Правовой режим будущих объектов недвижимости по законодательству Российской Федерации

• Автор: Шатохин, Максим Валерьевич
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2012
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 182 с.

Оглавление
Введение
Глава 1. Правовая характеристика будущих объектов недвижимости
1.1. Понятие и признаки будущего объекта недвижимости
1.2. Государственная регистрация прав на будущие объекты недвижимости
Глава 2. Особенности участия будущих объектов недвижимости в обязательственных правоотношения
2.1. Договор купли-продажи будущих объектов недвижимости
2.2. Место предварительного договора в регулировании отношений, связанных с будущими объектами недвижимости
2.3. Особенности отдельных видов гражданско-правовых договоров, заключаемых по поводу будущих объектов недвижимости
Глава 3. Особенности участия будущих объектов недвижимости в вещных правоотношениях.
3.1. Залог будущих объектов недвижимости
3.2. Право приобретения чужой недвижимой вещи
Заключение
Список литературы и нормативно-правовых актов

Введение
Экономическая и административная реформы, происходящие в стране, не могли не затронуть регулирование отношений в сфере недвижимого имущества. Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты недвижимости, так и вопросов, связанных с отношениями по возникновению и переходу прав собственности на эти объекты, реконструкции, новому строительству, проблемам инвестиций, по степени и роли участия государства и местного самоуправления в процессах использования и создания недвижимости.
В условиях некоторой стабилизации экономических показателей и оживления инвестиционной деятельности, переживаемых в настоящее время экономикой России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа правовых механизмов реализации прав субъектов на приобретение недвижимости, создаваемой в будущем и не существующей в момент заключения договора.
Современный уровень законодательства о недвижимости недостаточно высок. Так, положения Гражданского кодекса Российской Федерации1 (далее - ГК РФ) содержат лишь общие положения о недвижимых вещах, нормы других нормативно-правовых актов также определяю лишь общие признаки недвижимого имущества, выделяя особенности его отдельных видов. Однако при этом отсутствуют положения законодательства, определяющие правовой режим будущего объекта недвижимости.
За последние годы законодательство о будущих объектах недвижимости претерпело целый ряд значительных изменений. Так, было принято Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых
1 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета", N 238-239, 08.12.1994; Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Российская газета, N 23, 06.02.1996, N 24, 07.02.1996, N 25, 08.02.1996, N 27, 10.02.1996.
вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем",1 которое подтвердило возможность заключения договора купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено продавцом в будущем. Кроме того, особое внимание права на будущие объекты недвижимости было уделено в Концепции развития гражданского законодательства в Российской Федерации, 2 положения которой усовершенствовали перечень вещных прав на недвижимое имущество посредством включения в него права приобретения чужой недвижимой вещи.
Правовая сущность и значение института будущих объектов недвижимости всегда находились в центре внимания. Но, несмотря на значительный интерес со стороны исследователей к данному правовому институту и существующие теоретические обоснования его правовой природы, практическая реализация прав на будущие объекты недвижимости в конкретных социально-экономических условиях сталкивается с целым рядом нерешенных проблем и противоречий, которые, безусловно, не способствуют стабильности экономического оборота. При этом некоторые проблемы не нашли своего должного освещения в научных работах, отдельные положения не разработаны в достаточной степени в теории, одни продолжают оставаться спорными, другие получили противоречивое толкование. Так, дискуссионным является вопрос о правовой природе будущих объектов недвижимости - признаются ли они объектами недвижимого имущества или имеют особую правовую природу. Целый ряд вопросов касается заключения и исполнения договора купли-продажи недвижимости, в частности какую ответственность несет продавец по договору купли - продажи имущества, создаваемого в будущем, который на
1 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ", N 9, сентябрь, 2011,
2 "Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации" (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // "Вестник ВАС РФ", N11, ноябрь, 2009
На момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.03.2008 N ДТ/002 право собственности общества "Трест "Свердловскгражданстрой" на отчуждаемый по данному договору подъездной железнодорожный путь зарегистрировано не было.
На основании ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что спорный договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между обществом "Трест "Свердловскгражданстрой" и обществом "Домостроительный трест", является недействительным как не соответствующий требованиям закона.
Таким образом, судом был сделан вывод о том, что требование о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества удовлетворено правомерно, поскольку на момент заключения указанного договора право собственности ответчика на отчуждаемый по договору подъездной железнодорожный путь зарегистрировано не было
В то же время существует судебная практика, которая признает возможность до регистрации права собственности на объект недвижимости осуществлять заключение, например, предварительных договоров с таким объектом.2 И что интересно, зачастую мотивация судебных органов, отстаивающих эту позицию, сходна с мотивацией, которую высказывают судебные органы, имеющие противоположный взгляд на проблему.
Так, ФАС Московского округа пришел к выводу, что, согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании
1 Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2009 N Ф09-2764/09-С6 по делу N А60-27752/2008-С11 // СПС КонсультантПлюс
2 Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.11.2005 по делу N Ф08-5283/2005 // СПС КонсультантПлюс