Формирование методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов

• Автор: Горбачевская, Евгения Юрьевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Иркутск
• Количество страниц: 169 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Е ПРОБЛЕМЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАСЕЛЕНИЯ ДОСТУПНЫМ И КОМФОРТНЫМ ЖИЛЬЕМ И ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ МЕТОДОВ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО ДОХОДНЫХ ДОМОВ
1.1. Проблемы обеспечения населения субъектов Российской Федерации доступным и комфортным жильем
1.2. Методические основы формирования
методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов
2. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ И ДИНАМИКИ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ НАСЕЛЕНИЯ ЖИЛЬЕМ И ОБЪЁМОВ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО
2.1. Динамика и состояние степени обеспеченности населения
территорий Российской Федерации жильём
2.2. Динамика объемов инвестиций в жилищное строительство и оценка инвестиционного потенциала
3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ФОРМИРОВАНИЮ МЕТОДОВ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО И УПРАВЛЕНИЕ ДОХОДНЫМИ ДОМАМИ
3.1. Методические основы оценки возможности применения методов привлечения инвестиционного потенциала в строительство доходных домов
3.2. Методические положения по формированию методов привлечения инвестиций в строительство доходных домов
3.3. Перспективы внедрения методов привлечения
инвестиций в строительство и управление доходными домами
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ПРИЛОЖЕНИЯ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Стратегия социально-экономического развития России в целом и ее регионов на перспективу до 2020 года, представленная в соответствующей Концепции, содержит главную долгосрочную цель деятельности всех органов системы государственного управления и общественного самоуправления - обеспечить рост качества жизни всех слоев населения. На достижение этой главной стратегической цели деятельности направлены национальные проекты, и целевые программы как федерального, так и регионального уровней. Одна из таких программ, целью которой было обеспечить в течение 20 лет к началу XXI века каждую семью отдельной квартирой или частным домом, называлась «Жильё - 2000». В настоящее время реализуется приоритетный Национальный проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России», в рамках которого решаются задачи предоставления муниципального или государственного жилья, увеличения количества граждан, использующих ипотечное кредитование, и предоставления льгот молодым семьям при приобретении собственного жилья, поскольку, судя по данным государственной статистической отчетности, в целом по России в 2010 году только 5,1% семей получили жильё и улучшили жилищные условия из числа семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. В Москве удельный вес таких семей составил 7,3%, в Санкт-Петербурге - 3,7%, в Нижегородской и Иркутской областях -по 3,9% и 4,1%, соответственно. Следовательно, если в Москве проблему обеспечения населения жильём за счет средств государственного бюджета можно решить за 10 - 14 лет, то в других регионах срок реализации Национального проекта с помощью муниципальных бюджетов займет не менее 24 - 27 лет.
Можно решать проблему строительства жилых домов самим населением регионов за счет собственных и заемных средств. В целом по России удельный вес такого жилья в его общем вводе составил 47,7%. Однако за 10 лет этот показатель возрос с 41,6% до 47,7%, что означает, на наш взгляд, стагнацию процесса.
Стратегия направлена, в первую очередь, на увеличение объёмов строительства жилья за счёт собственных и заёмных средств населения. Однако существуют категории граждан, которые не могут получить социальное жилье или осуществить

его найм, не имеют возможности получить ипотечный кредит и накопить первоначальный взнос для строительства собственного жилья или, наоборот, обладают достаточными доходами, но не желают приобретать жилье в собственность по ряду причин, например, имеют бизнес в нескольких регионах, где вынуждены проживать длительное время. Кроме того, в современных рыночных условиях трудовые ресурсы, в том числе молодые семьи, должны отличаться высокой степенью мобильности, которая зависит не только от возможности трудоустройства, но и доступности найма комфортного жилья. Все эти группы и категории граждан, а также специалисты, привлекаемые компаниями из других городов и из-за рубежа, снимают квартиры на неофициальном рынке без каких-либо гарантий, поскольку рынок аренды и найма доступного и комфортного жилья в виде доходных домов в России не сформирован.
На наш взгляд, проблемы обеспечения населения жильём, повышения уровня занятости и мобильности трудовых ресурсов могут быть решены комплексно с помощью строительства доходных домов. Ограничивающим фактором служит отсутствие достаточных объемов инвестиций в такие дома, поскольку, как показывает опыт их строительства и эксплуатации, срок окупаемости выше, а рентабельность ниже, чем в других сферах деятельности, тем более, что существующие методы (механизмы) привлечения инвестиций не дают нужного эффекта. Такая ситуация сдерживает активность инвесторов и использование имеющегося инвестиционного потенциала территорий. Отсюда, возникает необходимость создания методов привлечения инвестиций в строительство и эксплуатацию доходных домов, повышения их рентабельности и снижения сроков окупаемости.
Степень научной разработанности проблемы. Рассматриваемые в диссертации задачи являются одной из важных составляющих общих проблем развития жилищного строительства. При рассмотрении содержания и направлений решения этих проблем в диссертации использованы труды С.Д. Резника, Т.В. Светник, Г.В. Хомкалова, И.В. Цвигун. При проведении исследования по вопросам привлечения инвестиций в экономику и повышения эффективности процессов управления этим видом деятельности в диссертации использованы труды таких

На показатель предельной эффективности капитала большое влияние оказывает, в свою очередь такой фактор, как длительность разработки и реализации проекта, включая процесс строительства и введения жилого дома в эксплуатацию. Такая длительность называется временным фактором или аспектом и оказывает существенное влияние на решение инвесторов о вложении капитала в инвестиционный проект, поскольку основные затраты осуществляются в течение первых нескольких лет, а доходы от этих затрат ожидаются позже и распределяются в течение последующих лет. Причем, следует отметить, что вероятность равномерного ежегодного получения стабильного дохода в течение определенного периода не является заранее рассчитанной величиной и, соответственно, инвестору не гарантируется получение чистого дохода в пределах каких-либо границ. Поэтому вторым и весьма весомым фактором является степень риска, определяемая в настоящее время таким понятием как инвестиционный климат территории.
Таким образом, принимая решение о вложении средств в жилищное строительство, инвестор учитывает, во-первых, потенциальную рентабельность, как процент на вложенные средства, которые этот инвестор с наибольшей вероятностью получит ежегодно в течение определенного периода, а, во-вторых, наиболее вероятный инвестиционный риск.
Так, например, возможность получения некоторой суммы чистого дохода через г лет можно рассчитать, разделив эту сумму на величину, представленную в виде формулы:
До = а + я)г (то
где, К а - ожидаемая рентабельность инвестиционного проекта, процент; Я - дисконтная ставка, определяемая как норма, или норма дисконта, процент; г -длительность периода получения чистого дохода, лет.
Считается, что инвестиционный проект является экономически целесообразным, или привлекательным для потенциального инвестора, если будет соблюдено условие, представленное в следующем виде: