Российский рынок недвижимости: особенности становления и оценки эффективности развития

• Автор: Лукьянова, Наталия Германовна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 191 с.

ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Особенности недвижимости как объекта управления
1.2.Сущность и товарные границы рынка недвижимости
1.3.Особенности рынков недвижимости и закономерности их развития
ГЛАВА 2. ЭФФЕКТИВНОСТЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ РЕГИОНА И МЕТОДЫ ЕЕ ОЦЕНКИ
2.1. Значение рынка недвижимости в экономическом развитии региона
2.2. Значение рынка недвижимости в социальном развитии региона
2.3. Оценка эффективности регионального рынка недвижимости
2.4. Условия и направления повышения эффективности развития российского рынка недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ПЕРЕЧЕНЬ ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
АКТУАЛЬНОСТЬ ИССЛЕДОВАНИЯ
Актуальность диссертационного исследования определяется потребностью в оценке эффективности функционирования рынка недвижимости, как одной из базовых подсистем в системе управления экономикой региона, особая роль которой обусловлена тем, что недвижимость — это фундаментальная основа экономических и правовых взаимоотношений в рыночной системе хозяйствования, базовый элемент в организации финансово-кредитной системы страны.
Рынок недвижимости занимает особое место в переходной экономике России. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является наиболее предпочтительным и стабильным с инвестиционной точки зрения рынком в известных условиях России. Во-вторых, недвижимость как предмет рынка недвижимости имеет прямое отношение ко всем слоям населения без исключения как место проживания, работы и сфера приложения труда. В-третьих, рынок недвижимости России является практически новым, зарождающимся рынком и по сравнению с другими рынками является недостаточно развитым и изученным. В-четвертых, рынок недвижимости в силу социальных причин и значительной доли государственной собственности требует использования особых методов государственного регулирования. В-пятых, рынок недвижимости имеет мультипликативное воздействие как на развитие региона, так и на экономику страны в целом; он может стать мощным средством как макро- и микроэкономического регулирования на общенациональном уровне, так и на уровне экономики региона.
Опыт функционирования рынка недвижимости в России за последнее десятилетие свидетельствует о необходимости:

- с одной стороны, всестороннего изучения внутренних закономерностей функционирования рынка недвижимости в целях повышения эффективности работы его механизмов;
- с другой стороны, выявления закономерностей развития рынка недвижимости и его влияния на темпы и качество регионального развития, которое позволит придать целенаправленный характер процессам, происходящим на региональных рынках недвижимости, обеспечить наиболее полное использование возможностей региона, решить комплекс экономических, социальных и других задач, стоящих перед регионом.' Кроме того, необходимо иметь в виду, что развитие рынка недвижимости требует поиска новых активов для инвестирования на финансовом рынке, что актуально для финансовой системы регионов.
В современной экономической литературе преобладает несколько односторонний подход, основанный на обособленном рассмотрении проблематики развития рынка недвижимости, вне связи с экономикой региона. В настоящем исследовании автор развивает положения, состоящие в том, что экономический механизм развития региона во многом должен опираться на механизм рынка недвижимости, как базовую подсистему. Только полное и всестороннее рассмотрение того, как рынок недвижимости должен быть включен в экономический механизм развития региона, позволит решить задачи, стоящие перед регионами.
ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ
Цель настоящего исследования состоит в том, чтобы, опираясь на результаты теоретического изучения процессов формирования рынка недвижимости, выявить концептуальные основы создания и функционирования рынка недвижимости как базисного фактора функционирования региональной экономики, ведущего звена
По стадии вовлечения товара в рыночный оборот:
а) первичные;
б) вторичные.
Первичный рынок недвижимости - это субрынок рынка недвижимости, образованный в связи с первым появлением товара на рынке, как правило, из других, смежных рынков или отраслей - из сферы строительства, в силу приватизации и т.д.
Вторичный рынок недвижимости - это субрынок рынка недвижимости, образованный вторичным появлением товара на рынке вследствие купли-продажи, мены, дарения и других сделок, при помощи которых совершается оборот недвижимости как товара.
Данное разделение достаточно условно, так как оба субрынка - это неотъемлемые части одного и того же рынка недвижимости. Но проведение данного разделения обусловлено необходимостью анализа их взаимодействия.
По уровню цены - рынок дешевой недвижимости заведомо отличается от рынка дорогих объектов.
По качеству объектов. Например, в США (теперь и в России) принято выделять 4 категории качества офисов - А, В, С, О (последний - низший по качеству). Офисное помещение класса “А” принадлежит к иному сегменту рынка, чем офисное помещение класса “С”, хотя оба объекта могут находиться в одном доме.
Следует иметь в виду, что данный сегмент рынка не тождественен предыдущему, также как следует различать категории “цена” и “стоимость”: именно потому, что есть эти два понятия, возможно выделение вышеназванных двух сегментов рынка недвижимости. Выделение объектов в сегмент “по уровню цены” может происходить не только вследствие качества (объективно влияющему на стоимость), но и по соображениям субъективного плана (влияющим именно на цену), например, эмоциональные всплески на рынке, спекуляции, соображения моды, “престижа” территории и т.п.