Нежилое помещение как объект гражданских прав

• Автор: Сафонов, Александр Владимирович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Екатеринбург
• Количество страниц: 193 с.

Оглавление
Введение
Глава I. Общая характеристика нежилого помещения
§ 1. Понятие нежилого помещения
§ 2. Классификация нежилых помещений
Глава II. Нежилое помещение как объект вещных прав
§ 1. Понятие и содержание правового режима
нежилого помещения
§ 2. Особенности правового режима нежилых помещений,
расположенных в жилых зданиях
§ 3.Концепция правового режима нежилых помещений,
расположенных в нежилых зданиях
§ 4.Правоприменительные проблемы перевода жилых помещений
в нежилые, их перепланировки и переустройства
§ 5. Пределы осуществления и ограничения права
собственности на нежилые помещения
Глава III. Правовые особенности сделок с нежилыми помещениями
§ 1. Нежилое помещение как предмет договора
§ 2. Юридическая связь нежилого помещения и
земельного участка, необходимого для его использования
§ 3. Форма и государственная регистрация сделок
с нежилыми помещениями
Библиографический список использованной литературы

Введение
Сравнительно недавно - в начале 90-х годов прошлого века, с введением в действие Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года, а затем и первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) - произошло «реанимирование» правовой категории «недвижимость». Трудно переоценить значимость данного события для российской цивилистики. Однако учесть еще на стадии становления законодательства, регулирующего имущественные отношения по поводу недвижимости, все особенности отдельных видов недвижимого имущества оказалось трудновыполнимой задачей для законодателя. Ярким примером тому является нежилое помещение как одна из разновидностей недвижимых вещей, понятия которого не встречается ни в ГК РФ, ни в других действующих нормативно-правовых актах. Отсутствуют в гражданском законодательстве также специальные правила оборота нежилых помещений, что не позволяет при осуществлении прав на данные объекты учитывать их специфику.
Указанные обстоятельства негативным образом сказываются на регулировании отношений, возникающих по поводу нежилых помещений, практике разрешения споров в суде, а также служат почвой для не утихающей в науке дискуссии о существовании нежилого помещения как объекта гражданских прав и его правовой природе.
Разрешение данных вопросов возможно путем системного анализа категории «нежилое помещение», формулирования положений, составляющих правовой режим нежилого помещения, и выработки рекомендаций по изменению действующего законодательства, что обуславливает необходимость настоящего диссертационного исследования.
Актуальность выбранной темы диссертационного исследования проявляется в следующих аспектах:
1. Еще 15 лет назад подавляющее большинство нежилых помещений находилось в государственной или муниципальной собственности. Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" позволил в массовом порядке передавать данное имущество в собственность физических и юридических лиц. С развитием рыночной экономики увеличилась потребность в использовании нежилых помещений. Наличие материальной базы является мощнейшим рычагом развития предпринимательской деятельности. Однако законодательные пробелы в сфере оборота нежилых помещений приводят к торможению экономических процессов и отрицательно влияют на благосостояние нации (экономический аспект).
2. Правовое регулирование отношений по поводу нежилых помещений осуществляется гражданским и жилищным законодательством. На момент принятия первой части ГК РФ количество нежилых помещений, находящихся в гражданско-правовом обороте, было значительно меньше, чем в настоящее время. Никаких изменений в этой части в ГК РФ не вносилось, в связи с чем внимание законодателя к рассматриваемому объекту гражданских прав явно не соответствует современным условиям. Сам термин «нежилое помещение» используется в ГК РФ лишь в связи с переводом жилого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288 ГК РФ).
Особенность нежилого помещения выражается' в тесной юридической взаимосвязи данного объекта со зданием (сооружением), в котором оно находится, а также в опосредованной связи с земельным участком, расположенным под зданием (сооружением). Отсутствие специальных норм, направленных на регулирование отношений по поводу нежилого помещения, свидетельствует о недостаточной проработке правового режима данного объекта недвижимости.
В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ), как в более позднем акте, уже учтены в определенной мере особенности нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. Определен режим

Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре1.
Представляется, что теоретические выводы авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе можно воспринимать как один из путей развития гражданского законодательства, но с правилами, выведенными судебной практикой в отсутствие норм, регулирующих соотношения вещных прав на здание и помещение, нельзя согласиться из-за формы, в которой они представлены. Регистрация права собственности на нежилое помещение в соответствии с действующим законодательством не отменяет государственную регистрацию права собственности на здание в целом. Ссылка на ст. 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» несостоятельна. Данная норма регламентирует отношения в случае образования объекта недвижимости в результате выдела доли в натуре из объекта недвижимости. Юридическое обособление помещения путем проведения кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на него не является выделом доли в натуре из здания.
Дискуссионным выглядит и предложение сторонников однообъектной (здание или помещение в нем) конструкции о введении презумпции права собственности одного лица на все оставшиеся помещения в здании без внесения соответствующих записей в ЕГРП. Указанный тезис противоречит заявительному порядку государственной регистрации. Согласно п.1, ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является • единственным доказательством существования
1 П. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 64 от 23.07.2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».