Развитие объектов нежилого фонда на основе принципов редевелопмента

• Автор: Туфлина, Ольга Эдуардовна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2009
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 160 с. : ил.

ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. АСПЕКТЫ ПРОЦЕССОВ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА НЕДВИЖИМОСТИ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ
1.1 Определение понятия редевелопмента и его место в инвестиционно
строительной сфере
1.2 Классификация видов редевелопмента нежилой недвижимости
1.3 Участники процесса редевелопмента нежилой недвижимости
1.4 Аутсорсинг как форма реализации редевелоперских проектов
ВЫВОАЫ ПО ПЕРВОЙ ГЛАВЕ
ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОГО ФОНДА
2.1 Анализ зарубежного и отечественного опыта управления развитием объектов недвижимости
2.2 Методический подход к управлению процессом редевелопмента объектов нежилой недвижимости
2.3 Методический подход к выбору источников финансирования редевелопмента объектов нежилой недвижимости
ВЫВОДЫ ПО ВТОРОЙ ГЛАВЕ
ГЛАВА 3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРОЦЕССОВ УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ ОБЪЕКТОВ НЕЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Алгоритм разработки концепции проекта редевелопмента на основе
ПРЕДЛОЖЕННОГО МЕТОДИЧЕСКОГО ПОДХОДА
3.2. Расчет эффективности реализации проекта редевелопмента на основе
предложенного МЕТОДИЧЕСКОГО ПОДХОДА К УПРАВЛЕНИЮ ПРОЦЕССАМИ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА НА ПРИМЕРЕ РЕКОНСТРУКЦИИ НЕЖИЛОГО ЗДАНИЯ ПОД ГОСТИНИЧНОКОММЕРЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС
ВЫВОДЫ К ТРЕТЬЕЙ ГЛАВЕ
ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ПРОВЕДЕННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ149 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ
Возможность эффективного комплексного развития объектов нежилой недвижимости с применением форм государственно-частного партнерства в РФ обсуждается уже достаточно длительное время, но реальные методы решения данной проблемы начали формироваться сравнительно недавно. В свою очередь в странах Европы и в США организационные механизмы комплексного развития объектов нежилой недвижимости появились несколько десятков лет назад и были успешно реализованы. Благодаря комплексному подходу при развитии городских территорий, основанному на взаимодействии государственного и частного секторов, во многих европейских городах были реализованы проекты по созданию комплексной реконструкции жилых и общественно-деловых районов: Дефанс (Париж), Докленд (Лондон), в отдельных случаях - целых городов - Темзмит Таун (Великобритания).
В противоположность зарубежным странам, в крупнейших российских городах до сих пор остаются не решенными многие вопросы, связанные с реконструкцией промышленных территорий в центральных районах городов (выводом промышленных предприятий), с реновацией старых жилых кварталов и развитием нежилых объектов недвижимости. Проводимые в России реформы привели к созданию технико-экономической базы, позволяющей решать ряд вопросов по завершению перевода национальной экономики на рыночные формы хозяйствования, однако они проявили кризисные явления в экономике страны, в частности, в инвестиционностроительной сфере.
Многолетнее недофинансирование ремонта зданий и коммунальной инфраструктуры привело к их повышенному износу, аварийности, ресурсной неэффективности. Отсутствие необходимых инвестиций не позволяет своевременно и в необходимом объеме проводить модернизацию нежилых зданий, что приводит к экономическим потерям и социальным издержкам. Тенденция точечной застройки, активно реализовавшаяся в последние годы,

себя исчерпала. В крупных городах наблюдается дефицит свободных от застроек земельных участков, на которых можно вести новое строительство. Строительство объектов преимущественно связано со сносом старых зданий и освобождением территорий, занятых неэффективными производствами. Сложившиеся условия хозяйствования выдвигают требования смены экстенсивного пути развития «больше метров любой ценой», на интенсивный, в целях максимально рационального использования всех резервов и имеющихся территорий.
Актуальность темы исследования.
Переустройству кварталов и комплексов, то есть проектам сноса, реконструкции, ремонта, реставрации, воссоздания, нового строительства и т. д., в предстоящие годы будет уделяться повышенное внимание не только по экономическим факторам, но и по инженерно-экологическим показателям физического и морального старения жилого и нежилого фонда, построенного 20—30 лет назад и более.
Сложность этих задач, их многокритериальность и социальная значимость, трудноформализуемость и вероятностный характер, взаимозависимость и комплексность, большая вычислительная размерность, временная отдаленность принятия решения предопределили потребность в анализе проектов перепрофилирования, реконструкции и модернизации нежилых зданий.
В тоже время проводимые экономические реформы сделали возможным создание условий, обеспечивающих развитие новых, более прогрессивных форм хозяйствования, к числу которых относится редевелопмент.
Суть редевелопмента заключается в изменении функционального назначения зданий, с целью повышения эффективности их использования. В качестве единицы при этом может выступать отдельное здание, комплекс зданий, территория промышленного предприятия земельный участок, микрорайон, район и даже целые поселения, к примеру, малые города.

реконструкция внесла существенный вклад в формирование некачественного предложения офисных помещений.
В случае перебазирования производств для освобождения площадки редевелоперская организация сталкивается с затратами равнозначными с инвестициями в строительство нового завода. Компенсация расходов на перебазирование со стороны местной администрации вопрос, безусловно регламентированный, однако в зависимости от значимости будущего объекта возможны различные варианты решения вопроса. Компенсация может выглядеть, например как освобождение от оплаты долевого участия на развитие городских инженерных сетей и сооружений, при выдаче технических условий на присоединение, или отчислений на развитие социальной и инженерной инфраструктуры города.
Перенос крупных предприятий из привлекательных районов и редевелопмент территорий бывших промышленных зон применяются в крупных городах повсеместно. Таким образом, город избавляется от неприбыльных активов, которые не являются рентабельными для городского бюджета [43,73,122].
Редевелопмент промышленных зон в основном на:
- модернизации зданий предприятий, не использующих высокие технологии, с целью повышения их конкурентоспособности по сравнению с современными сооружениями;
- редевелопменте зданий устаревших промышленных предприятий путем переориентации под административные цели и научно-исследовательскую работу, связанную с современными технологиями;
- реконструкции старых крупных предприятий для дальнейшего использования в качестве складских и модернизированных офиснотехнологических зданий;
- сносе объектов промышленности и последующее использование земли под бизнес или техно-парки;