Оценка и прогнозирование рынка земельных ресурсов городских территорий

• Автор: Галкина, Юлия Николаевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2004
• Место защиты: Воронеж
• Количество страниц: 187 с. : ил.

ВВЕДЕНИЕ

1. Теория и практика оценки земельных ресурсов

1.1. Городские земли как объект исследования и оценки

1.2. Отечественный и зарубежный опыт земельных отношений

1.3. Государственное управление земельными ресурсами на современном этапе

2. Методические основы оценки городских земель

2.1. Проблемы и перспективы создания и ведения городского кадастра

2.2. Градостроительная и рентная оценка городских земель

2.3. Оценка городских земель методом анализа иерархий

2.4 Массовая оценка городских земель

2.5 Прогнозирование рынка земельных ресурсов

3. Анализ, оценка и прогнозирование рынка земельных ресурсов
3.1. Состояние Воронежского рынка земельных ресурсов
3.2. Земельный налог как один из инструментов управления
недвижимостью
3.3. Расчет стоимости земельного участка методом анализа иерархий
3.4 Прогнозирование стоимости земельных участков в г. Воронеже
ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
1. Акты о внедрении и другие документы, подтверждающие
практическое использование результатов диссертационной работы

Актуальность темы исследования. Экономическое значение земли как природного, а в большей степени, и экономического ресурса, проявляется на всех стадиях общественного материального производства и в сферах социальной деятельности. Земельная собственность на всех уровнях общественного развития воспринималась как символ богатства и власти, являясь основным объектом оценки. В отличие от других средств производства, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном и рациональном использовании. С пространственной ограниченностью земли тесно связана такая особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость использования земельного участка там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические факторы, влияющие на цену земли. Как объект исследования и управления городская среда, городская территория должна рассматриваться как взаимосвязанное, взаимообусловленное ресурсное и факторное пространство, а использование земель должно строиться на комплексной экономической оценке, которая позволит эффективно использовать территориальные ресурсы.
Цена участков складывается в результате функционирования рынка недвижимости и зависит от макроэкономических воздействий, конъюнктуры спроса и предложения, наличия благоприятного для развития этого рынка законодательства, поэтому она может быть выявлена только в ходе анализа реальной ситуации. Особенно актуальна проблема определения ценности городских земель в рамках социально-градостроительного анализа, поскольку она является устойчивой характеристикой, формирующейся в течение длительного временного периода.
Количество научных и методических работ, рассматривающих методологию и практику оценки городских территорий, в России крайне
ограничено. Мировая практика показывает, что формирование и практическая реализация политики управления земельными ресурсами в рамках городских территорий - важнейшая сфера деятельности муниципальных властей и создаваемых ими исполнительных структур. В наиболее общем виде суть этой политики заключается в правильной постановке целей регулирования землепользования и выборе эффективных средств их достижения. Конечно, каждая страна формирует свой собственный "пакет" целей и средств в зависимости от ее социальных, экономических, политических, правовых, культурных и иных особенностей.
Актуальность темы исследования и недостаточная ее проработанность определили цель и задачи исследования.
Целью диссертационной работы является разработка научно-методического инструментария оценки городских территорий, совершенствования методов прогнозирования рынка земельных ресурсов, используемых для градостроительной деятельности.
Достижение поставленных целей вызывает необходимость решения ряда задач:
• проведение анализа состояния рынка земельных ресурсов городских территорий;
• классификация основных методов и моделей, использующихся при оценке земельных участков;
• выбор, обоснование и уточнение факторов, существенно влияющих на стоимость земельных участков;
• обоснование набора показателей для оценки земельных участков методом анализа иерархий;
• определение роли системы государственного и муниципального управления земельными ресурсами на современном этапе;
• прогнозирование состояния рынка земельных ресурсов в г. Воронеже.

Во-вторых, политика, реализуемая при наличии достаточно свободного рынка городских земель и связанная с использованием менее жестких инструментов регулирования земельных ресурсов (рыночная цена, налоги). Регулирование земельных отношений в Испании, Португалии, Греции, Кипре основывается на привлечении инвестиций в недвижимость (политика открытых дверей), в том числе иностранных, что положительным образом влияет на экономику городов.
В-третьих, земельная политика, которая может быть названа "смешанной", и комбинирует элементы первых двух подходов. Такую политику проводят США, ФРГ, Великобритания, Италия и другие государства.
В Швейцарии приобретение недвижимости осложнено рядом законов, существуют даже квоты на приобретение объектов недвижимости. Поэтому всего лишь 18 % городских земель находятся в частной собственности, остальные земли арендуются у местных органов власти. Инвестиции в недвижимость затруднены, потому что в Швейцарии запрещена спекуляция на объектах недвижимости: существует закон, не позволяющий перепродавать объекты недвижимости по более высокой цене до 2 лет (для городской земли, а также не застроенной). В отличие от рассматриваемого выше арендного механизма регулирования земельных отношений в других странах отдают предпочтение купле-продаже земельных участков. Например, в г. Лиссабоне этот, на первый взгляд, сугубо рыночный механизм земельных отношений, в действующем законодательстве обставлен рядом достаточно жестких ограничений и условий, весьма надежно гарантирующих соблюдение интересов города и муниципальных властей. Приобретая земельный участок в собственность, владелец в соответствии с требованиями закона обязуется создать вокруг необходимую социальную инфраструктуру, для предприятий -это жилые дома, детские сады, школы, парки, супермаркеты и т.п. Определенные отчисления должны быть сделаны на охрану окружающей среды, развитие здравоохранения и культуры. Продажа муниципальной земли осуществляется только на открытых аукционах, которые контролируются члена-