Многофункциональные комплексы как субъекты регионального рынка недвижимости : на примере Москвы и Московской области

• Автор: Перлова, Елена Владимировна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 201 с. : ил.

Содержание
Введение

Глава I. Методические основы анализа региональных рынков недвижимости

1.1. Система понятий рынка недвижимости и основные тенденции его Развития

1.2. Роль регионального фактора в процессе принятия решений на рынке Недвижимости

1.3. Зарубежный опыт девелоперских проектов в сфере недвижимости

Глава II. Основные факторы обоснования многофункциональных комплексов и модели их анализа
2.1. МФК как объект коммерческой недвижимости и факторы его инвестиционной привлекательности

2.2. Анализ синергических эффектов при сочетании различных сегментов

недвижимости в МФК

2.3. Экономико-математические модели обоснования проектов МФК

Глава III. Опыт разработки конкретных девелоперских проектов МФК на региональных рынках недвижимости в г. Москве и Московской области
3.1. Сравнительный анализ экономических предпосылок разработки
девелоперских проектов МФК для условий г. Москвы и Московской области
3.2. Проект МФК “Леснорядский” (г. Москва)
3.3. Проекты Московской области
3.3.1. Проект МФК “Новогорск” (г. Химки)
3.3.2. Проект МФК “Московский”
Заключение
Литература
Приложения

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы диссертационного исследования. Недвижимость играет значительную роль в региональном хозяйстве различных территориальных единиц - стран, областей, городов, муниципальных образований и т.д. Она выполняет важные функции в формировании рыночных отношений и решает комплекс задач региональной экономики, создавая основы для ведения определенного вида промышленного и торгового бизнеса, развития инфраструктуры и социо-культурного комплекса, пополнения региональных бюджетов за счет ее аренды. Являясь объектом инвестирования, она выступает в качестве одного из источников получения доходов предпринимателей, и извлечения ими прибыли на вложенный капитал, содействуя тем самым росту благосостояния населения. Выполняя важные жизнеобеспечивающие функции, она определяет условия сохранения и роста как трудовых ресурсов, так всего человеческого капитала в целом.
В связи с этим эффективность функционирования региональной экономики напрямую связана с формированием оптимальных пропорций различных видов недвижимости, занятой в отдельных секторах регионального предпринимательства. Данная задача возникает на различных уровнях регионального управления, составляя существенную компоненту деятельности административно-хозяйственного аппарата и властей. В то же время она решается и на микроуровне хозяйствующими субъектами, осуществляющими конкретную предпринимательскую деятельность в сфере недвижимости - девелоперами, застройщиками, инвесторами, риэлторами, арендаторами и т.д. Одним из проявлений данного аспекта их деятельности являются многофункциональные комплексы (МФК), органично сочетающие в себе различные виды торговой, инфраструктурной, культурноразвлекательной, жилой и других видов недвижимости.

МФК — современное и перспективное направление не только на зарубежном, но и на российском рынке недвижимости. История российского рынка недвижимости насчитывает более 10 лет. Первоначальные этапы его становления пройдены, и за этот период накоплен значительный опыт в области создания объектов недвижимости различного профиля, назначения, сложности. В настоящее время проекты МФК наиболее активно реализуются в крупных российских городах и мегаполисах. При этом осуществляется комплексное решение важных городских задач развития жилого фонда, создания офисных центров, мест организации досуга жителей и рекреационных зон, бизнес-парков, редевелопмента территорий при выводе промзон из центра городов и т.д.
Примерами МФК, успешно решающими перечисленные выше задачи региональной экономики, являются в г. Москве - Центр международной торговли на Краснопресненской набережной, Смоленский и Новинский пассаж; в Санкт-Петербурге - «Ривер-хаус», «Мега-парк», «Эврика».
В то же время имеется и негативный опыт реализации МФК, состоящий как правило, в недостаточно точной оценки их потенциала, гигантизме, недостаточной обоснованности инвестиционно-кредитных решений, отсутствии необходимой конкурентоспособности предлагаемых товаров и услуг и т.п. Именно такие проекты в первую очередь оказались уязвимыми в условиях мирового финансового кризиса 2008-2009 гг.
В связи с вышеизложенным тема диссертационного исследования представляется актуальной и имеющей народнохозяйственную значимость.
Степень разработанности проблемы. Будучи сложными, многокомпонентными, высоко рисковыми и капиталоемкими экономическими объектами, МФК предъявляют повышенные требования не только при их строительстве, но и при их обосновании на стадии проектирования. Их исследованиями заняты как отдельные специалисты, так и целые научные коллективы. Так, за рубежом подобные исследования проводятся такими крупными известными организациями, как Urban Land

арендаторам, чем тот, в котором преобладают маленькие высокотехнологичные компании, оказывающие деловые или финансовые услуги.
2. Места постоянного притока туристов будут нуждаться в гораздо большем количестве гостиничных номеров, чем можно предположить, оценивая проживающее в них население.
3. Город, расположенный в месте пересечения крупных автомагистралей, часто является центром складов и дистрибуции. Глубоководные порты, важнейшие железнодорожные сортировочные станции и международные грузовые авиатерминалы создают повышенный спрос на складские площади [88,93].
Значимость регионального фактора вытекает из сущности недвижимости как объекта принятия решения, имеющего триединую природу: материальную (физическую), экономическую и правовую (см. рис. 1-2.1).
При принятии решения о выборе объекта недвижимости ЛГ1Р (лицо принимающее решение, эксперт, девелопер, застройщик и т.д.) рассматривает его в комплексе как материальный, экономический и правовой объект одновременно, решая многокритериальную задачу и учитывая целый набор экономических, социальных, правовых, экологических, архитектурноэстетических, географических и т.п. критериев. Эти критерии в свою очередь, описываются целым множеством факторов (параметров), характеризующих рассматриваемый вариант недвижимости, которые подвергаются сравнительному анализу, осуществляемому ЛПР [36,59]. Кроме большой размерности и многоаспектности этого анализа, его сложность заключается также во взаимной зависимости рассматриваемого набора факторов, в частности - в зависимости большинства параметров от регионального фактора.