Разработка методических основ оценки эффективности ипотечных программ жилищного строительства

• Автор: Рощина, Наталья Владимировна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 127 с. : ил.

ГЛАВА 1 ОСНОВЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СРАВНИТЕЛЬНОЙ

ЭФФЕКТИВНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1Л Концепция сравнительной эффективности капиталовложений и ее взаимосвязь с рисковой компонентой

1.2 Анализ воздействия факторов риска на ипотечные схемы приобретения жилья

1.3 Постановка задач исследования

ГЛАВА 2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛЬЯ

2.1 Модель стоимости жилья, приобретаемого посредством ипотечного займа

2.2 Экономическая оценка рисковой составляющей стоимости ипотечного жилья

2.3 Учет рисковой составляющей в модели

стоимости ипотечного жилья

ГЛАВА 3 ПРАКТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДИКИ ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОГРАММ
ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
3.1.Информационная база исследования
3.2 Расчет стоимости ипотечного жилья
3.3 Особенности применения методики оценки сравнительной эффективности ипотечных программ с различными условиями кредитования
вывода
ЛИТЕРАТУРА
Приложение
Приложение
Приложение

Обеспеченность жильем является одним из наиболее значимых показателей уровня жизни населения.
Задача по формированию рынка доступного жилья в настоящее время находится в числе первоочередных целевых программ развития Российской Федерации, что отражено в таких документах, как: Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы, Федеральная государственная ипотечная программа, Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, Национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Во всех указанных документах в качестве одного из важнейших механизмов обеспечения населения доступным жильем рассматривается ипотечное кредитование.
За последние пять лет существенно обострились условия конкурентной борьбы, которые заставляют участников рынка ипотечного кредитования предлагать более лояльные по отношению к заемщику программы. При этом проблема сравнительной оценки эффективности ипотечных программ остается недостаточно изученной.
В этой связи целью настоящей кандидатской диссертации является развитие теоретических положений и выработка практических рекомендаций по определению сравнительной эффективности программ ипотечного кредитования жилищного строительства.
Постановка цели определила основополагающие задачи данной работы:
- разработать методический подход к оценке стоимости ипотечного жилья;
- разработать комплексную модель оценки стоимости жилья с учетом рисковой составляющей;
- разработать методику сравнения между собой различных ипотечных программ;
- разработать структуру базы данных многовариантных ипотечных программ;
- определить показатель сравнительной эффективности ипотечных программ.
Объектом исследования является жилищное строительство, основанное на применении ипотечного кредитования в современных экономических условиях в России.
Предметом исследования данной работы являются методы экономической оценки эффективности программ ипотечного кредитования в Российской Федерации.
В качестве теоретической и методической основы диссертационного исследования использованы труды А.Н. Ларионова, В.И. Лимаренко, Ю.Ф. Симионова, Г.А. Цылиной, К. Горбуновой, В.К. Селюкова, И.С. Радченко и других отечественных и зарубежных специалистов, исследующих общеэкономические проблемы и специальные вопросы ипотечного кредитования. Анализ литературы показал, что вопросы оценки стоимости ипотеки, определения ее эффективности не рассматривались ранее как самостоятельные и в этой связи являются недостаточно проработанными.
Методика настоящего исследования основывается на анализе теоретических положений обоснования эффективности инвестиций, изучении существующего опыта оценки недвижимости и определения экономических рисков. Указанные вопросы рассмотрены в частности в трудах Ковалева В., Мелкумова Я., Четыркина E., В. Грибовского, A.B. Татаровой.
Инструментами исследования послужили методы экономического, логического и статистического анализа, а также методы определения экономической эффективности инвестиционных проектов. Эмпирической базой исследования явились статистические данные Государственного комитета по статистике России, Министерства регионального развития РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, аналитические и статистические данные независимых информационных служб и пе-

% ОД - платежи по ипотечному кредиту (общая величина процентных выплат)
По мнению автора, данная формула является более подходящей для оценки стоимости ипотечного жилья со стороны заемщика, чем техника ипотечноинвестиционного анализа. Однако ее нельзя назвать достаточно полной ввиду следующих факторов:
Во-первых, необходимость внесения корректировок в методику расчета обусловлена, неучтенной величиной страховых выплат. Анализ приведенного в публикации «Влияние штрафных санкций за досрочное погашение кредита на конечную стоимость приобретаемой недвижимости» [59] плана платежей показывает, что страховые платежи в общей стоимости обслуживания долга могут составлять около 12%.
Во-вторых, в данной формуле не учтены единовременные платежи, необходимые для оформления кредита, например, комиссия банку и оплата услуг оценщика. Величина этих выплат, как отмечалось в первой главе, в среднем равна 7% от стоимости приобретаемой недвижимости.
В-третьих, процентные платежи и платежи в счет погашения основного долга могут осуществляться в разные моменты времени, и с точки зрения финансовой теории неравноценны. Поэтому их суммирование без учета фактора времени будет некорректно.
Рассмотрим структуру цены недвижимости, приобретаемой в ипотеку, с учетом замечаний, приведенных выше. Для этого определим и рассмотрим статьи затрат, из которых будет сформирована стоимость приобретаемого жилья.
1. Первоначальный взнос, Ро
2. Комиссионные за рассмотрение заявки, К3
3. Комиссионные за риэлтерские услуги, Кр
4. Комиссионные за оценку недвижимости, К0
5. Прочие расходы, например, нотариальное удостоверение сделки, Кп