Система управления незавершенным жилищным строительством в регионе

• Автор: Сапегин, Алексей Викторович
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2011
• Место защиты: Екатеринбург
• Количество страниц: 218 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕЗАВЕРШЕННЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ В ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ РЕГИОНА
1.1. Экономическая сущность и классификация незавершенного жилищного строительства.
1.2. Методы определения рыночной цены объектов незавершенного строительства жилья..

1.3. Незавершенное жилищное строительство как сегмент рынка жилья

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩЕЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫМИ РЫНКАМИ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ
2.1. Особенности и тенденции формирования и развития регионального рынка объектов незавершенного жилищного строительства
2.2. Анализ факторов, оказывающих влияние на рынок незавершенного строительства жилья
2.3. Анализ и оценка взаимосвязей участников регионального рынка незавершенного жилищного

строительства

ГЛАВА 3. ПУТИ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ НЕЗАВЕРШЕННЫМ СТРОИ ТЕЛЬСТВОМ ОБЪЕКТОВ ЖИЛИЩНОГО КОМПЛЕКСА В РЕГИОНЕ
3.1. Модель управления незавершенным строительством жилья в регионе
3.2. Методика привлечения средств инвесторов для завершения объектов незавершенного жилищного строительства
3.3. Мотивационные механизмы выполнения работ на объектах незавершенного строительства
жилья
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В настоящее время особую социально-экономическую значимость приобретает проблема обеспеченности доступным жильем населения Российской Федерации. Эта задача решается на государственном уровне в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». По данным социологических опросов не удовлетворены своими жилищными условиями более 60% жителей страны. Фактически улучшить свои жилищные условия при соответствующем соотношении уровня доходов и цены на жилье могут не более 15-20% населения.
В условиях современного финансово-экономического кризиса снизилась доступность жилья даже для достаточно узкого слоя населения, обладающего стабильными доходами. Об этом свидетельствует замедление в 2007 г. темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение количества сделок (включая покупку в кредит) как минимум на 30-50%. Эта тенденция сохранилась и в 2008 г., несмотря на некоторое сезонное оживление продаж. На сокращение количества продаж (в том числе, так называемых «инвестиционных квартир») также влияет снижение цен на жилье, вызванное общей кризисной ситуацией на финансовых рынках, усилившееся после снижения котировок акций на российских финансовых площадках 16-17 сентября 2008 г. Следствием этого впервые за последние годы стал рост рисков нереализации построенного жилья на рынке. Объемы продаж готовых квартир значительно сократились, что привело к сокращению финансовых средств строительных компаний, предназначенных для покупки строительных материалов и выплаты заработной платы своим работникам. Банки все более неохотно идут на выдачу новых кредитов строительным организациям. По данным риэлтерского сообщества, коммерческое жилье, построенное на средства финансовых девелоперских структур в целях дальнейшей его перепродажи, реализовано не более чем на 30-40%. Все эти факторы приводят к тому, что количество объектов незавершенного строительства жилья растет. В

конце 2007 - начале 2008 гг. в Свердловской области, как и в других регионах России, начались процессы, вызывающие торможение темпов строительства жилья, и как следствие, рост количества незавершенных объектов.
Объекты незавершенного строительства жилья занимают особое место в имущественном комплексе городского хозяйства и поэтому нуждаются в эффективном управлении и адекватной оценке их стоимости. Наличие объектов незавершенного строительства жилья вызывает трудности, связанные с развитием рынка недвижимости и привлечением необходимых инвестиций в данный сектор экономики, затрудняет определение планируемых и прогнозных затрат. Таким образом, вышеуказанные обстоятельства обусловливают актуальность настоящего научного исследования, в котором на основе комплексного и системного подходов рассмотрены процессы управления объектами незавершенного жилищного строительства, ориентированные на рыночную экономику.
Степень научной разработанности проблемы. Экономические проблемам теории и практики управления незавершенным строительством жилья освещены в научной литературе и публикациях отечественных и зарубежных авторов. Научно-методологические и прикладные аспекты управления объектами жилой недвижимости, и в частности объектами незавершенного строительства освещены в трудах А.Н. Асаула, A.B. Байковской, P.A. Валеевой, Н.Н. Доможировой, Г.Д. Дроздова, М.А. Козловской, Ю.В. Козыря, Э.К. Курбановой, Т.К. Руткаускас, Ю.С. Усова, С.В. Яковлевой, Н.Ю. Яськовой и др. Решению проблем привлечения инвестиций в достройку жилья и решению данной проблемы на государственном уровне значительное внимание уделялось в работах А.Н. Асаула, Н.Ю. Яськовой, М.А. Козловской, Э.К. Курбановой, И.М. Сергеева, A.A. Полинова и др. Отдельные вопросы, касающиеся понятия «незавершенное строительство» рассмотрены в работах зарубежных авторов Д.Э. Гарнера, К.Ф. Грея, Г.Д. Бирмана, С. И. Шмидта, Ю.К. Блеха, У. Р. Гетце, Л.Д. Гитмана, М.Д. Джонка и др.
Вместе с тем, многие исследования по проблеме проведены в период, предшествующий разразившемуся в 2008 г. финансово-экономическому кризи-

- применяемые материалы;
- используемые технологии;
- площади квартир;
- количество комнат в квартирах;
- обеспеченность различными инженерными коммуникациями;
- благоустройство;
- количество и качество оборудованных машиномест гаражей;
- однородность социального окружения;
- местоположение объекта;
- наличие и степень развитости социальной инфраструктуры;
- наличие и степень развитости коммерческой инфраструктуры;
- ряд других факторов (прочие потребительские предпочтения).
Объем незавершенного жилищного строительства зависит от спроса на рынке недвижимости. Для изучения спроса и предложения на рынке недвижимости необходимо исходить из специфики процесса функционирования рынка жилищной недвижимости, особенностей обращающегося на нем товара. В частности, различают шесть основных особенностей жилищной недвижимости:
1) связь с землей;
2) неоднородность жилищного фонда по совокупным, качественным характеристикам (различия в размере, качестве строительства и отделки, местоположении и т.д.);
3) зависимость уровня формируемых жилищных услуг от совокупных, качественных характеристик жилья;
4) долговечность;
5) дороговизна;
6) высокий уровень издержек при смене жилья.
Тесная связь с землей определяет жесткую локализацию рынка жилищной недвижимости. Все участки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы, т.е. каждый рынок жилья имеет свои уникальные черты, обу-