Управление инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке эконом-класса

• Автор: Денисова, Екатерина Сергеевна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2014
• Место защиты: Пенза
• Количество страниц: 171 с. : ил.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ТЕОРИЯ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТЬЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИ КОМПЛЕКСНОЙ ЗАСТРОЙКЕ ТЕРРИТОРИИ ЖИЛЬЕМ ЭКОНОМ-КЛАССА
1.1 Развитие жилищного строительства в РФ и особенности возведения жилья эконом-класса в условиях комплексной жилой застройки территории
1.2 Содержание и использование инвестиционной стоимости в строительстве, специфика ее применения к земельным участкам и понятийные уточнения
1.3 Проблемные вопросы научно-исследовательской и практической деятельности в области управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную застройку жильем эконом-класса
ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ОСОБЕННОСТЕЙ И ОСНОВНЫХ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ПОД ЖИЛЬЕ ЭКОНОМ-КЛАССА

2.1 Основные тенденции развития рынка жилой недвижимости эконом-класса в РФ

2.2 Особенности рынка земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса в Пензенской области

2.3 Основные тенденции формирования рынка жилья эконом-класса в Пензенской области

ГЛАВА 3. МЕТОДИЧЕСКИЕ И ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТОИМОСТЬЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД ЖИЛЬЕ ЭКОНОМ-КЛАССА И ИХ ЭФФЕКТИВНОСТЬ
3.1 Моделирование организационно-экономического механизма управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку эконом-класса
3.2 Прогнозирование инвестиционной стоимости проекта комплексной жилой застройки территории на примере микрорайона №8 III очереди района Арбеково г. Пензы под жилье эконом-класса на стадии земельного девелопмента

і ІШ151 шшш іш ті шжвшшштшвтмятіттш ті тжмтмя тітм ттштмтттяттіттш и шшлшшшаш і ни
3.3 Эффективность управления инвестиционной стоимостью земельных участков с оптимальными параметрами государственного частного партнерства при комплексной жилой застройке эконом-класса
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
ПРИЛОЖЕНИЕ А
ПРИЛОЖЕНИЕ Б
ПРИЛОЖЕНИЕ В
ПРИЛОЖЕНИЕ Г
ПРИЛОЖЕНИЕ Д

иянишинви—^и^—н——МИИ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Важнейшим современным направлением развития жилищной проблемы для среднего класса населения России является строительство жилья эконом-класса. Этот приоритет подтвержден государственной программой РФ «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации». Она предусматривает, начиная с 2016 года, увеличение доли жилья эконом-класса до 60 и более процентов от общего объема ввода в жилищном строительстве. Для этих целей Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства в РФ совместно с государственными и муниципальными органами исполнительной власти проводится формирование и реализация на аукционах земельных участков под строительство жилья экономического класса с ограничением стоимости продаваемого жилья у застройщиков. При этом эффективным инструментом данного вида строительства является комплексная жилая застройка территории.
Сегмент жилищного рынка эконом-класса является, инвестиционнопривлекательным, социально-ориентированным, имеет устойчивый спрос и сопутствующие высокие риски. Это связано с отсутствием на земельных участках инженерных коммуникаций (объектов инженерной и транспортной инфраструктуры), с большими затратами на возведение социальной инфраструктуры (школы, детсады, спортивные комплексы и т.д.), с низким уровнем государственной и муниципальной поддержки, а также с длительным сроком реализации проектов подобного типа. В связи с этим, как правило, создаются отрицательные финансовые результаты у девелоперов, возникают проблемы привлечения инвесторов-застройщиков на ранних прединвестиционных стадиях строительства, либо проекты комплексной жилой застройки эконом-класса реализуются с большими рисками и завышением стоимости квадратного метра, что делает жилье недоступным для среднего класса населения страны.

Выполненный анализ показал, что темпы реализации программы по жилью эконом-класса на 1 ноября 2013 г. не выполнены на 58,7%. В большей степени это объясняется неудовлетворительным формированием и развитием в РФ инновационного сегмента жилищного рынка - комплексной жилой застройки эконом-класса. Официальная статистика по данному сегменту жилья ведется только с начала 2013 г. Это свидетельствует о наличии проблемности развития данного «молодого» сегмента рынка недвижимости. В связи с этим, нет четкой формализации понятийного определения «комплексная жилая застройка эконом-класса».
Для этих целей предлагается ввести следующее авторское терминологическое определение:
под комплексной жилой застройкой эконом-класса понимается новый развивающийся сегмент жилищного рынка, образованный в результате программно-целевого государственного планирования и профессиональной деятельности девелоперов-застройщиков, направленный на создание архитектурно-планировочной структуры селитебной территории, жилой зоны, зоны общественного и транспортного обслуживания, с участием бюджетов всех уровней в рамках государственно-частного партнерства, с установленными государством ценой квадратного метра и техническими ограничениями на общую площадь, в пределах от 28 до ЮОкв. м в зависимости от количества комнат.
Традиционно первой стадией реализации девелоперского проекта является приобретение в собственность земельного участка, подготовленного к строительству или реконструкции. В Российской Федерации рынок земельных участков находится в начальной стадии развития, лишь малая часть земель включена в рыночный оборот. Основная часть прав на земельные участки принадлежит государственным, региональным и муниципальным органам власти55 (см. табл. 1.2). Из табл. 1.2 видно, что в государственной и
55 Коростелев С.П. Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью. М.: Маросейка, 2009. - с. 247.