Правовое регулирование земельных отношений с участием иностранных лиц

• Автор: Селифонова, Светлана Юрьевна
• Шифр специальности: 12.00.06, 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2012
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 223 с.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ПУБЛИЧНЫЕ И ЧАСТНО-ПРАВОВЫЕ НАЧАЛА В РЕГУЛИРОВАНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ С УЧАСТИЕМ ИНОСТРАННЫХ ЛИЦ
1.1. Развитие правового регулирования земельных отношений с участием иностранных лиц в России в историческом аспекте
1.2. Земельные участки как объекты гражданских прав и сделок с участием иностранных лиц ,
1.3. Зарубежный опыт правового регулирования земельных отношений с участием иностранных лиц
ГЛАВА 2 . ОСНОВАНИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ ИНОСТРАННЫХ ЛИЦ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК
2.1. Основания возникновения прав на земельный участок
2.2. Прекращение прав на земельный участок
2.3. Условия и порядок изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нужд
ГЛАВА 3. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ СДЕЛОК ИНОСТРАННЫХ ЛИЦ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
3.1. Общие и специальные условия действительности сделок с земельными участками
3.2. Договор аренды земельного участка
3.3. Договор ипотеки земельного участка и права аренды земельного участка
3.4. Сделки, связанные с отчуждением земельного участка
БИБЛИОГРАФИЯ

Введение
Актуальность темы исследования. Развитие международных экономических связей, появление в экономике страны значительного количества иностранных юридических и физических лиц потребовало законодательного регулирования не только их деятельности, но и процедуры предоставления им прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки. В основном сформировано законодательство, действующее в данной сфере общественных отношений, а также заключен ряд межгосударственных и межправительственных Соглашений, содержащих нормы, связанные с регулированием земельных отношений с участием иностранных лиц. Российское законодательство, устанавливая в отношении иностранных лиц национальный режим в сфере земельных отношений, предусматривает для указанных лиц определенные ограничения в правах на земельные участки в публичных интересах. Вместе с тем, действующее законодательство противоречиво и содержит пробелы, а земельные отношения с участием иностранных лиц регулируются нормами земельного и гражданского права по-разному, что влияет на снижение инвестиционной привлекательности России для иностранного капитала и не исключает злоупотреблений правами на земельные участки со стороны иностранных лиц. Так, законодательно не определен земельно - правовой статус бипатридов и российских граждан, состоящих в зарегистрированном браке с иностранными гражданами, лицами без гражданства или бипатридами; российские компании с участием иностранного капитала ограничены в правах только на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения; не достаточно четко определены права на земельные участки иностранных лиц - собственников расположенных на них зданий, строений и сооружений, поскольку Президентом РФ пока не утвержден перечень видов зданий, строений, сооружений, на которые не распространяется право преимущественной покупки или аренды земельного участка иностранными лицами; существуют внутренние противоречия между

пунктами 2-4 ст.28 Закона о морских портах, а также противоречия между положениями п. 4 ст. 28 Закона о морских портах и п. 3 ст. 15 ЗК РФ по вопросу о возможности приобретения иностранными лицами права собственности на земельный участок в границах территории морского порта, расположенного на приграничной территории или территории особой экономической зоны в границах территории морского порта.
Существует проблема соотношения между нормами земельного и гражданского законодательства при оценке действительности сделок с земельными участками, совершаемыми как иностранными, так и российскими физическими и юридическими лицами, поскольку в соответствии с Конституцией РФ гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, а земельное законодательство - в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Указанное обстоятельство требует проведения исследований и анализа нормативно - правовых актов субъектов Российской Федерации в анализируемой сфере. В связи с одобрением решением Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07 октября 2009 года Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации (далее - Концепция развития гражданского законодательства), проблема соотношения земельного и гражданского законодательства в регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками вновь стала актуальной. Недостаточность научной разработанности проблемы, наличие пробелов и противоречий в законодательстве затрудняют как саму процедуру приобретения и прекращения иностранными лицами прав на земельные участки, так и соблюдение законных прав и интересов не только российских граждан и юридических лиц, желающих приобрести земельные участки на каком либо праве, но и публичных интересов. Проведение научного исследования в обозначенной сфере позволит определить основные

Президента Российской Федерации и постановлениям Правительства Российской Федерации.
Наибольший интерес представляют законы приграничных субъектов Российской Федерации. Так, в Уставе Калининградской области66 закреплено положение о том, что право землепользования на территории области иностранным физическим и юридическим лицам, международным объединениям и организациям с участием российских и иностранных юридических и физических лиц предоставляется исключительно на основании договоров аренды, регистрируемых органами государственной власти, с учетом рационального использования земель, сохранения и улучшения природной среды, рыночных ставок на землю и в интересах жителей области (ст. 72 Устава). Закон Чеченской Республики от 02 мая 2007 года № 21-РЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст.З)67, Закон Кабардино-Балкарской Республики от 30 июля 2004 года № 23-рз «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кабардино-Балкарской республике»68 (п.2 ст. 2), предусматривают, что права иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50 процентов, на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения определяются в соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Аналогичные нормы содержатся в Законе Республики Дагестан от 29 декабря 2003 года № 46 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в республике Дагестан» (п.1 ст.9)69 и в Законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Амурской области»
66См.: Закон Калининградской области от 18.01.1996 № 30 (ред. от 19.05.2010) «О вступлении в действие
Устава (Основного Закона) Калининградской области» (принят Калининградской областной Думой
28.12.1995)//Янтарный край.1996. N 20.
б7См.: Вести Республики. № 60. (534), 08.05.2007
68См.: Кабардино-Балкарская правда.2004. № 198-199.
69 См.:Собрание законодательства Республики Дагестан.2003. № 12. Ст. 925.