Управление инвестиционными ресурсами предприятия на рынке недвижимости

• Автор: Луняков, Михаил Александрович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2003
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 197 с.

Содержание работы

Введение
Глава 1. Теоретические основы управления инвестиционными ресурсами на рынке недвижимости

§1.1. Планирование инвестиций на рынке недвижимости

§ 1.2. Особенности инвестирования в объекты российского

рынка недвижимости

§1.3. Организация системы принятия инвестиционных решений и методика отбора объектов недвижимости

Глава 2. Анализ и управление портфелем инвестиций

в объекты недвижимости

§2.1. Финансовый анализ инвестиций в объекты недвижимости

§2.2. Роль ипотечного кредитования при формировании портфеля инвестиций в

объекты недвижимости
§2.3. Ипотечно-инвестиционная оценка объектов недвижимости
Глава 3. Конструирование высокодоходного инвестиционного портфеля объектов недвижимости
§3.1. Качество управления проектно-сметным процессом на объекте недвижимости как фактор принятия инвестиционного решения
§3.2. Инновационные механизмы ценообразования капиталовложений в объекты
недвижимости
§3.3. Методы защиты инвестиционного портфеля от
экономических рисков
Заключение
Список литературы

Введение
Актуальность исследования. Одной из приоритетных задач развития российской экономики, является управление инвестициями - базового элемента национальной экономики России. К решению данной задачи предприятия подходят по разному -одни используют организационно-экономические инструменты и механизмы воздействия на финансово-инвестиционные потоки, другие ищут наиболее оптимальный объект размещения ресурсов. Безусловно, что оба подхода к управлению инвестиционной активностью предприятия важны, но автору ближе второй подход. Изучение объекта размещения ресурсов и поиск оптимального соотношения между риском размещения и возможностью получения прибыли позволяют говорить о выделении групп размещения инвестиционных ресурсов предприятия, отличающихся уровнем своей доходности и риском.
В современных рыночных условиях развития инвестиционной деятельности отечественных предприятий наиболее интересным объектом исследования является рынок недвижимости. Во-первых, это объясняется превышением спроса над предложением, созданным при командно-административной системе и до сих пор не получившем удовлетворения. Во-вторых, рынок недвижимости всегда имеет высокий уровень обеспечения, поскольку даже при падении прибыльности на данном рынке инвестор не теряет вложенные средства, получая взамен вложениям заранее оформленную на него (или его представителя) жилую или не жилую площадь. В-третьих, операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей.
Инвестиции в недвижимость сегодня позволяют получить более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит или иные инструменты финансового рынка, поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. При этом, капитальные вложения в недвижимость - это всегда инвестирование в реальные активы, осуществляемые как в виде прямых, так и портфельных инвестиций.
В целом рынок недвижимости в современных условиях развития национальной экономики России «неотделим» от рынка инвестиций, поэтому весьма популярным для исследователей становится раскрытие специфики организации инвестиций в российский рынок недвижимости. Риэлторские агентства стараются привлечь

покупателя «любой ценой», формируя конкурентный рынок продаж профильной недвижимости (земель, новостроек, жилого, не жилого фонда и проч.). Это способствует развитию большого количества моделей и методик отбора объектов недвижимости, расчету коэффициентов привлекательности и формированию инвестиционного портфеля объектов.
В данной связи, сильный интерес вызывает изучение специфики управления инвестиционными ресурсами на рынке недвижимости, исследование теоретических и практических возможностей ипотечного кредитования, управление качеством проектно-сметного процесса, регламентирование механизмов ценообразования на объекты недвижимости и ряд других областей исследования, способствующих преумножению ресурсов предприятия.
Многоплановость и актуальность развития технологий инвестирования в рынок недвижимости и формирования методик управления портфелем инвестиций в недвижимость обусловили в последнее время большое внимание к ним со стороны ученых и практиков. В ряде работ зарубежных и отечественных исследователей получили освещение различные аспекты истории развития рынка недвижимости и особенностей привлечения инвестиций в недвижимое имущество в России. При написании диссертации использовались труды ведущих экономистов различных областей экономики, финансов и инвестиций.
В частности, вопросам организации и управления инвестициями на рынке недвижимости посвящены труды известных российских ученых и практиков различных школ и направлений: Балабанова И.Т., Беляева С.Г., Васильева В.М., Горемыкина В.А., Грабового П.Г., Григорьева В.В., Заренкова В.А., Кошкина В.И., Липсица И.В., Нетревожко Т.А., Орлова С.В., Панибратова Ю.П. Рахмана И.А., Ресина В.И., Смирновой И.В. и др. Значительный вклад в разработку теоретических подходов к решению данных проблем внесли такие зарубежные исследователи как Г. Марковиц, Н. Ордуэй, Дж. Фридман, Дж. Эккерт и др. Отдельные аспекты выбранной темы достаточно широко освещены в академических учебниках и периодических изданиях.
Несмотря на достаточное количество работ, описываемых экономико-правовые аспекты и процедуру оформления инвестиций в недвижимость, в экономической литературе недостаточно внимания уделено исследованию вопросов управления портфелем инвестиций в объекты недвижимости и ряду других актуальных вопросов развития данного рынка. Между тем, формирование и развитие инвестиционных

возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.
В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в правоохранительные органы, в жилищноэксплуатационные конторы и другие учреждения для проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно исправить, то заявителю предоставляется право в месячный срок, а по письменному заявлению — в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.
При этом специалисты рекомендуют не доверять документам, полученным по факсимильной связи. Принимать ответственные решения по сделкам с недвижимостью следует только на основе оригинальных документов и проверки их подлинности.
Отказ в государственной регистрации прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных в законе (ст. 20 Закона РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), и может быть обжалован в суде.
Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура регистрации технологически сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его параметрах в Едином государственном реестре29.
Реализация экономических отношений участников рынка по поводу инвестиционных решений на рынке недвижимости невозможна без совершения сделок в форме договоров, то есть соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Можно даже утверждать, что рынок недвижимости - это определенная совокупность сделок.
Договор имеет два значения;
а) юридический факт, порождающий права и обязанности;
б) само правоотношение, содержание которого составляют эти права и обязанности. Договорные отношения по поводу недвижимости существуют в виде;
29 Заренков В.А. Проблемы развития строительных компаний в условиях российской экономики. - СПб., Стройиздат СПб, 1999г., с.