Развитие системы управления недвижимым имуществом промышленной корпорации

• Автор: Боголепов, Константин Николаевич
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2012
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 148 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ В УСЛОВИЯХ РЫНКА
1.1 Исследование видов и характеристик недвижимости ПРОМЫШЛЕННОЙ КОРПОРАЦИИ
1.2 Сущность и структура управления недвижимостью
1.3 Разработка организационной стратегии промышленной корпорации в части управления недвижимостью
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРОМЫШЛЕННОЙ КОРПОРАЦИИ
2.1 Концепция управления недвижимостью промышленной коропрации
2.2 Основные принципы построения системы управления недвижимостью промышленной корпорации
2.3 Методический подход к формированию стратегии развития объекта недвижимости промышленной корпорации
2.4 Разработка методики оценки эффективности управления недвижимостью промышленной корпорации
ГЛАВА 3. ПРАКТИЧЕСКОЕ ВНЕДРЕНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ ПРОМЫШЛЕННОЙ КОРПОРАЦИИ
3.1 Разработка организационно-экономического механизма управления недвижимостью промышленной корпорации
3.2 Анализ организации системы управления комплексами недвижимости ОАО «ТГК-2»
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы диссертации
Экономический рост, декларируемый как основная стратегия в России невозможен без радикального изменения структуры рынка по основным видам промышленной продукции. Несмотря на относительно продолжительный срок формирования рынка, его структуру еще нельзя признать сложившейся. Во многом такая ситуация обусловлена тем, что промышленные корпорации, обладая большим количеством основных средств, несут дополнительные расходы, связанные с неэффективным использованием своего недвижимого имущества. Между тем, ситуация последних лет свидетельствует о появлении значительного количества эффективных собственников объектов недвижимости, а также инвесторов, готовых вкладывать средства в их развитие с целью получения прибыли. Возможность же передачи прав собственности привела к формированию рынка недвижимости.
Наиболее существенная особенность объектов производственной недвижимости состоит в том, что они одновременно способны выступать для разных лиц в разных экономических качествах: в качестве реальных активов и в качестве финансовых активов. Двойственность недвижимости как экономического ресурса промышленных корпораций ведет к многообразию мотивов приобретения недвижимости и факторов, влияющих на принятие решений о ее дальнейшей судьбе. Очевидно, что один и тот же объект недвижимости будет иметь разную ценность в зависимости от того, как он используется с экономической точки зрения.
Недвижимое имущество наряду с финансовыми, человеческими, информационными и т. д. ресурсами, является для современных промышленных корпораций важнейшим ресурсным компонентом производственной деятельности. В то же время, основные приоритеты управления ресурсами в настоящее время смещены в сторону управления

бизнес-процессами, персоналом и финансами, реже - новым информационным ресурсам и технологиям. И в несоизмеримо меньшей степени пока затрагиваются аспекты управления имущественными ресурсами корпораций, в то время как стоимость таких ресурсов может составлять более половины стоимости всех основных средств корпораций, достигая многих десятков и сотен миллионов долларов. В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых инструментов к оценке эффективности вариантов управления недвижимостью, а также форм реконструкции объектов промышленной недвижимости и, в первую очередь, коммерческой недвижимости с целью повышения их инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и последующего эффективного использования.
Представленные выше аргументы позволяют сделать вывод, что проблема повышения эффективности системы управления недвижимостью промышленной корпорации является актуальной и злободневной, ее решение позволит повысить общую эффективность деятельности промышленных корпораций и промышленности в целом.
Степень разработанности проблемы
Теоретические и практические вопросы реализации отдельных функций управления недвижимостью, таких, как оценка стоимости, планирование инвестиций в недвижимость, оптимизация условий землепользования, управление качеством объекта, анализ рынка недвижимости, достаточно широко освещены в работах следующих авторов Дж. Фридман, Н. Ордуэй, М. Шнайдерман, С. Хадсон-Вильсон, Л. Дж. Гитман, Дж. К. Эккетр, Л. Харрисон и др. Отечественные публикации, касающиеся вопросов управления недвижимостью посвящены главным образом проблемам планирования капитальных вложений в новое строительство и представлены в трудах основоположников теории эффективности капитальных вложений в нашей стране - Т. С. Хачатурова, Н. П. Федоренко, Н. С. Немчинова, В. Л. Канторовича, А. Л. Лурье. Современные работы отечественных авторов - Е. И.

недвижимостью), т.к. способствуют адаптации условий использования объекта меняющимся условиям внешней среды.
Поскольку управление развитием определяет финансовые условия использования недвижимости, а также ряд условий физического использования недвижимости, связанные с капитальными затратами, то можно заключить, что термину «управление развитием» в данном случае соответствует понятие инвестиционного менеджмента. Следовательно, функции развития, во-первых, должны соответствовать основным принципам управления долговременными инвестициями, в частности, использование большого горизонта расчета, учет стоимости инвестиционных ресурсов, сопоставление денежных потоков путем опенки фактора времени. Кроме того, функции развития могут и должны быть в определенной степени формализованы, поскольку накопленный опыт инвестирования и управления недвижимостью свидетельствует о достаточно унифицированном характере данных функций и позволяет выявить ряд закономерностей в их составе и содержании.
Таким образом, процесс управления развитием условий использования недвижимости, как более значимый и поддающийся формализованному описанию, выбран в качестве основного объекта исследования. При этом, используя системный подход к управлению, необходимо отметить взаимосвязь и взаимообусловленность обеих составляющих процесса управления недвижимостью.
Данная взаимосвязь, по нашему мнению, должна осуществляться через процедуру анализа, который направлен на определение степени соответствия результатов текущего управления недвижимым имуществом поставленным целям и внешним условиям. Если в рамках существующего механизма управления (в рамках условий использования недвижимости) достигается данное соответствие или выявлены резервы его достижения, то сложившаяся система управления функционированием объекта может быть признана эффективной