Гражданско-правовая ответственность по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов

• Автор: Дурнов, Александр Сергеевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2010
• Место защиты: Рязань
• Количество страниц: 205 с.

Оглавление
Введение
Глава 1. Договор участия в долевом строительстве и гражданско-правовая ответственность за его нарушение
1.1. Юридическая природа договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома
1.2. Понятие и значение гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома
1.3. Субъекты гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома
Глава 2. Основание и условия ответственности
по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома
2.1. Основание привлечения к ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома
2.2. Условия применения мер гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома
Глава 3. Меры гражданско-правовой ответственности по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов
Заключение
Список использованной литературы

Введение
Актуальность темы исследования. Статья 40 Конституции РФ предоставила каждому гражданину право на жилище. Однако наличие лишь конституционной нормы явно недостаточно для того, чтобы обеспечить всех нуждающихся жильем. Как известно, практическое значение каждого права заключается в возможности его реализации, и реальное поведение несравнимо богаче модели, закрепленной абстрактным предписанием нормы1. Несмотря на предпринятые попытки обеспечения граждан жильем, большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий. С принятием в 2004 г. Жилищного кодекса РФ количество лиц, кто вправе был бы рассчитывать на предоставление им бесплатного жилья со стороны государства, резко сократилось. В связи с этим граждане, используя различные способы приобретения жилья, пытаются реализовать свое право на жилище самостоятельно за счет собственных средств. Поскольку жилье дорожает гораздо быстрее, чем увеличиваются доходы населения, скопить необходимую сумму на покупку жилья достаточно проблематично, и граждане, заключая кредитные договоры, приобретают квартиры в строящихся домах, стоимость квартир в которых гораздо ниже стоимости на рынке вторичного жилья.
Пик участия граждан в долевом строительстве жилья приходится на середину 90-х годов. При этом следует признать, что участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов до принятия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2 (далее - Закон «Об участии в долевом строительстве») гражданским законодательством практически не регулировалось. В силу этого отношения
1 См.: Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М., 1974. С. 257.
2 Российская газета. 2004. 31 дек.

строительных организаций и участников долевого строительства строились без четко определенных правом норм при практически полном правовом вакууме. В силу этого хозяйствующие субъекты в сфере строительства жилья при разработке соответствующих схем привлечения денежных средств граждан использовали различные договоры: договоры долевого
финансирования (инвестирования); договоры о совместной деятельности (простого товарищества), договоры об уступке права требования и т. д. В связи с таким положением многие регионы России буквально захлестнула волна афер и мошенничеств в сфере жилищного строительства, где появлялись жилищно-финансовые пирамиды, повлекшие за собой двойные, а иногда и тройные продажи квартир. Не менее серьезной проблемой стало нарушение условий о сроках сдачи объекта долевого строительства и невозможность удовлетворить требования участников долевого строительства за счет имущества должника, поскольку часто застройщики объявляются банкротами, не способными хотя бы частично удовлетворить законные требования своих кредиторов. И в этом случае не помогают ни банки-поручители, ни заложенные земельный участок под строительство и недостроенные объекты. Ситуацию предполагалось разрешить принятием Закона «Об участии в долевом строительстве». Однако его принятие не изменило существенным образом обстановку, сложившуюся на инвестиционном рынке жилья. До сих пор наблюдаются случаи злоупотреблений застройщиками своими правами. Буквально в каждом регионе РФ есть примеры недобросовестных действий со стороны некоторых застройщиков, повлекших за собой негативные последствия. К сожалению, ни один государственный орган не ведет статистику пострадавших от недобросовестных действий застройщиков участников долевого строительства. Известно лишь о том, что по состоянию на I января 2008 г. в России насчитывалось 711 тыс. незавершенных объектов строительства, по которым количество обманутых дольщиков достигало 62 тыс. семей. В начале 2009 г. положение несколько улучшилось, но и при этом число

средств. К сожалению, подобную ситуацию законодатель вообще не рассматривает.
К тому же не совсем понятно, каким образом застройщик отдает в залог земельный участок и строящийся объект только после возникновения оснований для, обращения взыскания: Получается, что исполнительность застройщика ничем фактически не обеспечивается до тех пор, пока в соответствии со ст. 14 Закона «Об участии в долевом строительстве» не появятся основания для обращения взыскания, то есть с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве объекты как бы «считаются» под залогом, однако на самом деле у застройщика де-юре еще нет права их закладывать. Такая ситуация парадоксальна.
Таким образом, анализ некоторых положений исследуемого Закона позволяет сделать вывод о том, что, хотя в нем и предусмотрен достаточно эффективный способ обеспечения исполнения обязательств со стороны застройщика, его практическая реализация весьма затруднительна из-за несовершенства правовой регламентации отношений, возникающих в связи с применением залога.
Кроме залога, законодатель предусматривает возможность использования поручительства как способа обеспечения исполнительности застройщика. Статья 15.1 Закона «Об участии в долевом строительстве» допускает участие в подобных отношениях в качестве поручителей только банков. Договор поручительства заключается до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и предусматривает не только солидарную ответственность поручителя перед участником долевого строительства, но и переход прав по договору поручительства к новому участнику долевого строительства в случае уступки прав требований по договору; срок действия поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства; согласие