Земельно-имущественный комплекс в арендном пространстве областного города

• Автор: Ледяйкина, Ирина Ивановна
• Шифр специальности: 08.00.05
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 2012
• Место защиты: Иваново
• Количество страниц: 164 с. : ил.

Оглавление
Введение
Глава 1. Арендный тип хозяйствования в сочетании прав и обременений
1.1. Основные теоретические положения об аренде
1.2. «Пучок прав и обременений арендатора» как единство
правомочий и социальной ответственности арендатора
1.3. «Эффективный арендатор»: авторское определение, основные черты, условия эффективности, основные претенденты на роль
(на основе данных социологического опроса предпринимателей-
арендаторов г. Иванова)
Глава 2. Земельно-имущественный комплекс (ЗИК) в системе арендных отношений
2.1. Классификация арендаторов ЗИК в условиях областного города
2.2. ЗИК в системе социально-экономических показателей
арендных отношений
2.3. ЗИК как единый объект собственности: аргументы «за» и аргументы «против»
Предложение концепции «единая муниципальная земля»
Глава 3. Земельно-имущественный комплекс (ЗИК)
в арендном пространстве областного города
3.1. Коммерческое зонирование территории областного города с ориентацией
на ЗИК. Характеристики лучших, средних и худших коммерческих зон. Регулирующая роль худшей коммерческой зоны для функционирования ЗИК в формировании арендной платы в городе.
Рента в лучших и средних коммерческих зонах
3.2. Типы структуры арендной платы и их характеристики.
Рента в структуре арендной платы
3.3. Методика расчета арендной платы с учетом рентной составляющей
Заключение
Литература
Приложения
Введение
Актуальность темы исследования. Значительную роль в экономике областного города играют земельно-имущественные комплексы (ЗИК), одним из современных методов управления которыми является аренда. Участниками рынка аренды ЗИК выступают, с одной стороны, собственники-арендодатели в лице Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципалитета, предприятий (организаций) и граждан, с другой - предприниматели-арендаторы, организующие коммерческую деятельность на территории города.
Ключевым вопросом арендных отношений является арендная плата. Анализ многочисленных методик определения арендной платы за земельноимущественные комплексы, предлагаемых в литературе и используемых в современной практике арендных отношений, привел к необходимости задаться вопросом: Какие элементы она должна включать, а какие элементы могут быть «выведены» за ее пределы?
На наш взгляд, направлениями развития и совершенствования арендных отношений должны стать: определение арендной платы за земельно-
имущественные комплексы на основе коммерческого зонирования территории города, становление «класса» эффективных арендаторов на основе единства их прав и обременений, формирование эффективного собственника-арендодателя городских земель в лице муниципалитета.
Степень научной разработанности проблемы. Современное видение развития арендных отношений в городах на основе общей теории ренты содержится в трудах В.А. Мещерова. Проблемам землепользования в крупных городах посвящены работы Т.В. Малеевой. Развернутое отражение вопросов становления и развития аренды недвижимости содержат труды А.Н. Асаула, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, В.И. Ресина, С.Н. Максимова и других авторов.
Вместе с тем, в изученной литературе по проблематике аренды (интерес представляли прежде всего .методы определения арендной платы за земельно-имущественные комплексы) не встретилось метода расчета арендной платы за

ЗИК на основе коммерческого зонирования территории современного города, что дает основание говорить об актуальности выбранной темы исследования. Проблемами арендных отношений, нуждающимися в разработке, являются:
1) Эффективность арендных отношений, которая во многом определяется развитием и эффективностью деятельности предприятий малого и среднего бизнеса как «основного поставщика» арендаторов. Мы предлагаем в дальнейшем, в развитие вопросов эффективности аренды, ввести в научный оборот и теоретически обосновать такую конструкцию как тандем «эффективный собственник - эффективный арендатор».
2) Формирование эффективного собственника-арендодателя городских земель в лице муниципалитета.
3) Развитие субаренды и превращение ее в самостоятельный вид предпринимательской деятельности.
Дели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования - «связать» уровень арендной платы за земельно-имущественные комплексы с коммерческим зонированием территории областного города и предложить методику расчета арендной платы за ЗИК с учетом рентной составляющей.
В диссертационном исследовании ставятся следующие задачи.
Главными задачами для достижения поставленной цели становятся:
1. Изучение особенностей функционирования арендных ЗИК в условиях областного города.
2. Проведение коммерческого зонирования территории города, с выделением лучших, средних и худших коммерческих зон.
3. Предложение методики расчета арендной платы за ЗИК в городе, разбитом на коммерческие зоны, с учетом рентной составляющей.
Решение главных задач требует рассмотрения сопутствующих задач'.
1. Обзор существующих в литературе подходов к проблеме аренды; выделение экономической и правовой составляющих в арендных отношениях.

ровка»); этаж (под производство и склад - предпочтительно 1 этаж); высота потолков, наличие окон; состояние помещения (необходимость «чистовой отделки»); соответствие отделки современным стандартам (стены из гипсокартона со звукоизоляцией, пластиковые окна, растровые светильники, обеспечивающие хорошую освещенность); износ здания.
4. Экономические характеристики объекта недвижимости (и их влияние на уровень арендной ставки)-, «новизна» объекта на рынке (новые объекты, в целях быстрого заполнения, сдаются по заниженным арендным ставкам); коэффициент заполняемое™ объекта недвижимости (при низком коэффициенте заполняемое™ стабильно функционирующего объекта ставки аренды превышают рыночный уровень); соотношение площадей основных, вспомогательных и технических помещений (чем больше отношение полезной площади к арендной и арендной площади к общей, тем ниже удельная величина операционных расходов и выше доходность объекта); удельные характеристики потребления ресурсов.
5. Статус состояния сдаваемого помещения (на первичном рынке):
- «Turn Key» («под ключ»). Особенность: в арендную плату включаются эксплуатационные расходы, коммунальные услуги, НДС; электроэнергия и связь оплачиваются отдельно.
- «Shell and Core» («без отделки», «под чистовую отделку»). Особенности:
а) В арендную плату включаются эксплуатационные расходы, коммунальные услуги, НДС; электроэнергия и связь оплачиваются отдельно.
б) Отделка производится за счет арендатора.
в) После заключения договора арендатору предоставляются «арендные каникулы»: в течение 3 месяцев плата за аренду не взимается.
6. Назначение арендуемых площадей (как правило, выделяют): под офис; под производственно-складские помещения; под торговые площади (с указанием вида ассортимента, например, «смешанный ассортимент»).