Теоретические аспекты формирования рынка жилья на микроуровне

• Автор: Никитина, Галина Ивановна
• Шифр специальности: 08.00.01
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2002
• Место защиты: Красноярск
• Количество страниц: 164 с. : ил

Оглавление
Введение

Глава 1. Теоретические основы исследования рынка жилья на микроэкономическом уровне

1.1 .Исходные теоретические предпосылки анализа местного рынка жилья

1.2.Местный рынок жилья как системный объект

1.3.Проблемы формирования местных рынков жилья в России Глава 2. Методические проблемы исследования местного рынка жилья

2.1 .Разработка методики изучения местного рынка жилья

2.2.Исследование процесса становления рынков жилья в городах Хакасии

Глава 3. Социальноэкономическое регулирование процесса формирования жилищного рынка на местном уровне

3.1. Состояние социальноэкономического регулирования местных рынков жилья в России

3.2. Рыночные принципы и пути формирования жилищной политики современного российского города
3.3. Исследование возможностей адаптации опыта по государственному регулированию рынка жилья в Восточной Германии к российским условиям
Заключение
Библиографический список использованной литературы Приложения
Введение
Жилищное благо относится к числу наиболее важных общественных потребностей. Поэтому проблема теоретического обоснования организации рынка жилья всегда находилась в эпицентре внимания экономической мысли. Влияние рынка жилья на благосостояние общества столь велико, что в развитых странах он является одним из самых регулируемых товарных рынков. Исследование его природы, механизма функционирования, баланса рыночных и государственных интересов выделилось в самостоятельное направление экономической науки.
Проблемы формирования рынка жилья в современной России обретают особую актуальность как с практической, так и с теоретической точек зрения. Вопервых, страна испытывает абсолютный дефицит жилья, особенно болезненный в связи с дифференциацией доходов в обществе. Вовторых, неэффективность жилищного рынка сдерживает мобильность трудовых ресурсов и развитие рынка труда. Втретьих, современное состояние рынка слабо стимулирует жилищные сбережения, что сказывается на инфляционном фоне.
Рыночные отношения, возникшие в жилищной сфере, носят зачаточный характер и часто осуществляются в форме так называемого дикого рынка, несущего высокие рисковые нагрузки и значительные трансакционные издержки. Задача формирования высокоорганизованного рыночного поля как на уровне общества в целом, так и на местном уровне не разрешима без целенаправленной жилищной политики, ориентированной на опережающее формирование рыночной инфраструктуры. Последнее обстоятельство актуализирует необходимость глубокого научного обоснования концепции и методов формирования рынка жилья с учетом особенностей его развития на национальном и местном уровне.
Актуальность


Рынок жилья представляет собой как бы два рынка рынок жилищного фонда и рынок жилищных услугС. Немецкий экономист Б. Гуттинг ПО рассматривает рабочую модель жилищного рынка, где организующим звеном рыночных отношений выступают лендлорды застройщики, предъявляющие спрос на ресурсы лендоверов землевладельцев, строителей, финансистов и предлагающие жилищные услуги домохозяйствам. Тем самым рынок сведен к рынку жилищных услуг, а рынок собственности исключается из сферы исследования. Методологически проблемное отношение к определению рынка жилья высказывает М. Хубертс в своей работе Рынок жилья и жилищная политика теоретические анализы и эмпирическая проверка на примере ФРГ ii, . Даже если вынести за скобки региональные и качественные отличия, все равно останутся три различных сегмента рынка, которые очень часто объединяются под общее понятие рынок жилья. Так, существует рынок, на котором есть спрос и предложение товара Кодошодш в форме пользования жильем на втором рынке предметом спроса и предложения выступает имеющийся капитал 8асЬкарНа1 в вещной форме и, наконец, на третьем происходит производство нового капитала С. Данный подход к отбору рыночных областей по форме участия в обороте на наш взгляд, наиболее полно отражает реалии рыночных отношений в жилищной сфере. В отличие от зарубежных, большинство отечественных исследований носят научнопрактический характер, что отразилось на определениях базового поня Л тия. Например, научный коллектив корпорации Жилищная инициатива , предупреждая о комплексной трактовке понятия, представляет рынок жилья . С.2. I Думается, столь широкий захват рыночной территории, включающий рынки факторов строительного производства и строительного подряда не обоснован. Рынок жилищных услуг не попадает в сферу научных интересов авторов. И.Елисеева,Т. Кадибур , предлагают наиболее традиционное для российской экономической науки описание состава рынка жилья по признаку кратности участия в обороте Различают первичный и вторичный рынки жилья. На первичном рынке в обороте находятся только что построенные квартиры и дома или еще строящиеся. С ним связан рынок участков под застройку. На вторичном рынке жилья продаются квартиры и дома прежде уже заселенные здесь выделяются два подрынка жилья арендного и собственного С. Определим свое отношение к дискуссионным вопросам товарной структуры рынка. Для лучшего понимания этого вопроса на рис. Тип жилищного решения Рыночные области, в пределах которых реализуются решения 2 ПС 1 5 ж 8 . Сфера договорных отношений с работодателем или муниципаль У. Рис. Инвестирование в строительство решение 4, по сути, представляет собой некий промежуточный вариант между полноценным товарным рынком и рынком работ и услуг. Потребитель остается лишь инвестором строящегося жилья, заключая договор с девелопером на организацию его строительства. Это происходит при долевом участии в строительстве или при индивидуальном заказе. Возникает вопрос что в этом случае считать товаром комплекс услуг по управлению жилищным проектом девелопмент или готовое жилье Скорее первое, так как жилищный проект осуществляется на основе инвесторского капитала будущего потребителя. Таким образом, принимая решения, потребитель становится субъектом жилищного рынка. Платежеспособный спрос на жилье и его предложение могут быть реализованы в трех основных формах рыночных отношений покупкапродажа, инвестирование девелопмент и аренда. Такой охват товарных областей предусмотрен нами при выделении жилищного рынка, как системного объекта. Сопоставление ранее приведенных подходов к структурированию рынка жилья показано на рис. Рис. Существо понятия рынок жилья в некотором смысле определяется выбором национальной модели развития рынка недвижимости. На наш взгляд, единый рынок жилой недвижимости земля жилье есть основания рассматривать лишь в условиях синхронного оборота жилья и земельного участка, что достижимо при индивидуальной застройке или хорошо специфицированных правах на землю при массовой застройке например, в кондоминиуме.