Ипотека земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения : проблемы правового регулирования

• Автор: Малов, Александр Анатольевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Ростов-на-Дону
• Количество страниц: 170 с.

Оглавление
Введение
Глава I. К истории становления и развития правового регулирования ипотечных отношений
1.1. Возникновение и становление правового механизма ипотеки земельных участков в Древней Греции, Риме и некоторых странах средневековой Европы............................................-.'Г.... 1'7ч^__
1.2. Специфика возникновения и развития правового регулирования ипотеки земельных участков в Российском государстве
Глава II. Основные правовые особенности залога земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
11.1. Соотношение частноправовых и публично-правовых интересов при формировании законодательства в сфере ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
11.2. Проблемы определения предмета ипотеки в современном законодательстве
11.3. Акцессорность российской ипотеки
Глава III. Договор, залог доли в праве собственности и государственная
регистрация ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного
назначения
III. 1. Правовое регулирование договора ипотеки
111.2. Законодательство в области регулирования залога доли в праве собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения
111.3. Правовое регулирование государственной регистрации ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
Заключение
Библиографический список

Введение
Актуальность исследования. Развитие сельскохозяйственного сектора является одним из приоритетных направлений российской экономики. Тем более в условиях постглобального экономического кризиса этот вопрос в России приобретает все большую значимость.
При этом институт ипотеки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения занимает одно из центральных мест в системе функционирования и развития сельскохозяйственного сектора, так как залог земель рассматриваемой категории является одним из наиболее эффективных средств обеспечения обязательств и должен способствовать привлечению инвестиций в сферу сельского хозяйства, опосредуя ее развитие. Поэтому разработке эффективного законодательства в области ипотеки земельных участков сельскохозяйственного назначения следует уделить должное внимание.
В условиях рыночной экономики повышение эффективности использования, увеличение производственного и социального потенциала земель сельскохозяйственного назначения напрямую связаны с эффективностью инвестирования данной сферы, которая, в свою очередь, зависит от обеспечения прав кредиторов-залогодержателей в области возврата инвестиций. Следовательно, четко отлаженный, прозрачный, неотягощенный и быстро функционирующий правовой механизм, обеспечивающий возврат инвестиций в сельскохозяйственной сфере, будет удовлетворять не только интересы кредитора, но и интересы заемщика (сельхозтоваропроизводителя), что соответствует рыночному способу хозяйствования, основанному на взаимообусловленности интересов сторон.
Обоснование данного вывода можно подкрепить идеями, изложенными в постановлении Пленума ВАС от 17 февраля 2011 г. № 10 «О некоторых

вопросах применения законодательства о залоге»1, которые направлены на уменьшение рисков кредиторов-залогодержателей в инвестиционной сфере путем повышения эффективности залога как средства обеспечения обязательства.
Вместе с тем современная практика указывает на необходимость дальнейшего усовершенствования правового регулирования ипотечных отношений, предметом которых являются земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Существует необходимость повышения уровня логичности, эффективности и системности действующего законодательства рассматриваемой сферы.
Так, можно выделить следующие недостатки современного российского права, регулирующего ипотечные отношения, возникающие по поводу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:
1) имеется проблема соотношения частноправовых и публичноправовых норм, регулирующих ипотечные отношения;
2) требует более четкого легального определения предмет ипотеки;
3) строгая акцессорность ипотечР1ых отношений уменьшает ликвидность закладной (вследствие аннулирования закладной по причине признания недействительным основного и обеспечительного договора), что не соответствует потребностям практики;
4) в должной степени не проработано законодательство, регулирующее заключение договора ипотеки, определение его предмета;
5) необоснованным является отказ от предоставления собственникам земельных долей на земельные участки сельскохозяйственного назначения прав на передачу их в залог третьим лицам, без выделения в натуре в самостоятельный земельный участок;
1 Постановление Пленума ВАС «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» от 17.02.2011 № 10 // Вестник ВАС РФ. N 4. 2

подкрепляется возможностью требовать реализации предмета залога либо самой закладной, имеющих ценность, выражающуюся в их денежной стоимости.
Данное определение будет более актуально, позволит учесть не только обеспечительную, но и инвестиционную функцию ипотеки.
Продолжая дальнейшее рассмотрение истории развития ипотечного права в странах западной Европы, следует затронуть и французский опыт развития ипотеки, который также существенно повлиял на развитие ипотечного земельного законодательства.
Опыт германских ландшафтов и «мекленбергская форма» ипотеки были восприняты и во Франции, вместе с тем правовая система данной страны внесла некоторые коррективы в данные институты.
Так, созданный в 1852 г. во Франции банк Credit Fonder de France уже имел частный характер. В отличие от Германских ландшафтов он провозглашался единственным банком во Франции, которому разрешалось заниматься ипотечным кредитованием. Этот банк постепенно отошел от указания в ипотечной ценной бумаге конкретного имущества, выступающего в качестве залога, таким образом, держатель закладного листа имел право требования только к эмитенту бумаги, т.е. банку. Таким образом, появилась независимая от залога земельного участка ценная бумага - закладной лист, имеющая облигационный характер.
Опыт создания частных кредитных учреждений был перенят и в Германии. В 1862 г. основан Франкфуртский ипотечный банк, затем было создано еще 12 ипотечных банков.
Развитие ипотечного кредитования в Германии во многом было связано с введением закона об ипотечных банках, вступившего в силу 1 января 1900 года.
Характер принятого закона и направление реформирования ипотеки хорошо прослеживаются при изучении его целей, в качестве которых были закреплены:
- создание правовой среды, обеспечивающей стабильное предложение