Развитие ипотеки как механизма совершенствования экономических отношений субъектов рынка жилья

• Автор: Мещерякова, Мария Александровна
• Шифр специальности: 08.00.13
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Воронеж
• Количество страниц: 195 с. : ил.

Содержание
Введение

1 ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ РЕГИОНАЛЬНОГО РЫНКА ЖИЛЬЯ

1.1 Формирование экономических отношений на рынке жилищного строительства

1.2 Ипотека как основной механизм развития рынка жилья. Мировой и отечественный опыт

1.3 Проблемы развития ипотеки и основные риски участников жилищного рынка

2 МОДЕЛИ ОПТИМИЗАЦИИ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИИ НА РЫНКЕ ЖИЛЬЯ НА ОСНОВЕ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ МЕХАНИЗМА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВА1ШЯ
2.1 Формирование денежных потоков в инвестиционностроительном секторе жилой недвижимости
2.2 Механизм формирования спроса на рынке жилой недвижимости и оценка показателя доступности жилья
2.3 Финансовые отношения на рынке недвижимости. Модель рефинансирования как метод снижения рисков участников рынка жилья
3 ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ФИНАНСОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УЧАСТНИКОВ РЫНКА ЖИЛЬЯ В РЕЗУЛЬТАТЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ УСОВЕРШЕНСТВОВАННЫХ ИПОТЕЧНЫХ МЕХАНИЗМОВ
3.1 Модели оценки потенциала рынка недвижимости и пути его ис 2 пользования
3.1.1 Модель оценки спроса на ипотечные кредиты
3.1.2 Учет фактора времени при долгосрочном кредитовании
3.2 Показатели экономической эффективности жилищного кредитования при ускорении оборачиваемости кредитных ресурсов
3.3 Оценка экономической эффективности строительных предприятий
и потребителей жилья при реализации оптимальных схем финансовокредитных отношений
Основные выводы
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ


Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, когда конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли достичь поставленных целей. Чтобы вернуть хотя бы часть вложенных средств, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства на открытом рынке более предприимчивым собственникам. Поэтому рынок объектов незавершенного строительства вот уже долгое время находится в стагнации, а объекты незавершенного строительства не могут найти эффективного собственника. Таким образохм, на рынке жилья формируются две антагонистические стороны застройщики и потребители, первые не хотят продавать по ценам платежеспособного спроса, вторые не могут купить по ценам застройщиков. В результате становится под угрозу реализация программы Доступное жилье и ряд других разработанных мероприятий, направленных на улучшение жилищных условий граждан. Подобная ситуация не может существовать бесконечно, так как это равновесие слишком неустойчиво, и в конечном итоге строительные организации вынуждены будут реализовывать свою продукцию, или платежеспособный спрос достигнет желаехмого уровня. Формирование ценового компромисса на рынке жилья потребует значительного времени, что в условиях инфляции весьма нежелательно для застройщиков. Следовательно, необходимо найти такой инструмент, который не просто послужит механизмом согласования интересов строительных компаний и потребителей жилья, но и даст импульс развитию рынка жилья в целом. На сегодняшний день существует весьма действенный механизм позволяющий реализовать новое жилье в массовом масштабе. Это поэтапное финансирование или долевое участие в строительстве. Около строящегося коммерческого жилья финансируется по различным схемам долевого участия физическими лицами покупателями квартир. Примерно квартир строится на средства фирм либо для своих сотрудников, либо для последующей перепродажи. Доля нового жилья, попадающая от девелоперских фирм на вторичный рынок, составляет менее . В городе Воронеже постоянно действуют чуть больше десятка девелоперских фирм с разными объемами строительства от одного дома в складчину до сотни тыс. Застройщиком за поступлением средств средства привлекаются на ранних стадиях строительства и являются, по сути, беспроцентной ссудой для Застройщика. Участники долевого строительства представлены двумя заинтересованными сторонами дольщиками, заинтересованными в финансовом результате и дольщиками конечными потребителями жилья. При этом возможно сочетание интересов. В обоих случаях финансирование ведется на основе договора о долевом участии в строительстве, заключенного между основным ИнвесторомЗастройщиком и привлекаемыми инвесторами. Особое положение среди дольщиков занимает Соинвестор, доля которого в финансировании строительства объекта указана в договоре на инвестиционную деятельность. Обычно за счет собственных средств ИнвестораЗастройщика и Соинвестора ведется строительство начальной стадии, дальше финансирование ведется за счет привлеченных средств дольщиков будущих собственников построенного жилья потребителей. Основная цель привлечения дольщиков это обеспечение финансирования строительства и одновременно реализация построенного жилья. Как правило, договоры о долевом инвестировании или совместной деятельности, заключаемые с долыцикамипотребителями рассматриваются согласно Закону Об инвестиционной деятельности. Существует альтернативное мнение но сути договоров на долевое участие в строительстве, согласно которому договорные отношения рассматриваются в рамках Закона РФ О защите прав потребителей в редакции федерального закона от 9 января г. Законе. При долевом участии оплата цены квартиры производится в течение строительства либо денежными средствами, либо выполнением работ, услуг, поставкой материалов и т. В зависимости от срока строительства первоначальный взнос может составлять от до 0. Оплата производится в соответствии с оговоренным в договоре графиком. После выплаты всей суммы квартира оформляется в собственность покупателя.