Правовая конструкция договора ипотеки в российском законодательстве

• Автор: Викторова, Раиса Николаевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Рязань
• Количество страниц: 188 с.

Содержание.
Введение
Глава 1. Гражданско-правовое регулирование
ипотечных отношений
1.1. История возникновения и развития ипотеки
1.2. Принципы залога недвижимости
1.3. Основания возникновения ипотеки
Глава 2. Договор об ипотеке и проблемы совершенствования
правовой регламентации ипотечных отношений
2.1. Особенности правовой конструкции договора об ипотеке
2.2. Существенные условия договора об ипотеке
2.3. Проблемы государственной регистрации договора об ипотеке и ипотеки как ограничения (обременения) вещного права
на объект недвижимого имущества
2.4. Стороны договора об ипотеке, их права
и обязанности
2.5. Ответственность сторон по договору об ипотеке
Заключение
Список использованной литературы

Введение.
Актуальность темы исследования. В Российской Федерации идут интенсивные процессы развития ипотечных отношений. Основное назначение ипотеки - обеспечение выданных кредитов залогом недвижимого имущества. В развитии ипотеки заинтересованы как граждане, желающие улучшить свои жилищные условия, так и само государство, поскольку ипотечное кредитование способствует привлечению в сферу строительства крупных инвестиций. Причем эти инвестиции не только значимы по размерам, но и по своему характеру являются долгосрочными, а кроме того, эффективно обеспечены недвижимостью.
Ипотека является одним из наиболее надежных средств обеспечения обязательств. Ее преимущества состоят в том, что заложенная недвижимость, как правило, является высоко ликвидным товаром, и залогодержатель имеет достаточно надежное обеспечение по основному обязательству. В указанном случае кредитор верит не должнику, а вещи. Соответственно, ценность ипотеки как способа обеспечения исполнения обязательств состоит в гарантии удовлетворения требований кредитора если не самим должником, то за счет заложенного имущества. Нередко лишь угроза обращения взыскания по долгам на недвижимое имущество становится основным стимулом, побуждающим должника-залогодателя к исполнению принятых на себя обязательств.
Развитие института ипотеки (залога недвижимости) способствует также решению жилищного вопроса, который всегда был одним из самых острых для российского общества. Вопрос приобретения жилья в кредит волнует миллионы граждан, желающих уже сегодня улучшить свои жилищные условия, а не копить длительное время на новую квартиру. В условиях недостаточности денежных средств у большинства населения на приобретение жилья жилищная проблема будет в основном решаться в рамках системы ипотечного жилищного кредитования. Рост ипотечного кредитования стимулирует развитие практически всех отраслей жизнеобеспечения населения, способствует созданию новых рабочих мест, росту экономики и жизненного уровня. Таким образом,

значимость института ипотеки для экономики страны и реализации социальнонаправленной жилищной политики очевидна.
Появление рынка недвижимости, в условиях реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации с начала 90-х годов, сделало актуальным вопрос о принятии закона, регулирующего залоговые операции с недвижимостью. Это объясняется тем, что возникла потребность в формировании надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях.
Федеральный закон от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ (в ред. от 17.06.2010) «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 (далее - ФЗ «Об ипотеке») является первым в российской истории специальным законом, регулирующим залоговые операции с недвижимостью. Следует отметить, что данный Закон не является окончательным итогом развития ипотечных отношений в России, а всего лишь знаменует их начало. Многие реальные проблемы выявлены в ходе воплощения законодательных норм в практику, которая показала пробелы как в самом Законе об ипотеке, так и в механизме его реализации. Поэтому окончательный ответ о правомерности действий в той или иной ситуации даст либо судебная практика, либо законодатель, сформулировав в виде дополнений и изменений к указанному Закону точное предписание о том, в каком порядке осуществляется правовое регулирование соответствующих ипотечных отношений. Эволюция данных отношений несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные формы ипотеки, которые в настоящее время в значительной степени стали консолидирующей основой для формирования национального ипотечного рынка.
Довольно часто именно договор ипотеки порождает, изменяет и прекращает ипотечные правоотношения, поэтому от закрепления в законодательстве четкой и юридически грамотной правовой конструкции договора ипотеки (залога недвижимости), позволяющей надежно защитить обе
1 Собрание законодательства РФ. 1998. N 29. Ст. 3

которое предназначено для первоочередного удовлетворения требований залогодержателя, вне зависимости от присутствия других кредиторов и долгов. Поэтому необходимо было исключить из ФЗ «Об исполнительном производстве» указанные положения п. 4-6 ст. 78 на основании противоречия их норм принципам залогового права. Федеральным законом РФ от 30 декабря 2008г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество»1 были внесены изменения в ФЗ «Об исполнительном производстве» и из ст. 78 данного Закона обоснованно исключены нормы, предусматривающие возможность обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований, не обеспеченных залогом.
Принципы специальности и старшинства игнорировались также действовавшей ранее редакцией ст. 111 ФЗ «Об исполнительном производстве», которая, устанавливая очередность удовлетворения требований по исполнительным документам, определяла четвертой очередью требования залогодержателей. Противоречия рассматриваемых законов должны были быть решены в пользу ФЗ «Об ипотеке», поскольку закрепление залоговых принципов в законодательстве и их реальное осуществление обладает важным значением для функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования. Покупая ценные бумаги, инвестор должен быть уверен в их надежности, в том, что его требования не обесценятся правами третьих лиц, подлежащих удовлетворению преимущественно перед требованиями этого инвестора2.
Федеральным законом РФ от 30 декабря 2008г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество»
1 Российская газета. 2008г. 31 декабря. № 267.
2 См.: Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. /Под ред. B.C. Ема. М.: Статут, 1999. С