Правовое регулирование купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в Германии

• Автор: Кузнецов, Андрей Валерьевич
• Шифр специальности: 12.00.06
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 1997
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 208 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ОСНОВЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
§1. ИСТОЧНИКИ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
§2. Понятие договора купли-продажи земельных участков
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
ГЛАВА 2. РАЗРЕШИТЕЛЬНЫЙ ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ СДЕЛОК С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
§1. Общие положения об административном регулировании сделок с
земельными участками в Германии
§2. Основания отказа в разрешении сделки купли-продажи земельного
участка сельскохозяйственного назначения
§3. Правовое регулирование совершенствования аграрной структуры в
ФРГ: ТЕНДЕНЦИИ развития и судебная практика
§4. Порядок выдачи разрешений
ГЛАВА 3. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ
§1. Стороны договора
§2. Права и обязанности продавца и покупателя; форма договора
§3. Цена как существенное условие договора купли-продажи
§4- Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество
ГЛАВА 4. О ВОЗМОЖНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕМЕЦКОГО ОПЫТА ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ КУПЛИ-ПРОДАЖИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Актуальность темы. Активное формирование нового гражданского общества в России в течение последнего десятилетия непосредственно связано с коренным изменением экономической и правовой системы государства. Основным элементом нового экономического порядка Российской Федерации должна стать социально ориентированная экономика, построенная на основе рыночных принципов. Говоря о рынке, мы имеем в виду не стихийный и "дикий", но регулируемый рынок, при функционировании которого органично сочетаются частное и публичное начала, свобода отдельного индивидуума и интересы общего блага.
Цивилизованный рынок, сложившийся в странах Западной Европы, характеризуется вовлечением в гражданский оборот недвижимости. Законодатель должен не только продекларировать и принципиально разрешить куплю-продажу и иные сделки с недвижимостью, но и создать такой порядок (механизм) ее оборота, который, с одной стороны, гарантировал бы защиту прав граждан, предприятий, организаций и т.д., а с другой - учитывал бы фискальные и контрольные интересы государства с целью создания благоприятного конкурентного климата и построения гуманного гражданского общества. Разработка и внедрение подобного механизма особенно необходимы сегодня в сфере оборота сельскохозяйственной недвижимости. Это связано с тем, что земельные участки в сельском хозяйстве являются не только пространственным базисом для размещения производственных мощностей, но и незаменимым средством производства, предметом труда, источником природной энергии. Между тем, вот уже более пяти лет в Российской Федерации вопрос о правовом регулировании купли-продажи сельскохозяйственных земельных участков не может найти своего законодательного разрешения. На практике наблюдается сильная криминализация сельскохозяйственного земельного рынка. Большое количество ценных сельскохозяйственных угодий выводится из

сельскохозяйственного производства. Таким образом, создаются серьезные предпосылки для нанесения ущерба экологической и продовольственной безопасности страны. Кроме того, правовой вакуум в вопросах регулирования купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения используется отдельными лицами в целях спекуляции и личного обогащения, что не может способствовать созданию благоприятной социальной ситуации на селе и в обществе в целом. На эти проблемы в последнее время не раз обращали внимание видные российские юристы-аграрники (Г.Е. Быстров, И.А. Иконицкая, Н.И. Краснов и др.). Обсуждаемые в настоящее время варианты правового решения вопроса о купле-продаже сельскохозяйственных земель кардинально отличаются друг от друга и колеблются от крайнего неприятия купли-продажи до введения неограниченного земельного рынка. В такой ситуации нам представляется целесообразным и необходимым обратиться к опыту правового регулирования купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, который накоплен в Западной Европе, а более конкретно - в Федеративной Республике Германии. Обращение к опыту Германии является важным по следующим причинам. Во-первых, правовые системы Германии и России на протяжении столетий развивались параллельно и были близки друг к другу. Законы, подобные тем, которые в течение более чем одного столетия доказали свою состоятельность в Германии, в свое время были разработаны и приняты в России несколькими годами раньше (например, проект Вотчинного устава в России и Положение о поземельной книге в Германии). Следует также упомянуть о том, что некоторые известные немецкие юристы выступали в качестве консультантов при разработке современного российского Гражданского кодекса (например, профессор Бергманн). Во-вторых, считается, что Германия создала одну из самых совершенных в мире систем поземельного права. Эта система обеспечивает гармоничное сочетание публичных и частных интересов. Она стоит на страже имущественных интересов всех добросовестных участников гражданского оборота: граждан и предприятий - собственников земельных участков сельскохозяйственного назначения, кредитных учреждений, инвесторов
регулированию сделок купли-продажи земельных участков, касается § 145 ГГУ. Здесь речь идет о моменте после наступления которого одна из сторон не может в одностороннем порядке отказаться от исполнения обязательств. Этот момент связывается с фактом выражения согласия на заключение договора. Настоящая норма модифицируется по отношению к сделкам с земельными участками абз.2 § 873, в котором указывается, что выраженное согласие на осуществление сделки с земельным участком является обязательным только в том случае, если оно надлежащим образом оформлено. Закон предусматривает два варианта для формы выражения согласия. Во-первых, если намерения сторон оформлены и заверены нотариусом и переданы ведомству поземельной книги, во-вторых, если одна из сторон передала другой разрешение на произведение регистрационной записи в поземельную книгу, выполненное согласно предписаниям Положения о поземельной книге. Для этих двух случаев характерно, что воля субъектов по сделке получила внешнее выражение. Однако связанность сторон обозначает в данном случае лишь невозможность стороны отказаться от выполнения условий сделки без наступления для нее каких-либо нежелательных последствий (невыполнение условий договора может быть связано с обязанностью возмещения ущерба). Связанность в данном случае не обозначает ограничение права продавца распоряжаться своей вещью. Если же он не выполнит свои обязательства по заключенному договору, то будет нести за это ответственность в соответствии с действующими нормами обязательственного права.
При заключении сделки не происходит ущемления правомочия распоряжения обязанного по сделке лица. Управомоченное же лицо, в любом случае приобретает право требования перехода вещных прав на него (§433 ГГУ). Из сказанного становится очевидным, что права приобретателя нуждаются в серьезных гарантиях. Защита приобретателя земельного участка гарантируется введением специального правового института предварительной регистрационной записи в поземельную книгу. Предварительная запись в поземельную книгу защищает приобретателя недвижимости от любого возможного изменения вещных прав, которое ущемляло бы его (приобретателя) права ( абз.1 §888 ГГУ).