Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации

• Автор: Понька, Виктор Федорович
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 1999
• Место защиты: Москва
• Количество страниц: 148 с.

ВВЕДЕНИЕ
ОГЛАВЛЕНИЕ

ГЛАВА I. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ РЕГЛАМЕНТАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
§ 1. Понятие, объекты и виды ипотеки
§ 2. Источники и принципы правового регулирования ипотечных отношений
ГЛАВА II. ДОГОВОРНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕКИ И РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ ПРАВ
§ 1. Порядок определения стоимости предназначенного к ипотеке имущества
и размера ипотечного кредита
§ 2. Форма и содержание договора об ипотеке
§ 3. Регистрация ипотечных прав
ГЛАВА III. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
§ 1. Организационно-правовые формы ипотечного кредитования
§ 2. Реализация залоговых прав при ипотеке и обеспечение возвратности
ипотечного кредита
§ 3. Правовые модели ипотечного кредитования в современной российской
практике
БИБЛИОГРАФИЯ
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы исследования. Кардинальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере. И зарубежная практика применения ипотеки в качестве способа обеспечения обязательств, и целый ряд материалов, опубликованных российскими исследователями, показывают, что сама по себе конструкция залога, как и любая иная юридическая конструкция, не может вызвать экономического оживления, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и достижения иных сходных целей, жизненно важных для экономического и общественного бытия любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства. В то же время даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не используются надежные правовые инструменты. В настоящей работе отстаивается тезис, согласно которому ипотека способна быть именно таким инструментом, прежде всего в сфере привлечения кредитов для жилищных целей.
Актуальность темы настоящего исследования обусловлена совокупным действием целого ряда факторов. Первый из них - появление в Российской
Федерации в 1998 г. специального Закона об ипотеке,1 существенно расширившего диапазон гражданско-правового регулирования отношений, связанных с залогом, определявшихся ранее общими нормами Закона о залоге 1992 года, Гражданского кодекса Российской Федерации, а также рядом специальных актов, в частности, Постановлением российского правительства 1996 г. Новый закон поставил перед отечественными правоведами задачу его глубокого концептуального осмысления, выработки соответствующей правореализационной стратегии, разработки рекомендаций по его совершенствованию. Второй фактор обусловлен давно назревшей потребностью обобщения имеющейся в различных регионах России и, прежде всего, в Москве, реальной практики предоставления целевых кредитов под залоговое обеспечение. Эта пракгика накапливается как государственными2, так и негосударственными учреждениями и организациями3. Третий фактор отражает действие социальных императивов, причем в самом широком спектре, - от трудностей, связанных с ограниченной платежеспособностью подавляющей части населения страны в условиях действия рыночных цен на жилье, до необходимости предлагать меры, отвечающие ожиданиям малоимущих и средних слоев населения, у которых сохраняется доверие к ипотечному кредитованию. Не случайно поэтому, что
1 Федеральный Закон об ипотеке (Залоге недвижимости) от 16 июля 1998 года№102-ФЗ //Российская газета. № 137. 22.07.98 г.
2 В 1997 году в России было учреждено Федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования, которое стало активно развивать сотрудничество с рядом отечественных и зарубежных организаций и финансовых институтов.
3 С 1993 г. в Москве функционирует некоммерческая организация - Фонд "Институт экономики города" (ИЭГ), - занимающаяся развитием долгосрочного ипотечного кредитования в России, опыт которой лег в основу разработки Программы "Аттестованный ипотечный кредитор".
и ценным бумагам относительно низок, ипотечный кредит считается в США вполне конкурентоспособным.
Аналитики объясняют это высокой степенью гарантированности ипотечного кредита, поскольку его предоставление обусловлено производством тщательной оценки степени риска кредитования, в том числе -реальной и потенциальной кредитоспособности заемщика, его надежности в качестве плательщика, аккуратности в оплате долгов вообще и т.п.
Чрезвычайно редко отмечаются случаи раздельного залога земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. В мировой практике ипотечных отношений земельный участок и строения на нем и даже многолетние зеленые насаждения, как правило, рассматриваются в качестве единого целого и их правовая судьба едина.'’3
Как ни странно, в Законе об ипотеке прямо не дано определение видов ипотеки. Однако, основываясь на положениях Закона об ипотеке, на наш взгляд, следует выделить следующие виды ипотеки: 1. ипотека
земли; 2. ипотека предприятий; 3. ипотека жилых домов, квартир и их частей; 4. ипотека дач, садовых домов, гаражей и других строений потребительского назначения; 5. ипотека воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космических объектов; 6. ипотека незавершенного строительства; 7. ипотека права аренды.
Варианты и виды ипотек при жилищном кредитовании теоретически, при налаженном рынке, не должны сводиться к какому-то ограничительному перечню. Они должны непосредственно выражать условия конкретных или типовых сделок: размер ипотечной ставки, срок погашения ипотечного долга, способ погашения такого долга и пр.
33 Караваева И.В. Сравнительный анализ российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования.//Право и экономика М. 1995. № 11/12. С. 47.