Совершенствование экономического механизма управления недвижимостью региональных спортивных комплексов

• Автор: Синяков, Андрей Викторович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2007
• Место защиты: Комсомольск-на-Амуре
• Количество страниц: 173 с. : ил.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ СПОРТИВНОЙ СФЕРЫ
1.1. Особенности управления в сфере физической культуры и спорта
1.2. Структура и анализ состояния недвижимого имущества региональных спортивных комплексов
1.3. Экономические аспекты при управлении объектами недвижимости ..
ГЛАВА 2. МЕТОДИКА ОБОСНОВАНИЯ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ СПОРТИВНЫХ ЗДАНИЙ И СОРУЖЕНИЙ
2.1. Исследование факторов, влияющих на доходность спортивных зданий и сооружений
2.2. Формирование доходов при управлении спортивными зданиями и сооружениями
2.3. Учёт реконструкции в стоимости спортивных зданий и сооружений.
ГЛАВА 3. ЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ РЕКОНСТРУКЦИЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ СПОРТИВНОЙ СФЕРЫ
3.1. Основы механизма управления объектами спортивной недвижимости при проведении реконструкции
3.2. Методика расчёта стоимости объекта спортивной недвижимости
с учётом его реконструкции на основе доходного подхода
3.3. Реализация стоимостных технологий управления реконструируемой недвижимостью городского спортивного комплекса
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ЛИТЕРАТУРА
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Расчёт рыночной стоимости здания бассейна ГДТиМ
города Комсомольска-на-Амуре до проведения реконструкции
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Анкета для априорного ранжирования факторов
ПРИЛОЖЕНИЕ 3. К расчёту коэффициента загруженности «основных»
помещений спортивных зданий и сооружений
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Варианты проектов строительных работ
при реконструкции
ПРИЛОЖЕНИЕ 5. Справки внедрения результатов диссертации

Сегодня можно считать, что политический этап приватизации в России завершен. На смену приходит этап экономический, поэтому особенно важное значение приобретают вопросы эффективного управления недвижимостью социальной сферы, включающей в себя жилищно-коммунальное хозяйство, здравоохранение, образование, бытовое обслуживание населения, физическую культуру и социальное обеспечение, культуру и искусство, транспорт и связь. Порядок управления объектами социальной сферы распространяется на все объекты, относящиеся к собственности городов, независимо от того, на чьём балансе они учитываются и на каких правах.
Физической культуре и спорту принадлежит ведущая роль в сохранении и развитии физического и духовного потенциала страны, распространении здорового образа жизни. Это предопределяет необходимость создания и совершенствования соответствующей материальной базы. Следует строить новые и реконструировать морально устаревшие и физически изношенные спортивные здания и сооружения, обеспечить их правильную эксплуатацию.
Выполняя важную социальную функцию, спортивные здания и сооружения в то же время должны приносить доход собственникам и инвесторам, которые заинтересованы в их эффективном использовании, быстрой окупаемости капитальных вложений в строительство и реконструкцию.
В настоящее время существующие объекты социальной сферы эксплуатируются недостаточно эффективно и, зачастую, остаются невостребованными потребителями: не используются вовсе или их использование ограничено. Одна из основных причин - неудовлетворительные технические характеристики объектов, наличие функционального и физического износов. В тоже время существует катастрофическая нехватка современных спортивных сооружений в стране. Это нашло своё отражение в открытом письме председателя Госкомспорта В.А. Фетисова к президенту РФ В.В. Путину об инициативе изменить структуру управления российским спортом.

Повышение эффективности использования существующего фонда обусловливает необходимость разработки соответствующего экономического механизма управления недвижимостью спортивной сферы. Под экономическим механизмом управлением недвижимостью спортивной сферы понимается система организационно экономических отношений, хозяйственных связей, управленческих решений направленных на стабильное функционирование, развитие спортивных сооружений и повышение их доходности. Уровень методического обеспечения решения проблем, связанных с развитием имеющихся объектов недвижимости существенно отстаёт от потребностей практической деятельности. В частности, недостаточно исследованы в современной научной литературе вопросы эффективности объектов спортивной недвижимости, из-за этого практика вынуждена двигаться не самым рациональным путём, выбирая не самые эффективные решения в области модернизации фонда недвижимости спортивной сферы.
Мероприятия по реконструкции объектов недвижимости позволяют продлить их физическую и экономическую жизнь. Объекты с улучшенными потребительскими качествами становятся конкурентоспособными. Их услуги пользуются повышенным спросом, поэтому увеличение доли площадей объектов социальной сферы, обладающих улучшенными качественными характеристиками, является одним из источников увеличения доходов владельцев, управляющих этими объектами. В настоящее время возрастает спрос на комплексные многофункциональные объекты, в том числе спортивные, которые включают большое число помещений различного назначения. Это позволяет изменять набор предоставляемых услуг, диверсифицируя вложения инвесторов в недвижимость, снижает риски и стабилизирует денежные поступления. Кроме того, расширенный набор помещений делает возможным автономное использование и комплексный характер предоставления услуг, ориентированных на разных потребителей, делает возможным реинвестирование средств, вырученных от реализации услуг, а также развитие самой недвижимости.
Вышеизложенное определяет необходимость изучения специфики современной системы управления недвижимым имуществом, её состояния, тенден-

коэффициента конкордации при наличии связанных рангов по формуле
W = — = 0,534 ; (2.4)
/ - г т
—т (п -п) - mYjT;
12 i=l
12**
= 324062; ZTi=—-'Z(t3-t)= 29966,8
i=i 12 j=i

j=‘
ЕЛ-
/=/;=
i=l П
При 1Г = 0,554 средняя степень согласованности всех опрошенных респондентов в вопросе установления влияния отдельных факторов на доходность спортивных зданий и сооружений достаточно высокая.
Проведем оценку значимости коэффициента конкордации по критерию Пирсона, подчиняющемуся ^-распределению с числом степеней свободы (п-1):
X 2= — = 295,35. . (2.5)
— тп(п + 1) £77
12 п - 1 ы1
Табличное значение х2 Для 5%-го уровня значимости равно 26,509. Следовательно, с вероятностью 0,95 можно утверждать, что согласованность во мнении всех опрошенных респондентов является неслучайной.
Дополнительно произведена оценка значимости коэффициента конкордации по z-критерию (Фишера), определенному по формуле
1 (m-l)W
z = -In = 0,929 ; (2.6)
2 1-W
при числе степеней свободы:
у 1 = п-1- — = 23, у2=(т- 1)у, = 1061 . (2.7)

Табличное значение z-критерия для 5%-го уровня значимости при степенях свободы 23 и 1061 равно 1,57, что еще раз подтверждает с вероятностью 0,95 неслучайность согласованности мнений опрошенных респондентов.
Таким образом, в результате проведенного исследования выделены важнейшие факторы (с точки зрения респондентов), влияющие на доходность