Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в Российской Федерации

• Автор: Шлотгауэр, Мария Александровна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2012
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 229 с.

СОДЕРЖАНИЕ.
Введение
Глава I. Жилые помещения как разновидности недвижимых вещей и объекты купли-продажи по законодательству РФ.
1. Понятие жилых помещений как разновидности недвижимых вещей
2. Виды жилых помещений в современном гражданском законодательстве РФ
3. Запрещение и ограничение купли-продажи жилых помещений
Глава II. Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения.
1. Форма и перфекция договора купли-продажи жилого помещения
2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения
3. Правовой статус лиц, сохраняющих права пользования жилым помещением после
его отчуждения покупателю
4. Особенности заключения договора купли-продажи жилого помещения
несовершеннолетними, недееспособными и ограниченными в дееспособности гражданами
5. Особенности купли-продажи доли в праве собственности
на жилые помещения
Глава III. Исполнение договора купли-продажи жилого помещения.
1. Государственная регистрация в системе исполнения договора купли-продажи жилого помещения
2. Исполнение продавцом обязанности передать жилое помещение
3. Исполнение покупателем обязанности принять и оплатить
жилое помещение
Список использованной литературы

ВВЕДЕНИЕ.
Актуальность темы. Безусловно, что самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение и приобретение жилья в Российской Федерации (далее - РФ), является договор купли-продажи жилого помещения. Так, согласно Сводному отчету по Российской Федерации (форма № 8) Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии «Сведения о деятельности Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за январь-сентябрь 2010 года», опубликованному на официальном сайте Росреестра1, всего за отчетный период зарегистрировано сделок с жилыми помещениями между физическими лицами 1 695 524, из них сделок купли-продажи 1 168481, что составляет около 70% общего числа сделок с физическими лицами, объектом которых выступало жилое помещение. Переход к
рыночным отношениям и массовая приватизация жилых помещений потребовали нового правового регулирования. Основу правового регулирования оборота жилых помещений на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса РФ, которые получили развитие и в иных нормативных актах. Следует отметить, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и публичного.
Гражданский кодекс РФ не предусматривает обязательное нотариальное оформление договора купли-продажи (как, впрочем, и мены и дарения) жилого помещения. Вся нагрузка по соблюдению законодательства при оформлении соответствующих сделок ложится на органы государственной регистрации.
Значение публично-правовых норм в регулировании отношений по поводу жилой недвижимости нельзя недооценивать. Природа жилых помещений как места проживания граждан предопределяет более значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов,
связанных с ними, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав.
Создавая основу частноправового режима недвижимости, Гражданский кодекс РФ предусмотрел принятие публично-правовых норм. Например, статья 131 устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования правового режима жилых помещений и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней.
Однако сегодня органы государственной регистрации, формально осуществляя регистрационные действия, фактически не участвуют в процессе заключения и исполнения договоров купли-продажи жилых помещений, оставляя практически бесконтрольным реальное исполнение обязательств сторонами.
В Гражданском кодексе РФ договор купли-продажи жилого помещения не выделен в отдельный параграф, его особенностям посвящена одна статья 558 в § 7 главы 30. При этом он имеет множество правовых особенностей, требующих специального правового регулирования, в частности определения объектов недвижимости, оборотоспособных по договору, порядка заключения и исполнения договора, особенно в части обязанности продавца передать недвижимость и покупателя - произвести расчет, прав третьих лиц на пользование жилыми помещениями, специфики продажи жилых помещений с участием социально незащищенных граждан. Частично правовое регулирование перечисленных отношений осуществляется нормами, содержащимися в иных нормативных актах, но это регулирование бессистемно, фрагментарно и противоречиво, что негативно сказывается на обороте жилых помещений и приводит к судебным ошибкам.
Однако не только несовершенство законодательства определяет актуальность темы диссертационного исследования. То обстоятельство, что
строительства объектов, используемых для проживания, а также в иных целях, связанных с проживанием и допускаемых в федеральном законе либо в предусмотренном им порядке.
Значение термина «жилое помещение» для определения объектов недвижимости по назначению, к которым применяется специальный правовой режим, необходимо понимать в широком и узком смыслах. В широком смысле под жилыми помещениями понимаются объекты недвижимости, относящиеся к жилым, т.е. термин «жилое помещение» используются как синоним словосочетанию «жилая недвижимость», «недвижимость в жилищной сфере». В узком смысле понятие «жилое помещение» используется в законодательстве для обозначения видов жилой недвижимости: квартиры, комнаты.
Исходя из вышеизложенного, пункт 1 статьи 130 ГК РФ дополнить третьим абзацем следующего содержания: «По предназначенности
недвижимые вещи могут быть жилыми и нежилыми».
Пункт 2 статьи 288 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Жилые помещения (жилая недвижимость, жилище, жилье, недвижимость в жилищной сфере) предназначены для проживания.