь настолько малозначительна, что не может привести к какому-либо улучшению в жилищной сфере4. Так, согласно статистическим данным за 2009 г. более 80 % россиян не имели возможности приобрести жилье в собственность даже с использованием заемных средств5.
Средний общероссийский уровень обеспеченности жильем на одного жителя в 2009 г. составил 21, 2 кв. м., в то время как в странах ЕС и США такой показатель равен 40-50 кв. м. на человека. К 2010 г. планируется увеличить данный показатель до 21,7 кв. м., но даже этот показатель значительно не улучшит ситуацию. Простые расчеты показывают: для того, чтобы достигнуть показателя в 30 кв. м. необходимо, начиная с 2010 по 2020 гг., строить по 100-110 млн. кв. м. жилья ежегодно. В этой связи необходимо отметить, что среди субъектов РФ наибольшие объемы жилищного строительства осуществляются лишь в г. Москве и Московской области, где введено по 11,1 % от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России в целом, Краснодарском крае - 7,9 %, Санкт-Петербурге - 4,8 %, Республике Татарстан - 4,4 %, Ростов3 Информация представлена на сайте:
См.: Титов А.Д. Правовые проблемы удовлетворения жилищной потребности граждан в условиях рыночной экономики. Лвтореф. дисс. канд. юрид. наук. М., 2000; Семина Т.Д. Участие государства в решении жилищной проблемы граждан в современных условиях. //Недвижимость и инвестиции. 2004. № I; Котусова Е.Г. Современное состояние «жилищного вопроса» в России и способы его решения. //Жилищное право. 2006. № 2. С. 49.
5 Данные представлены на сайте:

линия в п. 3 ст. 672 ГК отсылок к нормам о договоре найма жилого помещения, является то, что законодатель не считал нормы гл. 35 ГК, которые находятся за пределами указанной статьи, общими67.
Таким образом, структура рассматриваемой главы ГК существенно отлична от той, которая используется в главах, содержащих регулирование определенного типа договора и в его рамках отдельных договорных видов, например, главах, посвященных купле-продаже (гл. 30), ренте и пожизненному содержанию с иждивением (гл. 33), аренде (гл. 34), подряду (гл. 37), хранению (гл. 47). Все перечисленные главы состоят из норм, которые представляют собой общую часть (общие положения), и наряду с ними норм специальных, посвященных какому-либо из выделенных в главе видов договоров.
Иной является гл. 35 ГК, в которой такая общая часть полностью отсутствует, и есть все основания полагать что, если бы действительно речь шла об одном типе и двух видах договоров, в соответствующей главе должны были быть обозначены три договорных модели. Между тем, хотя и предлагается рассматривать договор найма жилого помещения как тип, а договоры коммерческого и социального найма как его виды, в гл. 35 ГК (исходя из отсутствия названия «коммерческий») один из договоров — договор коммерческого найма не только не выделен с перечислением относящихся к нему норм, но даже и не обозначен. В то же время, при отсутствии определения договора социального найма, в перечне статей, которые в соответствии с п. 3 ст. 672 ГК должны непосредственно применяться к данному договору, нет упоминания о п. 1 ст. 671 ГК, что означает явно выраженную волю законодателя не распространять определение договора найма жилого помещения на договор социального найма.
По мнению М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, особенности гл. 35 ГК, о которых идет речь, могут быть объяснены только в случае признания того факта, что в основе этой главы лежит иная, чем один тип и оба его вида,
67 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. М.: «Статут», 2002. С. 660-661.