Государственное регулирование цен на рынке жилой недвижимости

• Автор: Стоянова, Марина Александровна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2013
• Место защиты: Санкт-Петербург
• Количество страниц: 193 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ГЛАВА 1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
1Л. Место и роль рынка недвижимости в рыночной экономике
1.2. Современное состояние рынка жилой недвижимости в России..
1.3. Формирование цены на жилую недвижимость
ГЛАВА 2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЦЕН НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2 Л. Цена и стоимость недвижимости: понятия, взаимосвязь и взаимозависимость
2.2. Факторы, влияющие на цены на рынке жилой недвижимости
2.3. Инструменты и методы государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости в России
ГЛАВА 3. МЕРЫ ПО УЛУЧШЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЦЕН НА РЫЖЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Сравнительный анализ государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости в России и зарубежных странах
3.2. Анализ уровня, динамики цен и доступности жилья на рынке жилой недвижимости России
3.3. Меры по улучшению государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости
3.4. Ипотечное кредитование как мера государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ
ПРИЛОЖЕНИЕ А
ПРИЛОЖЕНИЕ Б

ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. В России, как и во многих странах, развитие рынка недвижимости происходит при участии государства. Фактически формирование рынка недвижимости началось в начале 90-х годов, в период, который характеризовался общим спадом производства, снижением эффективности экономики, несовершенством финансово-кредитной системы, падением реальных доходов и усилением социальной дифференциации населения, расширением теневого оборота в жилищной сфере. В этих условиях роль и значение государства возрастали.
В настоящее время ценообразование на рынке жилой недвижимости формируется под воздействием рыночных механизмов, что не всегда гарантирует высокую эффективность экономической деятельности. Несмотря на разработку ряда законопроектов, государственное регулирование цен на рынке жилой недвижимости остается неэффективным, что подтверждает тенденция постоянного роста стоимости жилья в большинстве крупных городов России, рост аварийности жилищного фонда, неразвитость ипотечного жилищного кредитования и низкая обеспеченность населения жильем. Несмотря на коррекцию мирового финансового кризиса, цены на жилую недвижимость остаются достаточно высокими и при низких доходах населения делают этот актив малодоступным для большинства граждан.
Исторически спрос на жилье длительное время не соответствовал предложению, в результате чего образовался значительный дефицит жилья, а жилищная проблема приобрела особую социально-экономическую остроту.
В современный период рост потребительского и инвестиционного спроса на жилье приводит к неуклонному росту цен. Темпы роста цен на жилую недвижимость опережают темпы роста доходов населения и объемы жилищного строительства, что обостряет проблему обеспеченности населения качественным и доступным жильем и приводит к необходимости исследования закономерностей функционирования рынка жилой недвижимости, выявления тенденций спроса и предложения, оценки влияния различных факторов на цены, разработки

эффективных инструментов государственного регулирования цен на рынке жилой недвижимости, направленных на достижение оптимальных соотношений между свободой экономической деятельности и балансом публичных и частных интересов.
Исходя из социальной и экономической важности рынка жилой недвижимости для развития экономики, повышения благосостояния населения, улучшения условий мобильности трудовых ресурсов - повышение эффективности регулирования цен на рынке жилой недвижимости является главной задачей, стоящей перед государством.
Данные обстоятельства обусловливают актуальность темы диссертационного исследования, а также его теоретическую и практическую значимость.
Степень научной разработанности проблемы. Методологическую и теоретическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам ценообразования и управления недвижимостью. Среди ученых, исследующих вопросы ценообразования, можно выделить Г.Л. Багиева, В.В. Герасименко, П.И. Гребенникова, Т.В. Емельянова, В.Е. Есипова, Г.А. Маховикову, A.B. Севастьянова, В.М. Тарасевич, И.В. Липсица, А.Н. Цацулина, Ю.В. Яковца, Т. Крэма, Р.Дж. Долана, Г. Саймона, Дж. Фридмана, Н. Ордуэйя, Г.С. Харрисона.
Изучению особенностей становления, развития, прогнозирования рынка недвижимости в России посвящены фундаментальные исследования российских ученых: А.Н. Асаула, П.Ю. Алпатова, И.Т. Балабанова, Ю.Э. Бессоновой, Н.В. Васильевой, С.В. Грибовского, В.А. Горемыкина, A.B. Губаревой, А.Г. Грязновой, И.П. Иваницкой, В.А. Киселевой, С.Н. Максимова, Е.С. Озерова, Г.М. Стерника, М.А. Федотовой, В.Н. Смагина и других. Различным аспектам развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов посвящены труды научного коллектива Фонда «Институт экономики города».
Изучением закономерностей и концепций государственного регулирования, совершенствования механизмов использования государственной

объемов жилищного строительства оказывает значительное отставание в развитии инженерной инфраструктуры. Выдача технических условий на подключение к инженерным сетям зачастую происходит с учетом необходимости реализации мероприятий по реконструкции существующих сетей или создания новых объектов инженерной инфраструктуры. В итоге ценовая нагрузка на 1 кв. метр жилья растет.
По мнению аналитиков рынка недвижимости резерв земельных участков, например в Санкт-Петербурге, которые можно рассматривать под освоение и развитие, составляет примерно 12 тыс. га, из которых: промышленные предприятия — 5 тыс. га, ВПК — 4 тыс. га, сельскохозяйственные земли — 3 тыс. га. Согласно данным Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) доля городских земель, которые могут быть реализованы через торги Фонда имущества, не превышает 20%. Однако, отсутствие инженерно-оснащенных и юридически прозрачных земель усугубляет ситуацию. Увеличивающийся спрос на жилую недвижимость города, значительно превосходящий производственные мощности компаний, и отсутствие подготовленной для нового строительства инфраструктуры приводит к дефициту жилой недвижимости и к росту стоимости земли в структуре квадратного метра жилой недвижимости. Поэтому важнейшей задачей для муниципалитетов является реализация мероприятий по обеспечению земельных участков, планируемых под комплексную жилищную застройку, объектами инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры в городах и районах.
Уплотнительная застройка. Понятие «уплотнительная застройка» не определено в Градостроительном Кодексе РФ. Уплотнительная застройка осуществляется в историческом центре города, либо в сложившемся микрорайоне, нередко на месте парков и скверов или где ранее предполагалось построить здание иного назначение. Это сопровождается ухудшением качества проживания жителей, вызывает их протест и конфликт с застройщиками. Потребность такого строительства вызвана не только дефицитом земли в