Договор участия в долевом строительстве : проблемы теории и правоприменительной практики

• Автор: Дикун, Андрей Васильевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Ростов-на-Дону
• Количество страниц: 214 с.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА ПЕРВАЯ. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ И ЕГО МЕСТО В СИСТЕМЕ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ
§ 1. Исторические предпосылки долевого строительства и современное состояние правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого
строительства
§ 2. Проблема разграничения договора участия в долевом строительстве
со смежными договорами
§ 3. Понятие и элементы договора участия в долевом строительстве.. ..77 ГЛАВА ВТОРАЯ. ФОРМА И ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
§ 1. Существенные условия договора участия в долевом
строительстве
§ 2. Форма и государственная регистрация договора участия в долевом
строительстве
§ 3. Порядок заключения договора участия в долевом строительстве... 124 ГЛАВА ТРЕТЬЯ. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВОПРОСОВ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА
§ 1. К вопросу о возможности заключения предварительного договора
участия в долевом строительстве
§ 2. Право на объект долевого строительства
§ 3. Некоторые проблемы ипотеки при долевом строительстве..
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ, НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫХ ИСТОЧНИКОВ, МАТЕРИАЛОВ СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Преобразования социально -экономической сферы в России повлекли коренные изменения законодательства, связанного с приобретением недвижимого имущества, и особенно законодательства в области строительства жилья. В условиях реформирования законодательства одной из наиболее распространенных форм привлечения денежных средств в строительство объектов недвижимости с целью последующего приобретения в собственность помещений в таких объектах стало долевое строительство. Данная форма участия в застройке образует правоотношения между участниками долевого строительства (инвесторами) и застройщиком, по поводу организации, финансирования и обеспечения строительства объектов недвижимости. Вместе с тем законодатель в течение длительного периода не раскрывал содержания указанных правоотношений.
В результате' уклонения законодателя от урегулирования вопросов содержания взаимных прав и обязанностей инвесторов и застройщика, в сфере долевого строительства сформировалась крайне противоречивая правоприменительная практика, заставляющая участников такого строительства допускать дополнительный риск, прибегая к «самодельным» правовым инструментам. В конечном счете, отсутствие специального законодательства, которое бы регулировало отношения, связанные с долевым участием в строительстве, повлекло за собой многочисленные фаты нарушения прав и законных интересов граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство.
Вопрос о необходимости разработать,и принять самостоятельный закон, предусматривающий специальные правила о договорах, в рамках которых будет осуществляться привлечение денежных средств для долевого строительства, нашел свое отражение в Концепции развития гражданского

законодательства о недвижимом имуществе1, положения которой в свою очередь были реализованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г.
Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2 (далее - «Закон о долевом строительстве, Закон»),
о долевом строительстве, по сути, закрепив ранее выработанную
на практике гражданско-правовую конструкцию долевого участия в
строительстве, стал финальной точкой процесса законодательного
Р ения отношений между участниками долевого строительства- и
застройщиком, связанных с привлечением денежных средств для
строительства (создания) многоквартирных домов или иных объектов недвижимости.
Однако, как показал прошедший с момента вступления в силу Закона о долевом строительстве-период, подробная регламентация, условий, договора уч тия в долевом строительстве, ответственности сторон за его неисполнение, требование о государственной регистрации договора, ние требований к застройщикам, государственный контроль за их деятельностью на практике пока не позволяют достичь поставленной при, Р тии Закона цели, что порождает сомнения в эффективности установленных законодательством положений. Предусмотренные Законом о Долевом строительстве требования к застройщикам, обуславливающие ость привлечения денежных средств граждан для долевого строительства, послужили мощным толчком распространения практики заключения с ЗДанами-вместо-договоров участишь долевом.строительстве иных договоров, сходных по своей сути. Так, например, по данным алитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» только 10,6% общего объема сделок, направленных на приобретение квартир в строящихся
Принята на заседании Сопетп пт1 п совершенствованию гражданского законодате^ЗТГз 2ПпГ^СК°Й Фе?еРации по кодификации и Собрание законодательства РФ. 2005 Ст. 40 Г’ {ПР°Т°К0Л № ’8)'

настаивают О.М. Антипова и Е.В. Резцова54, указывая, что инвестиционный договор - термин, являющийся собирательным именованием гражданско-правовых договоров, в рамках которых реализуются инвестиционные правоотношения.
Мнения авторов, обосновывающих выделение инвестиционного договора не в качестве самостоятельного договорного вида (типа), а в качестве характеристики договоров, имеющих инвестиционную экономическую направленность, представляют особый интерес применительно к высказанному в свое время суждению Ю. Романца относительно инвестиционной природы договора долевого строительства. Как точно отметил автор, понятие «договор участия в долевом строительстве» отражает в большей степени экономическую, нежели правовую его сущность, оно определяет экономическую цель правоотношения, выражающуюся в создании и получении в собственность объекта недвижимости55. Разделяя, точку зрения Ю. Романца, следует согласиться с подходом, предложенным последней группой исследователей, позволяющим установить инвестиционный характер договора участия в долевом строительстве исходя из экономической цели участников долевого строительства. Договор участия в долевом строительстве опосредует инвестиционную деятельность в сфере строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости с целью последующего приобретения права собственности на помещения в таких объектах. Стало быть, в этом случае признание договора участия в долевом строительстве инвестиционным не имеет решающего значения для целей его правового регулирования и в том числе правовой квалификации.
Думается, в дальнейшем данный подход будет более отчетливо проявляться при совершенствовании инвестиционного законодательства, тем
54Антипова О.М. Правовое регулирование инвестиционной деятельности (анализ теоретических и практических проблем). М.: Волтере Клувер, 2007 // Справочная система «КонсультантПлюс»; Резцова Е.В. Правовая природа договора долевого участия в жилищном строительстве: Дне. ... канд. юрид. наук. Москва, 2006. С. 58-59.
55 Романец Ю. Как квалифицировать договор долевого участия в строительстве? // Хозяйство и право. 2000. № 3. С. 75.