Влияние реконструкции исторической недвижимости на экономический потенциал города : на примере Санкт-Петербурга

• Автор: Гринцевич, Екатерина Александровна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 125 с.

Оглавление
Введение
Глава 1. Политика сохранения исторической недвижимости
1.1. Законодательное обеспечение
1.2. Финансирование мероприятий по сохранению исторической
недвижимости в Санкт-Петербурге
1.3. Проблемы формирования эффективной политики сохранения
исторической недвижимости
Глава 2. Методика оценки экономического потенциала
исторической недвижимости
2.1. Понятие экономического потенциала исторической
недвижимости
2.2. Существующие методы оценки стоимости исторической
недвижимости
2.3. Совершенствование методов оценки исторической недвижимости
Глава 3. Новое направление повышения эффективности оценки
экономического потенциала исторической недвижимости
3.1. Информационно-справочная база опенки экономического потенциала исторической недвижимости
3.2. Оценка экономического потенциала исторической недвижимости
3.3. Модель экономического раздела паспорта объекта культурного
наследия
Список использованной литературы
Заключение

Введение
Актуальность темы
О темпах экономического развития страны судят по показателям ее экономического потенциала, т. е. совокупной способности экономики страны, ее отраслей и предприятий осуществлять производственно-экономическую деятельность, удовлетворять запросы населения и т. д. Он определяется средствами производства и национальным богатством - совокупностью ресурсов и иного имущества страны, создающей возможность производства товаров, оказания услуг и обеспечение жизни людей1. Национальное богатство, как макроэкономический показатель, включает и невоспроизводимое имущество, к которому относятся объекты культурного наследия, т. е. объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры и декоративно-прикладного искусства и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий или являющиеся их свидетелями, представляющие собой градостроительную, архитектурную и историческую ценность, которые не могут быть вновь воспроизведены и являются исчерпанными2. Стоимость национального богатства на сегодняшний день не может быть полностью учтена в системе национальных счетов из-за отсутствия методик оценки его составляющих.
Для определения архитектурной и культурно-исторической составляющей национального богатства Санкт-Петербурга и Российской Федерации автор впервые предлагает ввести понятие «экономический потенциал исторической недвижимости». Экономический потенциал исторической недвижимости - это экономическая оценка, выраженная в денежной форме, способности исторической недвижимости влиять на экономическую деятельность, связанную с ее использованием.
1 Макроэкономика. Теория и российская практика: учебник. 3-е изд., перераб. / под ред. проф. А. Г. Грязновой и ггроф. Н. Н. Думной. М.: КНОРУС, 2006. 56-60 с.
2 Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников истории и архитектуры народов Российской Федерации). АНО «Центр независимой оценки». М., 2007. 32 с.

В городе-музее Санкт-Петербурге по официальным данным КГИОП (Комитет по государственному контролю, охране и использованию памятников) около 7,7 тысяч объектов культурного наследия. Поэтому остро стоит вопрос, связанный с содержанием и охраной объектов культурного наследия. Для сохранения и развития памятников государство и городские власти постоянно разрабатывают целевые федеральные программы и городские подпрограммы, для исполнения которых выделяются средства на проведение конкурсных процедур. Несмотря на это, состояние культурного наследия оценивается жителями города и экспертами в области реставрации и реконструкции как неудовлетворительное. С 2000 по 2008 год в Санкт-Петербурге, по официальным данным3, уничтожено несколько известных памятников архитектуры. На соседствующих со снесенными памятниками архитектуры объектах культурного значения пошли трещины. Городские власти понимают, что бюджетных средств недостаточно, чтобы провести реставрационные работы на всех объектах, поэтому одним из выходов из сложившейся ситуации служит приватизация объектов культурного наследия.
После отмены моратория на приватизацию объектов культурного наследия в 2006 году, Комитет по управлению государственным имуществом проводит открытые и закрытые торги на аукционной площадке Фонда имущества Санкт-Петербурга. Перед тем как объект культурного наследия выставляется на торги, осуществляются процедуры по определению его рыночной стоимости, которые включают оценку объекта, в основном затратным подходом. Оценочные данные стоимости объектов культурного наследия, выставленных на аукционах, находятся в свободном доступе на сайте Фонда имущества Санкт-Петербурга.
Но процедура передачи объектов в руки частных инвесторов существенно затруднена из-за ряда нерешенных вопросов: что можно отдавать в частные руки, а что должно быть закреплено за городом; сколько необходимо средств на содержание объектов культурного наследия; в каком виде

Методы оценки объектов культурного наследия
Затратный
подход
Определение стоимости земельного участка
Определение полной стоимости воспроизводства улучшений земельного участка
Определение величины износа объекта
Определение
нематериальных
факторов
Рис. 2.1. Методы оценки и порядок расчета стоимости объектов культурного наследия
Основные методы доходного подхода к оценке недвижимости: методы капитализации и дисконтирования, используемые для определения стоимости объектов, приносящих доход. Расчет рыночной стоимости объекта с использованием метода капитализации (или метод прямой капитализации) заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации.
Этот метод расчета стоимости объекта используется тогда, когда предполагаются стабильные по годам прогнозного периода доходы от использования объекта недвижимости.
Второй метод доходного подхода - метод дисконтирования денежных потоков - заключается в дисконтировании будущего денежного дохода, по-
доходный
подход
Прогнозирование будущих доходов
Капитализация будущих доходов
Сравнительный
подход
Анализ рынка недвижимости
Определение единиц сравнения
Корректировка
показателей
стоимости