Договор социального найма жилого помещения в условиях перехода к рынку

• Автор: Улетова, Галина Дмитриевна
• Шифр специальности: 12.00.03
• Научная степень: Кандидатская
• Год защиты: 1999
• Место защиты: Волгоград
• Количество страниц: 231 с. + Прил. (97 с. )

СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
Глава I. Роль государства в решении жилищной проблемы
в современных условиях
1.1. Механизмы государственной помощи малообеспеченным семьям
в зарубежных странах (на примере США, Великобритании)
1.2. Формы участия государства в решении жилищной проблемы граждан Российской Федерации в
современных условиях
1.3. Договор найма жилого помещения 48 Глава II. Возникновение жилищных правоотношений
в фонде социального использования
2.1. Учет граждан нуждающихся в улучшении жилищных условий
2.2. Порядок предоставления жилых помещений
в фонде социального использования
2.3. Основания возникновения жилищного правоотношения
Роль ордера и договора
Глава III. Понятие и элементы жилищного правоотношения
3.1. Понятие жилищного правоотношения
3.2. Субъекты жилищного правоотношения
3.3. Объект жилищного правоотношения
3.4. Содержание жилищного правоотношения
Заключение
Список использованных источников

Введение
Актуальность темы. Современный этап развития нашего общества характеризуется крупнейшими преобразованиями Российского государства и его экономической и социальной системы. Переходный период к рыночной экономике поставил перед обществом принципиально новые проблемы. Одна из них - изменение механизма получения социальных благ, среди которых особенно выделяется жилье.
В Основных направлениях нового этапа реализации государственной программы “Жилище” отмечается, что в России начал функционировать рынок жилья. Почти на 2 млн уменьшилось число семей, стоящих в очереди на улучшение жилищных условий. При этом около 1,4 млн семей улучшили свои жилищные условия с использованием вновь введенных рыночных механизмов1.
В настоящее время на федеральном уровне, в субъектах федерации и муниципальных образованиях идет активный поиск новых нетрадиционных способов и механизмов решения жилищной проблемы граждан, поскольку первый этап реализации государственной целевой программы “Жилище” не обеспечил снижения остроты жилищной проблемы в большинстве российских регионов.
Переход к рыночной экономике предопределил существенные изменения в содержании жилищных отношений, потребовал формирования рынка жилья и внедрения новых механизмов удовлетворения жилищной потребности граждан. В связи с происходящей трансформацией данных отношений в жилищном законодательстве обнаруживается отчетливая тенденция - усиление роли и увеличение объема гражданско-правовых элементов в жилищных правоотношениях. По мере углубления экономических реформ рыночные механизмы обеспечения жильем, безусловно, будут превалировать. Но сегодня об этом можно говорить лишь в перспективном плане с учетом возможного повышения
1 О новом этапе реализации государственной целевой программы “Жилище”: Указ Президента РФ от 29.03.96 № 431 // Собрание законодательства РФ. 1996. № 14. Ст. 1431.
доходов населения по мере стабилизации экономики.
Рынок жилья действительно стал реальностью. Однако очевидно, что еще достаточно большая часть жилого фонда исключена из рыночного оборота1. Вместе с тем нельзя игнорировать и традиционный способ обеспечения жильем граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с действующим федеральным законодательством и законодательством субъектов федерации, путем предоставления жилых помещений на условиях договора социального найма, так как для большинства населения приобретение жилья с использованием рыночных способов практически невозможно из-за огромного несоответствия между их заработками и ценами на жилье. Низкий уровень материального благосостояния населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность улучшения жилищных условий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий и состоящих на квартирном учете, но не способных решить свою жилищную проблему самостоятельно.
Поскольку сфера жилищного строительства в настоящее время все больше контролируется частным сектором, то об удовлетворении минимальных жилищных потребностей малоимущих семей, безусловно, обязано заботиться государство. Подтверждением тому является коренные изменения произошедшие в структуре источников финансирования жилищного строительства. Доля бюджетных средств во вводе жилья, достигавшая до начала экономической реформы 80%, сократилась примерно до 26%, в том числе средств федерального
1 В Основных направлениях нового этапа реализации государственной целевой программы “Жилище” отмечается, что изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. Доля частного жилищного фонда, составлявшая 30% в 1992 г., превысила 50% в 1995 г., в том числе доля жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, увеличилась за этот период с 26 до 41% соответственно. Приватизировано более одной трети квартир государственного и муниципального жилищного фонда. Средняя обеспеченность жильем увеличилась на 1,2 м2 и составила 18 м2 на человека.

в договоре, превышает размер субсидии, то ее перечисление возможно после внесения гражданином недостающей суммы за счет собственных и (или) заемных средств. Не точная редакция указанной статьи вызывает множество вопросов. Кому и в какой форме гражданин должен вносить недостающие средства на строительство (приобретение) жилья. Идет ли речь об органе, предоставляющем субсидию, либо о застройщике (домовладельце), с которым заключен договор.
Стороны при заключении договора могут предусмотреть внесение недостающих средств равными частями в течение определенного срока (полугодие, год или иной срок). Будет ли в этом случае застройщику (домовладельцу) перечислена жилищная субсидия. Основываясь на ст. 8 названного закона можно дать отрицательный ответ. Однако такой подход представляется не соответствующим интересам граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера. Ст. 8 может быть дополнена ч.4 следующего содержания:“Жилищная субсидия перечисляется и в том случае, если договором предусмотрено внесение гражданином недостающих средств за счет собственных средств в течение срока, согласованного с застройщиком (домовладельцем)”.
Согласно Положению... субсидия предоставляется на строительство жилья или приобретение квартиры (дома) по социальной норме площади жилья, а указанный закон допускает приобретение жилья, общая площадь которого меньше социальной нормы площади жилья, но не меньше площади, установленной для постановки на учет для улучшения жилищных условий в регионе вселения. В соответствии с п. 6 Положения... субсидия предоставляется на строительство жилья или приобретение квартиры (дома), соответствующих типовым потребительским качествам в регионе вселенияуа ст. 9 комментируемого закона предоставляет гражданам право приобретать жилье, соответствующее требованиям, предъявляемым к жилым помещениям для постоянного проживания. В то же время в соответствии со ст. 40 ЖК РСФСР жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным