Формирование регионального рынка ипотечного жилищного строительства : На примере Тверской области

• Автор: Клевцов, Виталий Владимирович
• Шифр специальности: 08.00.10
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2006
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 193 с. : ил.

Глава 1. Теоретические основы рынка ипотечного жилищного строительства и
его место в структуре инвестиционного рынка
1.1. Особенности рынка ипотечного жилищного строительства как элемента инвестиционного рынка
1.2. Исследование зарубежного опыта ипотечного жилищного строительства
1.3. Систематизация финансово-кредитных схем жилищного строительства в зависимости от источника привлечения инвестиционных ресурсов
Глава 2. Анализ тенденций и проблем развития регионального рынка ипотечного жилищного строительства
2.1. Воздействие рынка ипотечного жилищного строительства на расширение рынка труда региона
2.2. Исследование степени сформированности рынка ипотечного жилищного строительства Тверской области
2.3. Развитие рынка ипотечного жилищного строительства под влиянием
факторов, определяемых инвестиционной привлекательностью
региона
Глава 3. Формирование основы региональной программы развития рынка ипотечного жилищного строительства на основе разработки механизма ее реализации
3.1. Принципы формирования и система регулирования регионального рынка ипотечного жилищного строительства
3.2. Разработка организационной модели регионального рынка ипотечного жилищного строительства
3.3. Методика оценки доступности жилья по различным финансовокредитным схемам его приобретения
3.4. Разработка основы региональной программы формирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства
Заключение
Библиографический список
Приложение
Актуальность темы исследования. В настоящее время одним из национальных проектов России, объявленных Президентом РФ В.В. Путиным, является создание рынка доступного жилья. Актуальность этого вопроса определяется не только экономической сущностью ипотечного кредитования, оказывающего существенное влияние на стимулирование спроса на жилье со стороны населения через формирование у него дополнительных возможностей для его приобретения, что играет решающую роль в улучшении благосостояния населения, но и тем, что результативность функционирования рынка ипотечного жилищного строительства в значительной степени зависит от того, насколько слаженно сработали различные элементы промышленнофинансового комплекса региона, вовлеченного прямо или косвенно в процессы реализации жилья населению.
При разработке программ ипотечного кредитования, хотя и учитываются территориальные особенности, тем не менее они ориентированы не столько на проблемы включения рынка ипотечного жилищного строительства в процессы развития территории, сколько на направления его развития как отдельной обособленной сферы действия.
В настоящее время делается акцент не только на необходимость создания рынка доступного жилья с учетом потребностей населения, имеющих определенную специфику для различных территорий, но и с учетом возможностей последних. При этом изучение рыночных механизмов функционирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства и, в частности, учет его территориальной вовлеченности и ориентации должны поддерживать и обеспечивать возможности оптимального сочетания рыночных механизмов с государственной экономической политикой.
В свою очередь рынок ипотечного жилищного строительства как инструмент, позволяющий аккумулировать финансовые ресурсы для
предоставления ипотечных кредитов желающим приобрести жилье, инвестирует их в реальный сектор экономики, в частности в строительный комплекс. То есть, с одной стороны, данный рынок представляет интерес для желающих выгодно разместить свои накопления с целью приращения их стоимости, с другой стороны, он позволяет разрешить одну из основных социальных проблем - проблему с жильем, которое является одной из первичных потребностей каждого человека.
Заметим также, что становление и развитие рынка ипотечного жилищного строительства в России и ее регионах, в частности, является одной из сложнейших и малоизученных проблем этапа перехода российской экономики к рыночным отношениям. При этом более остро данная проблема сказывается на региональном уровне, где рынок ипотечного жилищного строительства создается не только заново, но, зачастую, в отрыве от решения проблем региональной экономики.
Принципы организации и механизм функционирования рынка жилья, жилищное ипотечное кредитование как инструмент управления жилищным рынком, экономический механизм распространения жилищного ипотечного кредитования в регионы России рассмотрены в работах Е.П.Коптевой, С.А.Лукшина, Э.Г.Матюгиной, Э.А.Ошмановой, И.А.Разумовой,
В.В.Смирнова, Е.Ясина и других. В области исследования развития ипотеки следует выделить научные взгляды В.М.Агапкина, А.Н.Асаул, И.В.Довдиенко,
Н.Б.Косаревой, В.М.Ланцова, З.П.Лукиной, Л.Н.Макаревича, С.Н.Максимова, И.В.Павловой, Е.Б.Покопцевой, А.Смолянникова А.Н.Ужегова, Г.А.Цылиной и других, которые рассматривают экономические и правовые основы ипотечной деятельности, особенности процесса ипотечного кредитования, модели организации ипотечного кредитования и эволюцию ипотеки в России, вопросы государственного регулирования развития ипотечных отношений.
Несмотря на отмеченный научный задел, наработанный в этой области, многие аспекты развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в регионах нуждаются в углубленном анализе. Так требует уточнения понятие
Следует также учитывать то обстоятельство, что по мере насыщения рынка недвижимости жильем разной степени комфортности и снижения объема спроса на него со стороны обеспеченной части населения, возникает необходимость разработки и применения в практической деятельности таких механизмов продажи, как реализация новостроек с предоставлением рассрочки платежей, возможности заселения в готовую квартиру. Как правило, возможность разделить во времени платежи предоставляется на 30-50% стоимости жилья сроком 3-5 лет после окончания строительства. Данная практика заселения с последующим выкупом жилья распространена за рубежом. Так, в Северной Европе на его долю приходится от 12 до 20% общего объема жилищного финансирования. Продавец недвижимости непосредственно сам предоставляет кредит покупателю и выступает в качестве кредитора. Подобная технология жилищного финансирования имеет следующие отличительные особенности:
■ право собственности на жилье на время рассрочки находится у застройщика;
■ кредит предоставляется не в денежной форме, а в виде части финансируемого объекта жилой недвижимости или доли участия в его строительстве;
■ предусматривает возможность поэтапной, накопительной оплаты первого взноса;
■ беззалоговый характер обеспечения;
■ зоной действия кредита является исключительно рынок новостроек;
■ отсутствует единый подход к оценке платежеспособности заемщика и официального подтверждения доходов [52, 84, 87, 89, 93, 140].
Положительными сторонами финансово-кредитных схем, связанных с долевым строительством и рассрочкой платежа, является их упрощенность и минимизация риска значительного увеличения цены, которое возможно при использовании долгосрочных кредитов банков. Именно благодаря тому, что в отдельных регионах России ипотечное кредитование не получило широкого