Залог недвижимости в российском праве

• Автор: Черных, А. В.
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 1995
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 171 с.

ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
ГЛАВА 1. ИСТОРИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ ФОРМЫ ЗАЛОГА
ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ЮРИДИЧЕСКОЙ ПРИРОДЫ
ЗАЛОГОВОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ
1. Квалификация залогового
правоотношения
2. Условность залогового права
ГЛАВА 3. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ИЗМЕНЕНИЕ ЗАЛОГОВОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ
1. Основания возникновения залогового правоотношения
2. Субъекты залогового правоотношения
3. Объекты залога недвижимости
4. Права и обязанности сторон при залоге недвижимости
ГЛАВА 4. ПРЕКРАЩЕНИЕ ЗАЛОГОВОГО ПРАВООТНОШЕНИЯ
1. Основания прекращения залогового
правоотношения
2. Обращение взыскания на объекты недвижимости
БИБЛИОГРАФИЯ

ВВЕДЕНИЕ
Одним из базисных условий коммерции, определяющим весь характер рыночной экономики, является активное привлечение сторонних средств в расчете на быстрый коммерческий оборот. Взаимовыгодность подобных финансовых операций определяет то обстоятельство, что потенциальный должник нуждается в получении кредита, а кредитор заинтересован в его своевременном возврате с процентами. Однако в случае привлечения заемных средств коммерческий риск в основном ложится на кредитора, и для последнего, таким образом, характерно стремление как можно более обезопасить предоставление займа. Поэтому в условиях становления в России рыночных отношений происходит резкое увеличение практического использования способов обеспечения требований, возникающих из кредитных договоров и иных обязательств.
Нестабильность современной экономики обусловила при выборе способа обеспечения требований обращение к наиболее надежному из них - залогу как реальному, или вещному обеспечению требования. Совершенно особое значение при этом приобретает залог недвижимости, как имущества, обладающего особой ценностью и инфляционной устойчивостью. Кроме того,
залог является одним из наиболее ярких примеров реализации гражданских прав в широком смысле - касаясь субъектов права поскольку может использоваться не только юридическими лицами в коммерческом обороте, но и физическими в целях удовлетворения личных потребностей. И в том, и в другом случае именно залог недвижимости представляет наибольший интерес для потенциального кредитора в силу традиционно высокой ликвидности недвижимого имущества.
Однако база законодательного регулирования залоговых отношений ввиду практической невостребованности залога в предыдущие десятилетия еще только начинает складываться. В связи с этим возникла необходимость проведения значительного объема научных исследований, результаты которых могли бы быть использованы законодателем. Особую актуальность в силу выше указанных причин приобрела проблема залога недвижимости, или "залога с оставлением имущества у залогодателя". Залог недвижимости получает все более широкое применение, особенно в банковской практике. Между тем, в теории гражданского права природа залога, не сопровождающегося передачей предмета залога залогодержателю, составляет предмет активной дискуссии.
Неоднозначная сущность залогового правоотношения, особенности его юридической природы, вызвали значительное количество взаимоисключающих мнений и концепций по вопросам единства юридической природы различных видов залога, квалификации и возможной последующей классификации залогового правоотношения, его вторичности, порядка и
владение было самостоятельным и весьма распространенным основанием владения. Из 16-го века дошел целый ряд судебных дел, объединенных одной чертой: стороны основывали свои
права исключительно на том, что "та земля наша изстари".(1) Естественно, лицо, владевшее по давности имуществом, не могло дать своему кредитору в качестве обеспечения никаких грамот, подтверждающих владение. Но даже и в тех случаях, когда кредитор получал грамоты, он не мог быть уверен, что должник не распорядился своим имуществом вторично на основании другого титула или давностного владения. Отсутствие же в древнерусском праве залога института права следования превращало, по замечанию Л.В.Гантовера, залог до известной степени в сделку личного характера - в том смысле, что эта сделка имела обязательное значение лишь для контрагентов, а не для третьих лиц. (2)
Таким образом, до тех пор, пока объект залога оставался во владении должника, все другие гарантии против недобросовестности с его стороны оказывались недостаточными. И одних только этих причин было бы достаточно, чтобы заставить кредиторов стремиться получить в свои руки не только грамоты, но и сам объект залога.
Однако, наряду с этими внутренними причинами, толкавшими залог на путь передачи имущества кредитору, существовали и внешние. "В 15-16 веках развивалось на Руси одно явление чрезвычайной важности, которое не могло не наложить своей печати на все отрасли вещных прав. Именно,
1 Звоницкий A.C. Указ. соч
2 Гантовер Л.В. Указ. соч