Методические основы определения инвестиционной стоимости объектов недвижимости

• Автор: Тикова, Татьяна Викторовна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2005
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 151 с. : ил.

Содержание
Введение.

1. Исследование существующих подходов и практики оценки

объектов недвижимости.

1.1 Анализ и обобщение методических подходов и приемов оценки стоимости объектов недвижимости

1.2 Общие характеристики категорий стоимости объектов недвижимости

1.3 Совершенствование правового обеспечения оценочной деятельности

2.Механизм формирования инвестиционной стоимости объектов недвижимости.

2.1 Теоретические положения по определению инвестиционной стоимости объектов недвижимости.
2.2 Обоснование рыночной стоимости объектов недвижимости как базы для формирования инвестиционной стоимости
2.3 Методика формирования инвестиционной стоимости с точки зрения перспективной полезности объекта недвижимости для конкретного покупателя
инвестора
3. Реализация методики определения инвестиционной стоимости
объектов недвижимости.
3.1 Формирование инвестиционных критериев
3.2 Определение рыночной стоимости в текущем использовании.
3.3 Наилучшее и наиболее эффективное использование.
3.4 Определение инвестиционной стоимости.
3.5 Рисканализ при формировании инвестиционной стоимости
Выводы.
Список используемой литературы


Как показывает опыт других стран, принятие таких документов в целом оказывает благоприятное действие на развитие института оценочной деятельности и позволяет достичь единства в толковании различных терминов, понятий, методов приемов определения стоимости и, тем самым, избежать спорных и неясных моментов, возникающих при определении стоимости. Страны, не имеющие законодательно закрепленной дефиниции рыночной стоимости, при необходимости пользуются вместо этого положениями национальных профессиональных союзов или международных союзов оценщиков. Законодательство в сфере недвижимости представляет собой совокупность законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых государством устанавливаются, изменяются или отменяются соответствующие правовые нормы. В мировой практике основная цель регулирования оценочной деятельности заключается в поддержании конкурентной среды и обеспечении качества услуг оценщиков. В разных странах механизм достижения этой цели различен, в государствах с развитой рыночной экономикой предпочтение постепенно отдается механизмам саморегулирования, в государствах же с кризисным состоянием экономики заметно возрастает регулирующая роль государства. С начала перехода к рыночным отношениям в России было создано профессиональное общественное объединение Российское Общество оценщиков . РОО была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки. Система нормативных документов саморегулируемых организаций СРО создается в соответствии с экономическими условиями развивающихся рыночных отношений и структуры управления в Российской Федерации на базе действующего законодательства. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации. Российскими экспертами рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, ограниченное лишь отсутствием необходимой информации. Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Он основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта. Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом учитывается влияние варианта оптимальной полезности объекга на итоговую стоимость. В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату проведения оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости. Методология оценки недвижимости затратным подходом постоянно развивается, все большее распространение получают специальные программные продукты, справочники, традиционная методология нуждается в адаптации к требованиям конкретного рынка недвижимости и национальных особенностей организации капитального строительства. Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования. Затратный подход имеет большое значение для принятия решения об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания.