Прогнозирование рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности

• Автор: Онофрей, Дмитрий Иванович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2010
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 168 с. : ил.

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА I ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И НЕОБХОДИМОСТИ ЕГО ПРОГНОЗИРОВАНИЯ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.1 СУЩНОСТЬ И КЛЮЧЕВЫЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.2 РОЛЬ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
1.3 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
ГЛАВА II АНАЛИЗ ЗАКОНОМЕРНОСТЕЙ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ПРОГНОЗИРОВАНИЕ
2.1 ФАКТОРЫ РАЗВИТИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИЙСКОМ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСТВЕ
2.2 РЕГРЕСИОННЫЙ АНАЛИЗ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
НА ПРИМЕРЕ Г. МОСКВА
2.3 АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ГЛАВА III КОНЦЕПЦИЯ КОЛИЧЕСТВЕННОГО И КАЧЕСТВЕННОГО ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
3.1 МОДЕЛЬ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
(НА ПРИМЕРЕ Г. МОСКВА)
3.2 ПРИМЕНЕНИЕ МОДЕЛИ ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
3.3 МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СТРАТЕГИЧЕСКОМУ ПЛАНИРОВАНИЮ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В УСЛОВИЯХ НОВОЙ ЭКОНОМИКИ
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования
Рынок коммерческой* недвижимости занимает важное место в экономических отношениях, т.к. практически любая предпри н имательская» деятельность требует имущественного обеспечения — будь то магазины, офисные помещения или склады. По различным оценкам, доля затрат па аренду и эксплуатацию недвижимости в структуре себестоимости продукции занимает от 20% до 70% в зависимости от вида деятельности. В течение 2000-х гг. предпринимательство на российском рынке коммерческой недвижимости успело пережить период и бурного роста 2001-первой половины 2008 гг., кризиса второй половины 2008-2009 гг., и стагнации 2010 г. Поскольку на протяжении нескольких лет цены на рынках коммерческой недвижимости экономически развитых городов России постоянно росли, значительный объем российских и иностранных инвестиций был направлен в данную сферу. Практически каждая крупная компания, банк или финансово-промышленнная группа стремились создать девелоперское или инвестиционное подразделение для реализации проектов на рынке коммерческой недвижимости. В основе подобных инвестиционных проектов были неверные предпосылки о том, что российский рынок коммерческой недвижимости является ненасыщенным, и предпринимательская деятельность на нем всегда будет успешна.
Однако глобальный экономический кризис, начавшийся в 2008 г., показал, что за несколько лет постоянного строительства новых зданий рынки коммерческой недвижимости многих городов оказались перенасыщены, а оценки потенциального спроса арендаторов были слишком оптимистичными.' Ситуацию усугубило бурное развитие Интернет-технологий, когда при необходимости сокращения расходов, компании стали чаще прибегать к различным способам оптимизации арендуемых площадей или отказа от них. В результате доходы собственников недвижимости сократились, нежилые площади стали простаивать, а многим застройщикам пришлось замораживать
проекты из-за недоступности внешнего финансирования и падения продаж. От кризиса пострадали различные субъекты предпринимательской деятельности: собственники недвижимости, арендаторы- и покупатели, которые заключали долгосрочные договора аренды или инвестиционные контракты на повышательной волне цикла. В условиях ухудшения финансового положения и ограниченного доступа к кредитным ресурсам, такие фирмы уже не могли соблюдать обременительные контракты, и вынуждены были в судебном или внесудебном порядке их пересматривать или разрывать.
Ключевой проблемой как собственников недвижимости, так и арендаторов и покупателей, стали ошибочные прогнозы относительно будущей динамики рынка. По большей части, все прогнозы предполагали сохранение существующего тренда в краткосрочной перспективе и не использовали эконометрических моделей и каких-либо сложных математических расчетов. Многие посреднические структуры и аналитики рынка также либо не располагали качественными инструментами моделирования рынка, либо сознательно скрывали информацию о возможном ухудшении ситуации из-за конфликта интересов и нацеленности на получение комиссионных от сделок. Поэтому участникам рынка недвижимости необходимо понимание относительно перспектив рынка, как в отношении количественных изменений, так и качественных. Наличие проработанной методики прогнозирования рынка коммерческой недвижимости поможет избежать неправильных управленческих решений участниками предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости.
Цели и задачи исследования
Целью данного исследования является разработка модели прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности. Такая модель должна включать как количественный аспект в виде расчетной методики прогнозирования рынка, так и качественный аспект в

Продолжение табл.
Вид предпринимательской деятельности Тип недвижимости Примеры помещений
Консалтинговая деятельность
Общее управление - офисная - бизнес-центры класса А,В; - бизнес-парки класса А,В; - административные здания класса С; - отдельно-стоящие здания (особняки) офисного назначения; - нежилые помещения в многоквартирных домах
Сопровождение сделок
Финансовое управление и аудит
Управление кадрами
Маркетинг и логистика
Информационные технологии
Профессиональная деятельность в сфере недвижимости
Ф и-девелом цент (fee-development) - офисная; - торговая; - складская и производственная; - жилая городская; - жилая загородная; - гостиничная; - многофункциональная; - земельные участки все типы коммерческой недвижимости; - земельные участки; - гостиницы 1-5 «звезд»; многофункциональные комплексы; - инфраструктурные объекты с коммерческой составляющей; - многоквартирные дома; - загородные дома, таун-хаусы; - жилые особняки (отдельностоящие здания).
Спекулятивный девелопмент (speculative development)
Арендный бизнес
Гостиничный бизнес
Управление и эксплуатация недвижимостью
Сопровождение проектов в сфере недвижимости (риэлторская, оценочная, консалтинговая деятельность)
Финансовые услуги в сфере недвижимости (банковская, лизинговая, страховая деятельность и операции с ценными бумагами)
Примечание: составлено лично автором на основе: Организация предпринимательской деятельности: учебник / Базилевич А.И., Бобков Л.В., Бесфамильная JI.B.; под ред. Горфинкеля В.Я. - М.: Проспект, 2010
544 с.
Коммерческая недвижимость оказывает существенное влияние на риски предпринимательской деятельности. Под риском понимают возможность наступления некоторого неблагоприятного события, влекущего за собой различного рода потери [66, с. 125]. В табл. 5 отражена роль коммерческой недвижимости в различных факторах предпринимательских рисков. С учетом разных экономических интересов арендаторов и собственников коммерческой недвижимости их риски выделены в отдельные группы.